Actueel

12 april 2020  NU.NL
HYPOTHEEK AANVRAGEN IN DRUKKE TIJDEN: ZWAKSTE SCHAKEL IS CONSUMENT ZELF

 

De laatste weken is het aantal hypotheekaanvragen hard gestegen. Dat betekent dat het spitsuur is bij de banken. Door digitalisering en automatisering is het aanvraagproces de laatste jaren flink verbeterd. De zwakste schakel ligt nu bij de consument. Die kan zelf veel doen om zijn aanvraag vlot door de molen te laten gaan.

Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) was het aantal aanvragen in maart twee keer zo groot als in de voorgaande jaren. Mensen die willen oversluiten doen dat nu om eventuele rentestijgingen voor te zijn. HDN beheert het platform waarover de administratieve afhandeling van vrijwel alle hypotheekaanvragen in Nederland loopt.

De Volksbank herkent het beeld van een flinke toename, bevestigt woordvoerder Harmen van der Schoor. Hoewel een groot deel van de medewerkers thuis werkt, heeft dat nog geen gevolgen voor het aanvraagproces. "De verwerking van aanvragen loopt goed qua doorlooptijden. Indien zich een flinke piek in aanvragen voordoet kan dat op korte termijn leiden tot iets langere doorlooptijden dan gebruikelijk.

De bank is de afgelopen jaren veel flexibeler geworden in waar en wanneer mensen werken, stelt Van der Schoor. "Thuiswerken is niet nieuw. We passen dit al sinds langere tijd toe vanuit het nieuwe werken. Wat dat betreft voelt deze uitzonderlijke situatie toch ook als business as usual."

Verkorten van doorlooptijden

De afgelopen jaren is een groot deel van het hypotheekproces gedigitaliseerd vertelt Chris van Winden van IG&H. Dit adviesbureau is hierin gespecialiseerd. "Met name intern bij hypotheekverstrekkers is heel veel geautomatiseerd. Daarnaast is het digitaal insturen van aanvragen gestandaardiseerd. Dat gaat nu bijna altijd via het HDN-netwerk. Beide zaken helpen zeker in het verkorten van doorlooptijden."

Door de crisis wordt nu ook een grote stap gemaakt met virtueel hypotheekadvies. Behoudende adviseurs die daar eerder nog niets in zagen, kunnen er niet meer omheen. Dat leidt ook tot een effectiever proces, zegt Van Winden.

"Op de oude manier is alleen al het vinden van een moment om een afspraak te maken heel lastig. Als dat niet 's avonds of in het weekend kan, moet je daar vrij voor nemen. Nu kun je dit snel inplannen en tussendoor doen als je op je werk bent. Dat gaat vele malen efficiënter."

Aanlevering van informatie zwakke schakel

Toch zit er nog één zwakke plek in het hypotheekproces bij de consument en zijn adviseur. "Het ontbrekende schakeltje is de aanlevering van informatie. Geldverstrekkers en adviseurs willen gegevens hebben waarop ze kunnen vertrouwen."

"Om daarover zekerheid te krijgen vragen ze allerlei dingen zoals een werkgeversverklaring, loonstroken, bankafschriften en identiteitsbewijzen. Dat frustreert een groot deel van de afhandeling want het betekent dat je eerst moet digitaliseren voordat je de rest van het proces ook digitaal kunt laten verlopen."

Wat kunnen mensen zelf doen? Een adviseur in de arm nemen die daarbij helpt, zegt Van der Schoor van de Volksbank. "Deze adviseur kan de consument helpen om tijdig de juiste documenten beschikbaar te hebben." Uiteindelijk ligt de sleutel tot een vlotte afhandeling dus grotendeels bij de consument zelf.

 

 

 

24 februari 2020 • GOOI & EEMLANDER • Ruben Eg

NHG HELPT SCHEIDENDE STELLEN

Nationale Hypotheekgarantie versoepelt regels om uitkopen van ex te kunnen financieren

Door de gigantische prijsstijging van koopwoningen staan steeds meer stelletjes na een scheiding op straat. De enorme overwaarde maakt het steeds lastiger om de ex uit te kopen. De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) versoepelt daarom de regels.

Wie tien jaar geleden met zijn of haar partner een huis voor de gemiddelde woningprijs van zo’n 240.000 euro kocht, heeft tien jaar later bij een scheiding een probleem. Hetzelfde huis is inmiddels zo’n 310.000 euro waard, wat betekent dat degene die erin wil blijven wonen 35.000 euro moet ophoesten om de ex de helft van de overwaarde mee te geven.

Krediet

Aangezien niet iedereen zo’n bedrag op de bank heeft staan, moet vaak een aparte lening worden afgesloten of een speciale constructie worden bedacht om de partner uit te kopen. „Het lukt in veel gevallen niet om een extra lening in een nieuwe hypotheek mee te nemen”, legt klantmanager René van der Heeft van NHG uit. „De betrokkene moet dan een consumptief krediet afsluiten, waarbij de maandelijkse lasten fors hoger uitpakken. Dat is wrang, omdat die lasten minder hoog zouden zijn als de extra lening in de hypotheek kon worden meegenomen.”

Hoe meer de huizenprijzen de afgelopen jaren door het dak schoten, des te meer noodkreten kwamen er bij NHG binnen van woningbezitters die na een scheiding dakloos dreigden te worden. „Dat zat ons dwars”, stelt Van der Heeft. „Twee mensen komen op straat. Door de opgelopen prijzen en het tekort aan huurwoningen kunnen die twee lastig een nieuw huis vinden. Terwijl NHG juist is bedoeld als vangnet voor woningbehoud.”

In de cijfers van NHG is relatiebeëindiging van alle omstandigheden de meest voorkomende reden om een woning te moeten verkopen. Vaak wil een van de partners in de woning blijven. 

In de gevonden oplossing wordt bij een nieuwe hypotheek niet de normale acceptatietoets voor een nieuwe lening uitgevoerd, maar de zogenoemde beheertoets. Bij die beheertoets wordt niet gekeken naar wat er geleend kan worden, maar naar wat er per maand aan hypotheeklast betaald moet worden, legt Van der Heeft uit.

„In een geval van scheiding kan dan berekend worden of de blijvende persoon de hypotheeklasten zelfstandig kan betalen. Als de hypotheekverstrekker kan onderbouwen en motiveren dat de klant de te betalen lasten kan dragen, dan staat NHG toe dat de aanvullende lening - bedoeld om de overwaarde aan de ex te betalen - bij de hypotheek mag worden opgeteld.”

Proef

Tijdens een kleine, twee jaar geleden gestarte, proef zijn volgens NHG zo’n duizend mensen geholpen. Hoeveel scheidende stellen met een huis profijt hebben van de nieuwe regeling, durft Van der Heeft niet te zeggen.

 

 

4 februari 2020 • RTLZ.NIEUWS • Malin Kox 

HUIS KOPEN POPULAIRDER ONDER 25-MINNERS 

Steeds meer jongeren tot 25 jaar kopen een huis, met name in Friesland, Noord-Holland en Limburg. Opmerkelijk, want de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren steeds hoger geworden. 

Een gemiddelde koopwoning kost inmiddels zo'n 326.000 euro. De leeftijdsgroep onder de 25 koopt een huis van gemiddeld 195.022 euro, blijkt uit eigen cijfers van De Hypotheker. In 2017 was dat nog 158.822 euro.

De hoofdprijs voor een huurhuis

Dat die huizenprijzen gestegen zijn, is niet zo gek. Sinds 2013, na de crisis, zijn de huizen in Nederland elk jaar duurder geworden. In het laatste kwartaal van 2019 lagen de prijzen 8 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal in 2018.

Ondanks de moeilijke koopmarkt kiezen volgens De Hypotheker toch veel jongeren voor een koopwoning in plaats van een huurhuis. Het beschikbare huuraanbod is immers heel laag en ook nog eens heel duur. De huurprijzen in de vrije sector zijn de afgelopen jaren behoorlijk hard gestegen. Met name in de grote steden betaal je de hoofdprijs.

Woningmarkt op slot

Jonge woningmarktbetreders zien dan ook vaak geen andere optie dan een huis te kopen, zegt De Hypotheker. Bijvoorbeeld in Friesland, waar in vergelijking met 2018 bijna 109 procent meer starters onder de 25 het afgelopen jaar een huis kochten. Ook in Limburg is deze stijging fors: 88,5 procent.

Voor de provincie Noord-Holland zag De Hypotheker een toename van 100 procent. Met name in randgemeenten van Amsterdam, zoals Haarlemmermeer, Beverwijk en Velsen. Veel huizenkopers wijken naar deze plaatsen uit, omdat Amsterdam zelf en ook Haarlem op slot zitten en er onder de 250.000 euro maar weinig woningen te koop staan in deze steden.

Om hoeveel 25-minners het precies gaat, wil De Hypotheker niet zeggen. Wel dat deze leeftijdsgroep 3,5 procent uitmaakt van het totale aantal huizenkopers bij de hypotheekadviseur. Ter vergelijking: kopers tussen de 25-35 jaar maken de grootste groep uit met bijna 30 procent.

Huis financieren

Het is noodzakelijk voor deze jonge starters om eigen geld mee te brengen. Dat kan eigen spaargeld zijn, zegt de hypotheekadviseur, of financiële steun van de ouders.

Sinds 1 januari 2018 mag nog maar 100 procent van de waarde van een koophuis worden gefinancierd. Extra kosten voor onder meer de taxatie, overdracht en notaris komen daar nog bovenop.

Zelf geld ophoesten

Bovendien worden huizen, zeker in populaire woonplaatsen, vaak boven de vraagprijs verkocht. Een extra reden om zelf een zak geld mee te nemen naar de makelaar.

De Hypotheker becijferde dat bijna twee derde van de starters tot 10 procent van de totale koopsom zelf ophoest. Het gaat dan om starters die een huis tussen de 100.000 en 300.000 euro kopen. Ruim 10 procent van de starters legt zelfs 30 procent of meer zelf in.

 

 

RTLZ.NL • Reinder Smit 22 januari 2020

Duokoop maakt dure nieuwbouw betaalbaar, maar experts zijn kritisch

 

Koopwoningen zijn peperduur en naar verwachting wordt dat niet snel goedkoper. Er lijkt een geitenpaadje te zijn, voor woningzoekers. Via de erfpachtconstructie Duokoop kunnen aspirant-huizenkopers mogelijk toch hun slag slaan.

Romee Mulder zocht maanden in Utrecht naar een groter huis dan ze al had, maar zonder succes. "Ik heb mij bij meerdere nieuwbouwprojecten ingeschreven en werd ook ingeloot. Maar elke keer als ik dan zag wat de huizen kostten, bleek het weer te duur," vertelt ze in haar Utrechtse woning. Samen met haar vriend was ze op zoek naar een groter huis. "Met twee jonge kinderen komen we nu een kamer tekort."

Stabiel inkomen

Romee heeft een vaste baan als kapster en haar vriend is personal trainer. Beiden hebben een stabiel inkomen. Ze verdienen samen zo’n 4.000 euro per maand en hebben een appartement wat ze met een kleine overwaarde kunnen verkopen. Maar alsnog bleef de nieuwbouw ver buiten bereik.

"In Utrecht kosten de woningen met de ruimte die we nodig hebben al snel meer dan vier ton. En ik wil hier wel graag blijven wonen omdat ik de kapperszaak van mijn ouders, waar ik nu in werk, later over kan nemen."

 

Huizen toch verkocht met Duokoop

Romee schreef zich ook in bij het nieuwbouwproject De Veiling in Leidsche Rijn. "Ook daar werd ik ingeloot maar bleken de prijzen toch te hoog. Toen heb ik mijn inschrijving geannuleerd."

Romee was daar niet de enige. De woningen bleken moeilijk te verkopen, vertelt Nick Verhees, manager nieuwbouw van fintechbedrijf DNGB. "De ontwikkelaar merkte dat het voor veel mensen te duur werd en dat ze de financiering niet rond kregen. Daar moest een oplossing voor komen." Die oplossing had DNGB met het Duokoop-concept.

 

Erfpacht met particuliere eigenaar grond

Normaal gesproken bestaat de prijs van een huis uit twee delen. Een deel (vaak zo’n 35-45 procent) is voor de grond. Het andere deel is voor het huis wat erop staat. "Bij Duokoop splits je dat," legt Verhees uit.

Een andere partij, bijvoorbeeld een pensioenfonds, koopt de grond. Als koper hoef je dan alleen nog het huis te financieren. Daardoor is de hoogte van de hypotheek die je moet aanvragen een stuk lager. "En daardoor valt zo’n hypotheek vaker onder de NHG waardoor je een lagere rente over de lening betaalt. De koper van het huis betaalt vervolgens maandelijks een huur voor de grond."

En die manier werkte. "De huizen die eerst nauwelijks verkochten waren, nadat aangekondigd werd dat het via een Duokoopconstructie kon, tussen kerst en oud en nieuw verkocht," vertelt Hees. En ook Romee schreef zich dus weer in. "Nu heb ik alsnog een woning bij De Veiling die ik eerst niet kon betalen."

 

Moeilijker door te verkopen

Toch is niet iedereen enthousiast over de komst van Duokoop. Hans André de La Porte van Vereniging Eigen Huis denkt dat huizen moeilijker weer door te verkopen zijn. "Nu is het dan een handige oplossing maar als je straks weer wilt verhuizen kan het lastiger zijn. Mensen zijn over het algemeen minder happig bij woningen met erfpacht of soortgelijke constructies. Dus het huis zal minder in waarde stijgen. Ook profiteer je dan als koper niet van de waardestijging van de grond als je het doorverkoopt."

Ook de Consumentenbond was kritisch op Duokoop. Na het aflossen van de hypotheek op je woning betaal je nog wel huur voor de grond. Samen met het niet profiteren van de prijsstijging van de grond zorgt dit er volgens de bond zelfs voor dat Duokoop op de langere termijn duurder is. Ze adviseren het alleen te overwegen als je echt klem zit op de woningmarkt, omdat je teveel verdient voor sociale huur en te weinig om te kopen.

 

Averechts effect

Woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach (UvA) denkt dat het voor de woningmarkt op termijn een averechts effect heeft. "Op de korte termijn biedt het een oplossing maar eigenlijk creëer je weer extra kapitaal op de woningmarkt. Normaal gesproken zou de prijs zakken als het niet verkocht wordt."

Hij zag hetzelfde gebeuren met de starterslening. "Daar zag je ook dat een tijdje de kansen van starters toenamen maar binnen de kortste keren wordt de groeiende leencapaciteit meegenomen in de stijging van de huizenprijzen."

Volgens Hochstenbach kom je daarmee in een vicieuze cirkel. "Doordat dan weer meer mensen de nieuwbouwwoningen kunnen betalen stijgt de prijs sneller tot mensen ook dat niet kunnen betalen. Dan zul je weer iets nieuws moeten verzinnen om het op te lossen. Dan wordt het een soort kip-ei verhaal."

 

Middeninkomens

Ook hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) is kritisch, al ziet hij wel de noodzaak. "Het is wel echt een manier om voor middeninkomens de woningen bereikbaar te maken en dat is wel echt nodig. Bovendien liggen bij veel nieuwbouwprojecten de prijzen vast in afspraken met de gemeente. Dan valt het prijsopdrijvende effect mee."   Toch wil ook hij niet dat het overal zomaar wordt toegepast. "Je ziet dat het ook bij bestaande bouw nu aangeboden wordt en daar moet je wel echt voorzichtig mee zijn. Want dan neemt alleen maar de vraagdruk toe en stijgen de prijzen inderdaad."

Ook over de inzet van Duokoop in nieuwbouwwijk De Veiling is hij kritisch. “Eigenlijk waren die woningen kennelijk moeilijk verkoopbaar. Dan zou je eigenlijk een prijsdaling verwachten en houdt Duokoop de prijs hoog."

 

Liever prijsopdrijving tegengaan

Hochstenbach ziet dan ook meer in oplossingen die de prijzenstijging tegenhouden. "Er is op dit moment geen quick fix voor de woningmarkt. Ik denk zelf dat je woonbeleid moet maken dat opdrijven van prijzen aanpakt. Zo kun je hypotheken juist weer strenger maken of het onmogelijk maken om een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen naar een nieuw huis."

Maar naast die maatregelen moet er dan wel een betere huursector komen. "Want als minder mensen een huis kunnen kopen - en met strengere normen gaat dat zo zijn - moeten zij wel een goed alternatief hebben. Dat is er op dit moment niet."

 

 

 

FD.NL 21 Oktober 2019

Woning kopen wordt gemakkelijker voor starters zonder vaste baan 

In het kort:

•.Beginners op de arbeidsmarkt zonder vast contract hebben vaak moeite een hypotheek te krijgen

• Geldverstrekkers gaan daarom werken met voorspellingen van hun toekomstige salaris

• Toezichthouder DNB waarschuwt dat banken risico kunnen lopen als ze eerder hypotheken verstrekken

Starters op de arbeidsmarkt die geen vast contract hebben, kunnen vanaf volgend jaar gemakkelijker een huis kopen. Geldverstrekkers kijken dan niet meer alleen naar wat iemand verdient, maar ook naar een voorspelling van het toekomstige salaris. 

Vanaf januari gaat Nationale Hypotheek Garantie (NHG) samen met negen hypotheekverstrekkers gebruik maken van een zogenoemde arbeidsmarktscan. Daarmee kunnen ze inschatten wat iemand in de toekomst gaat verdienen, en op basis daarvan een hypotheek verstrekken. Tot nu toe moeten potentiële huizenkopers zonder vast contract hun inkomen van de afgelopen drie jaar tonen. Wie minder dan drie jaar geleden is begonnen met werken, kan daardoor vaak geen huis kopen. 

In eerste instantie verwacht NHG dat ongeveer achthonderd mensen deelnemen aan het experiment, waarvoor minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken in de zomer de eerste plannen bekendmaakte. Maar de potentiële doelgroep is veel groter, zegt NHG-bestuurder Arjen Gielen. 'Er zijn in principe honderdduizenden mensen die geen vast contract hebben, en minder dan drie jaar werken.'

IT'er kan meer lenen

In de arbeidsmarktscan wordt onder andere gekeken naar de opleiding van de huizenkoper, de regio waar hij of zij woont en de sectoren waarin iemand aan de slag kan. 'Een IT'er kan bijvoorbeeld in meer branches terecht dan iemand die HBO verpleegkunde heeft gedaan', zegt Gielen.

In eerste instantie geldt de arbeidsmarktscan voor hypotheken met NHG, maar geldverstrekkers hebben aangekondigd de scan ook voor andere hypotheken te gaan gebruiken. Wie een hypotheek met NHG-garantie afsluit, blijft bij een gedwongen verkoop niet met een restschuld zitten.

Vereniging Eigen Huis is blij met de regeling. Sinds de crisis zijn de hypotheekregels strenger geworden, wat ertoe leidt dat vooral starters moeilijker aan een huis komen. 'Het bekendste voorbeeld is dat van mensen die al jarenlang zonder problemen €1000 huur per maand betalen, maar geen hypotheek met maandelijkse lasten van €800 kunnen krijgen', zegt woordvoerder Hans André de la Porte.

Risico voor banken

De hypotheken voor startende flexwerkers brengen mogelijk extra risico's voor banken met zich mee, denkt toezichthouder DNB. De arbeidsmarktscan wordt alleen toegepast als huizenkopers op basis daarvan eerder een huis kunnen kopen, en niet als ze er op basis van hun verwachte inkomen slechter voorstaan. 'Dat kan tot een toename van de risico’s op de balansen van banken leiden', schrijft een woordvoerder.

DNB voegt daaraan toe dat banken ook in de aanloop naar de crisis steeds meer ruimte zochten om hogere hypotheken te verstrekken. 'Die signalen zien we nu ook, en dat bevestigt ons oordeel dat het systeemrisico is toegenomen.' Vorige week schreef DNB al dat de woningmarkt het grootste risico vormt voor de financiële stabiliteit.

'We zijn er juist van overtuigd dat we de risico's beter in beeld brengen', reageert Gielen. 'Er zijn ook veel mensen met een vaste baan die niet zo'n goed perspectief op de arbeidsmarkt hebben. En in de crisis hebben we gezien dat veel vaste contracten minder vast waren dan ze leken.' NHG wil de arbeidsmarktscan in de toekomst ook voor andere groepen huizenkopers inzetten.

De afgelopen jaren heeft NHG al verschillende initiatieven genomen om het toenemende aantal mensen met een flexibel inkomen toegang te geven tot de woningmarkt. Flexwerkers die zijn aangesloten bij een uitzendbureau, kunnen gebruik maken van een zogeheten perspectiefverklaring. Zzp'ers kunnen sinds 2016 al na één jaar hun inkomen aantonen.

 

 

 

FD.NL 27 Augustus 2019

Hypotheekrentes duiken 'eindelijk' omlaag

In het kort:

• Hypotheekrentes daalden vorige week hard.

• Daarmee volgen met een flinke vertraging de kapitaalmarktrentes.

• Vooral de lange rentevaste perioden dalen hard.

Hypotheekrentes zijn afgelopen week naar beneden gedoken. Daarmee volgen ze met een flinke vertraging de kapitaalmarktrente. Die daalt sinds eind vorig jaar hard, terwijl geldverstrekkers de hypotheekrentes maar mondjesmaat verlaagden. Hierdoor wisten hypotheekverstrekkers de afgelopen maanden aanzienlijke hogere marges te halen.

De gemiddelde marge op een hypotheek met een looptijd van tien jaar lag twee weken geleden zo rond de 2%, een jaar geleden was dat nog 1,3%, becijferde Van Bruggen Adviesgroep. Het heeft 'behoorlijk lang geduurd' maar de concurrentie lijkt nu toch echt losgebarsten, stelt de hypotheekadviseur dinsdag echter vast in een nieuwsbrief.

Vier op de vijf geldverstrekkers verlaagden de rente van een of meer rentevaste perioden afgelopen week. Dat ging niet alleen met honderdsten procentpunten naar beneden. Er waren ook geldverstrekkers die de rente op sommige hypotheken met meer dan een tiende naar beneden brachten. Zo bood vorige week de eerste geldverstrekker een NHG-hypotheek met een looptijd van 20 jaar aan. Nu zijn dat er al zes.

Lange rente daalt harder

Vooral de rente op hypotheken met een lange rentevaste periode daalt hard. In de afgelopen vier weken daalde de gemiddelde voor dertig jaar vastgelegde rente met 0,25% en voor twintig jaar met 0,22%. De daling voor tien jaar vast is 0,15% en die voor vijf jaar slechts 0,06%. Lange vaste perioden zijn op dit moment populair bij consumenten dus daar is de concurrentie groot.

De Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de rentes de komende periode blijven dalen. De handelsoorlog die de Verenigde Staten heeft ontketend met verschillende landen brengt veel onrust. Centrale banken proberen de economie aan te jagen door renteverlagingen en andere stimulerende maatregelen. De Federal Reserve verlaagde de rente al in de Verenigde Staten. De verwachting is dat Europese Centrale bank volgende maand met een stimuleringspakket komt.

De marktrente reageerde direct en is sinds juni negatief op leningen met een looptijd van tien jaar. Maar huizenkopers profiteerden tot nu toe beperkt van deze maatregelen. De gemiddelde hypotheekrente daalde het tweede kwartaal met acht basispunten. Veel minder hard dan de dertig basispunten waarmee de gemiddelde marktrentes daalden, becijferde Dynamic Credit, dat voor institutionele beleggers in hypotheken belegt.

ING en ABN Amro konden bij de presentatie van de halfjaarcijfers dan ook tevreden melden dat zij meer verdienen aan hypotheken. De vraag is of ze deze goede marges op peil weten te houden nu de strijd op de hypotheekmarkt weer is losgebarsten. Topman Ralph Hamers van ING zei tijdens een call met analisten te verwachten dat de hogere marges blijvend zijn. 'Als we het rendement niet kunnen maken, investeren we liever in een ander product. Dan maar een lager marktaandeel.'

 

 

FD.NL 10 Augustus 2019

Huizenbezitter redt banken in lagerentetijdperk

Huizenkopers spekken momenteel de kassen van Nederlandse banken. Terwijl de marges op andere klanten dalen, stijgen die op hypotheken. Hypotheekklanten betalen zo de rekening van de lage rente voor de banken. Daarmee blijft de gevreesde negatieve rente op sparen nog even uit.

Rentes braken de afgelopen tijd het ene na het andere laagterecord, nu nog meer stimulerende maatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) in het verschiet liggen. Negatieve rentes zijn de norm geworden op de kapitaalmarkt. 

Banken staan in de frontlinie van deze nieuwe wereld. Zij verdienen nog steeds het grootste gedeelte van hun geld door goedkoop kapitaal aan te trekken van spaarders en dat tegen hogere rentes uit te lenen aan bedrijven en consumenten. Maar wat als de marktrentes onder nul duiken, en negatieve spaarrentes voorlopig geen optie zijn vanwege de vrees voor woedende klanten? Hoe houdt een bank dan de winst op peil?

Stijgende hypotheekmarges

De huizenkoper is een belangrijk deel van het antwoord. ABN Amro en ING stelden bij de halfjaarcijfers tevreden vast dat zij meer geld weten te verdienen aan hypotheken. De banken krijgen dit voor elkaar door de lagere marktrentes nauwelijks door te geven aan consumenten. ABN Amro wist zowel de marges te verhogen als marktaandeel te winnen op de hypotheekmarkt. 

Op een tienjaarshypotheek met NHG-garantie betaalt de consument nu gemiddeld 1,63% rente. Dat is een groot contrast met Denemarken. Daar kondigde Jyske Bank deze week aan dat klanten 0,5% toe krijgen op een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar. 

In Nederland profiteren huizenkopers veel minder van de lage marktrente. 'Nederlandse banken kopen bijna negatief geld in. De rente die zij betalen is veel harder gedaald dan de hypotheekrente', zegt Rene Wickerhoff van de Van Bruggen Adviesgroep. Hypotheken zijn voor banken traditiegetrouw een belangrijke bron van inkomsten, maar nu het gat tussen de marktrente en de hypotheekrente steeds groter wordt, zijn ze dat des te meer. 

Ook andere geldverstrekkers berekenen de lagere marktrentes nauwelijks door. De gemiddelde hypotheekrente daalde afgelopen kwartaal slechts met 8 basispunten. Veel minder hard dan de 30 basispunten waarmee de gemiddelde marktrentes daalden, meldt Dynamic Credit, dat voor institutionele beleggers in hypotheken belegt. De gemiddelde marge op een hypotheek met een looptijd van tien jaar ligt nu rond de 2%, een jaar geleden was dat nog 1,3%, blijkt uit cijfers van Van Bruggen Adviesgroep.

Net als aan de benzinepomp

Vergelijk het met benzineprijzen, zegt Tonko Gast, directeur van Dynamic Credit. Als olie duurder wordt, merk je dat morgen aan de pomp. Maar als de olieprijzen dalen, wordt dat maar mondjesmaat doorgegeven aan de automobilist. 'Dat zien we ook in de hypotheekmarkt. Normaal trekken die verschillen tussen markt- en hypotheekrentes na een tijdje wel bij.' 

De vraag is of dat nu ook gaat gebeuren. Topman Ralph Hamers van ING denkt dat de hogere marges blijvend zijn, zei hij tijdens een call met analisten. Ook ABN Amro verwacht komende kwartalen geen lagere marges. Hamers: 'Als we het rendement niet kunnen maken, investeren we liever in een ander product. Dan maar een lager marktaandeel.' Hij wees erop dat alle banken in de eurozone last hebben van de negatieve rente. En allemaal hebben ze nauwelijks ruimte meer om de spaarrentes te verlagen.

Concurrentie

Ook pensioenfondsen en verzekeraars, die afgelopen jaren een groot marktaandeel bij banken hebben weggekaapt, gaan niet hard naar beneden met hun rentes op hypotheken. Zij hebben vooral hypotheken met een looptijd van twintig jaar of langer, waar banken nog dominant zijn bij hypotheken met een looptijd tot tien jaar.

Net als banken hebben zij last van de lage rente en willen ze goede rendementen behalen. 'Waarom zouden pensioenfondsen die winst weggeven?' vraagt Jeroen Oversteegen van de Hypotheekbond zich hardop af. Zolang ze niet hard willen groeien in marktaandeel, is die noodzaak om de hypotheekrente te verlagen er niet. En meer marktaandeel willen ze niet: veel pensioenfondsen en verzekeraars beginnen juist de grenzen te bereiken van hun maximale blootstelling aan de Nederlandse hypotheekmarkt, ziet Gast.

Als rentes nu omlaaggaan, is het bovendien een spel van honderdsten van procentpunten volgens Oversteegen. Het zullen waarschijnlijk buitenlandse beleggers zijn die aantrekkelijke rendementen zien en marktaandeel willen winnen door hypotheekrentes te verlagen.

Meer risico's

Dat banken gaan voor hogere marges is volgens Oversteegen goed te begrijpen, omdat de risico's op hypotheken ook toenemen nu de top van de woningmarkt in zicht lijkt. 

Daarnaast komen banken met nieuwe hypotheekvormen waaraan meer risico's kleven, zoals de overwaardehypotheek van ABN Amro. Daarmee kunnen senioren geld uit hun stenen halen. Rentes liggen op dit soort hypotheken al snel tussen de 3% en 4%. 

Soepelere acceptatievoorwaarden brengen ook meer risico's met zich mee, ziet Oversteegen. Zzp'ers kunnen bijvoorbeeld al na één jaar ondernemen een hypotheek krijgen in plaats van drie jaar. 'Die risico's prijzen banken in.'

 

 

FD.NL 31 Juli 2019

Hoogste aantal hypotheekoffertes in vijf jaar tijd

Minder woningtransacties betekent niet altijd minder hypotheken. Ondanks lagere huizenverkopen afgelopen halfjaar is het aantal hypotheekoffertes dankzij oversluiters gestegen. 

Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) telde in de eerste zes maanden van dit jaar 201.247 hypotheekaanvragen, het hoogste aantal in vijf jaar tijd. Afgelopen jaren lag het aantal in de eerste jaarhelft steevast onder de 200.000. 

De groei kwam vooral in het tweede kwartaal van dit jaar tot stand. Toen zijn met een aantal van 104.280 zo'n 6,5% meer hypotheekaanvragen gedaan. De hoogste groei komt voor rekening van de oversluiters: huizenbezitters die niet verhuizen, maar alleen hun huidige hypotheek oversluiten.

Die zijn verantwoordelijk voor meer dan 10% groei van de aanvragen. Die ontwikkeling verklaart mede dat het gemiddelde hypotheekbedrag van alle aanvragen nagenoeg gelijk is gebleven, maar de gemiddelde woningwaarde met ruim 4% toenam.

Starters lijken minder actief te zijn geworden op de woningmarkt. Zij vroegen namelijk 2% minder hypotheekoffertes aan. Hiermee zet de dalende trend bij deze groep door. Starters lenen volgens HDN inmiddels 4,2 keer hun inkomen. Een jaar geleden was dat nog 4,07 keer.

Starters moeten ook steeds meer eigen geld meenemen bij het kopen van hun eerste woning. Inmiddels redt een op de vier starters het nog om minder dan €10.000 in te leggen. In het tweede kwartaal van 2018 was dat nog een op de drie.

De meeste starters nemen tussen €10.000 en €20.000 mee aan eigen geld. Doorstromers brengen gemiddeld €35.000 mee en brengen bovendien €55.000 in aan overwaarde op de oude woning. Die overwaarde ligt nu €5000 hoger in vergelijking met het tweede kwartaal in 2018.

 

 

RTLZ.NL 23 Mei 2019

'Huurverklaring' moet starters met dure huur helpen aan hogere hypotheek 

Het is een doorn in het oog van veel huurders: je mag wel een torenhoge huur betalen, maar geen forse hypotheek aflossen, want dat verbiedt de leennorm. Hypotheekaanbieder BLG Wonen introduceert vandaag de 'huurverklaring', waarmee een huurder met een te laag inkomen voor een hypotheek toch kan aantonen dat hij of zij de maandlasten kan dragen. 

BLG Wonen is onderdeel van de Volksbank en wil het zo voor elkaar krijgen dat huurders die willen kopen, veelal starters, een hogere hypotheek kunnen afsluiten. Zo kunnen ze een woning kopen die beter bij hun wensen past. Het gaat in eerste instantie om een experiment. 

 

Stijgende huurprijzen

De huurprijzen in de particuliere sector stijgen. Zeker in de Randstad is een maandhuur van meer dan 1000 euro per maand niet ongebruikelijk. Maar een hypotheek waarbij je 1000 euro per maand zou aflossen? Daarvoor zijn geldverstrekkers nauwelijks te porren. 

Het gevolg is dat huurders die wel zouden willen kopen daar toch van afzien. Deze 'duurhuurproblematiek', zoals BLG Wonen het noemt, is volgens de organisatie een enorm probleem.

"Ruim een miljoen huurders in de vrije sector hebben hoge woonlasten. Gemiddeld 42,6 procent van het besteedbaar inkomen. Deze hoge woonlasten maken het voor de huurders vrijwel onmogelijk om te sparen of vermogen op te bouwen. Dat vind ik zorgelijk", zegt directeur Frank Soede van BLG Wonen.

 

Helderheid voor hypotheekverstrekkers

Een huurverklaring moet hypotheekverstrekkers helderheid geven over de financiële situatie van een duurhuurder die wil kopen. Adviseurs geven aan daar behoefte aan te hebben, zegt Soede. "Met de huurverklaring willen we daar gehoor aan geven." 

Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) noemt het initiatief een 'heel goed idee'. "In 2011 zijn strakkere hypotheeknormen ingevoerd, maar we zijn daar wat in doorgeschoten", zegt hij tegen RTL Z. 

"Hoewel het mag, kijken geldverstrekkers vaak niet naar de achtergrond en het perspectief van mensen. Iemand die twee jaar hoge huur heeft betaald kan natuurlijk ook een hypotheek aflossen. Zeker als iemand een goede opleiding heeft gedaan en perspectief heeft op de arbeidsmarkt", vervolgt Boelhouwer. 

 

Risico's

Er blijven altijd risico's, erkent de hoogleraar, maar die zijn te overzien. Met een huurverklaring zouden mensen een hogere lening moeten krijgen, die ook tot grotere problemen zou leiden als iemand onverhoopt toch niet meer kan terugbetalen.

"Vaak is dat het geval bij een echtscheiding, of werkloosheid. Dat laatste komt de laatste jaren minder voor. En omdat je inmiddels maximaal 100 procent van de woningwaarde mag lenen is de kans dat je blijft zitten met een restschuld sowieso kleiner", aldus Boelhouwer. Voorheen konden huizenkopers wel meer lenen dan hun huis waard was.

Experiment

BLG Wonen gaat de huurverklaring eerst testen, onder maximaal veertig duurhuurders. Op basis van dat experiment wordt gekeken of een dergelijke verklaring zin heeft. Frank Soede hoopt dat de proef ook bij de rest van de markt aanslaat. 

 

 

 

TELEGRAAF.NL 21 Mei 2019

Is het slim om even te wachten met een huis kopen?

AMSTERDAM - De prijs van een gemiddeld huis stagneert rond de drie ton, aldus het CBS. Tegelijk daalt de hypotheekrente, als je die voor 10 jaar vast zet, lichtjes. Is het dan nu een goed moment om een huis te kopen? Of kun je beter even wachten?

Als je een huis kunt vinden dat je kunt betalen, en je bod wordt geaccepteerd, is het slim om toe te slaan.De prijzen van huizen stijgen niet meer zo hard als een paar jaar geleden, maar dat betekent nog niet dat er een daling in zicht is.

Prijsstijging

De Rabobank voorspelt voor dit jaar een prijsstijging van 6% en voor 2020 nog een stijging van 4%. Dat is weliswaar minder dan de 9% van 2018, maar de trend is nog steeds omhoog.

De Rabobank verwacht ook dat er ieder jaar minder huizen worden verkocht. In 2017 waren het er nog 242.000, in 2018 waren het er 218.000, voor dit jaar verwacht de bank 205.000 en voor 2020 nog maar 195.000.

 

Hypotheekrente

Terwijl de prijzen langzaam door stijgen, verwachten de Van Bruggen Adviesgroep en De Hypotheker dat de hypotheekrente dit jaar niet omhoog gaat, of zelfs licht blijft dalen.

Is even wachten met het kopen van een huis dan slim? Niet echt. De daling, op de rente die 10 jaar vast werd gezet, was in de eerste vier maanden van dit jaar gemiddeld 0,1%. Op een gemiddeld huis met een waarde van drie ton is dit €300 op jaarbasis, €25 per maand. Netto scheelt dat zo’n €15 in de maandlasten.

Duurder

Maar wachten is duur, als je kijkt naar de gemiddelde prijsstijging van 6% op jaarbasis. Gemiddeld wordt een huis van drie ton dan 0,5%, oftewel €1500, per maand duurder.

De rente, als je die tien jaar vast zet (de meest populaire periode), schommelt rond de 1,6%. Dat betekent €24 bruto meer aan rente per maand die je langer wacht, als je kijkt naar de gemiddelde stijging.

Daar komt nog de extra aflossing bij. Wie nu een hypotheek afsluit, moet die in principe in 30 jaar aflossen. Dat is €50 per jaar extra, voor elke maand die je langer wacht met een huis kopen (bij een gemiddelde prijsstijging van €1500).

Niet wachten

De daling van de hypotheekrente gaat dus een stuk minder snel dan de stijging van de prijzen. Kortom: het is niet zo slim om ’nog even’ te wachten met het kopen van een huis.

De prijzen stijgen de komende paar jaar naar alle waarschijnlijkheid nog door. Geen enkel economisch instituut voorziet voor de komende jaren een snelle prijsdaling, zoals na 2009 het geval was.

Wie de kans heeft een huis te kopen, kan dat dus het beste maar zo snel mogelijk doen. Dat moet dan wel lukken: de gemiddelde starter komt ongeveer een ton tekort voor een koopwoning.

 

 

FD.NL 07 Mei 2019

Bij hypotheekaanvraag verzwijgt 15% van starters studieschuld 

Veel mensen die hun eerste huis kopen, verzwijgen dat ze een studieschuld hebben. Dat blijkt uit een enquête die onderzoeksbureau Panelwizard deed in opdracht van hypotheekadviseur Viisi. Uit de steekproef onder ruim duizend Nederlanders tussen de 22 en de 35 jaar bleek dat 15% de studieschuld niet heeft vermeld bij het aanvragen van een hypotheek.

Hypotheekadviseurs en -verstrekkers zijn verplicht een eventuele studieschuld mee te nemen bij het bepalen hoeveel iemand kan lenen. Maar een studieschuld staat niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Als een klant de schuld dus verzwijgt en op de ingeleverde bankafschriften geen betalingen aan de Dienst Uitvoering Onderwijs te zien zijn, komt de bank er niet achter.

Een studieschuld heeft grote invloed op de hypotheek die een woningkoper kan krijgen. Volgens een berekening van de Consumentenbond kan iemand met een studieschuld van €15.000 die onder het leenstelsel van voor 2015 valt, krap €32.000 minder lenen. Voor wie na 2015 is begonnen met studeren en een even hoge schuld heeft, is dat bijna €20.000.

In 2015 is de prestatiebeurs afgeschaft. Een studieschuld telt sindsdien minder zwaar mee bij de hypotheekaanvraag, omdat ex-studenten langer over de afbetaling mogen doen en dus naar verhouding lagere maandlasten hebben.

Fraude

Toch verwacht Martin Hagedoorn van adviesketen De Hypotheekshop dat de problemen onder het nieuwe leenstelsel erger worden. Zonder prestatiebeurs lenen meer studenten en zijn individuele leningen hoger. Daar komt bij dat dehuizenprijzen hard zijn gestegen en de hypotheekregels zijn aangescherpt. 'De situatie van starters op de woningmarkt is er niet rooskleuriger op geworden', zegt hij.

Vorig jaar betraden 91.000 starters de woningmarkt, een daling van 12% ten opzichte van een jaar eerder, blijkt uit cijfers van consultant IG&H. Ook doorstromers op de woningmarkt kunnen een studieschuld hebben, maar zij hoeven minder te lenen.

Ondanks de penibele situatie van starters pleiten banken en hypotheekadviseurs al langer voor een BKR-registratie voor de studieschuld. 'Als hypotheekadviseur wil je niet dat iemand een hogere lening aangaat dan hij kan betalen. Verzwijgen is niet de oplossing.'

Het verzwijgen van de eigen studieschuld valt formeel onder fraude, laat een woordvoerder van ABN Amro weten. Duidelijke juridische consequenties heeft dat nog niet. 'Indien dit voorkomt bekijken we per geval hoe we hiermee omgaan.'

Tegen BKR

Vervelende gevolgen dreigen wel voor woningkopers die gebruik maken van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), een verzekering tegen de financiële risico's van een hypotheek. Als huiseigenaren die gebruikmaken van de regeling hun woning met verlies moeten verkopen om redenen die buiten hun macht liggen, neemt NHG de restschuld op zich. Maar als blijkt dat iemand een studieschuld had die hij niet heeft opgegeven, kan het zijn dat dat niet gebeurt.

Het Interstedelijk Studenten Overleg is fel tegen een BKR-registratie voor de studieschuld. 'Studenten mogen niet worden afgerekend op het feit dat ze gedwongen moeten lenen voor hun studie', zegt voorzitter Tom van den Brink. Volgens hem is bij de invoering van het leenstelsel beloofd dat het niet nadelig zou zijn voor het verkrijgen van een hypotheek, wat nu wel dreigt te gebeuren.

Een BKR-registratie doet niets aan het onderliggende probleem, zegt ook Tom van der Lubbe, mede-oprichter van hypotheekadviseur Viisi. Volgens hem moet de positie van starters op de woningmarkt structureel worden verbeterd, bijvoorbeeld door de bouw van betaalbare woningen of het wijzigen van de hypotheekvoorwaarden. 'Je moet je afvragen: waarom verzwijgen ze die studieschuld?'

 

 

FD.NL 03 Mei 2019

Lage rente is het nieuwe normaal

De rentestand zal nog heel lang laag blijven, zeggen steeds meer centrale bankiers. Moeten overheden dan meer gaan investeren om rente en groei aan te jagen? 'Herziening van het monetair beleid is onontkoombaar.'

 

In het kort:

• De rente blijft nog heel lang laag, gekoppeld aan weinig economische groei. 

• De bevolking vergrijst, de groei van de beroepsbevolking daalt. 

• Steeds grotere spaaroverschotten vinden te weinig investeringen door digitalisering van de economie. 

• Overheden kunnen meer investeren, maar dan moet het monetaire beleid in de eurozone op de helling.

 

Voor de een is hij de ‘boeman uit Frankfurt’ omdat de pensioenen minder waard zijn. Voor de ander ishij Supermario omdat hij tijdens definanciële crisis de euro overeindhield. Mario Draghi, de Europesegeldpaus, is met zijn laatstemaanden bezig als voorzitter van deEuropese Centrale Bank (ECB).Maar wie heimelijk denkt dat ermet Draghi’s vertrek in oktober een einde komt aan de lage rente heefthet mis.

Noch Draghi noch de ECB kunnen als schuldige worden aangewezen zoals menig criticus doet. De oorzaken van de lage rente zijn veel structureler van aard. Veroudering van de westerse bevolking, een slinkende groep jongeren, lage productiviteitsgroei en geringe investeringen in nieuwe technologieën blijken van doorslaggevende invloed op de lage rentestand, wijst internationaal onderzoek uit.

Het leek heel lang ondenkbaar, maar inmiddels hebben centrale bankiers ermee leren leven dat de rente nog lang laag zal blijven, mogelijk heel lang heel laag. Topbankier Mark Carney van de Bank of England wees er onlangs op, zo ook John Williams, president van Amerika’s Federal Reserve Bank in New York en Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank.

Of spaarders, pensioenfondsen en verzekeraars het leuk vinden of niet, om hogere opbrengsten op spaartegoeden te behalen, zullen voortaan meer risico’s moeten worden genomen. Een lage rente is het ‘nieuwe normaal’. De rente blijft onveranderd, 'zolang het nodig is', verzekerde Draghi recent nog eens tijdens de conferentie 'The ECB and its Watchers' - een jaarlijks hoogtepunt voor monetaire fijnproevers in Frankfurt.

Dreigt ‘japanisering’ van de eurozone? Bij de komende vergadering van het ECB-bestuur, volgende week, zit weliswaar geen Japanner aan tafel, maar Draghi en zijn collega’s zijn goed op de hoogte van wat zich in het Aziatische land afspeelt. Een Japan-scenario voor de eurozone is namelijk een schrikbeeld voor menig politicus, bankier en econoom. De ultralage rente in Japan gaat al vele jaren vergezeld van een lage inflatie, betrekkelijk lage groei, een extreem ruime geldpolitiek en een torenhoge overheidsschuld.

Staat dat de eurozone te wachten? Draghi mag met zijn renteverlagingen van menigeen mikpunt zijn van kritiek, zijn opvolger krijgt evengoed te maken met brisante vragen over de lage rente.

1. Want waarom is de rente al zo lang zo laag?

De oorzaken van de lage rente liggen veel dieper dan de bestrijding van de economische terugslag na de financiële crisis. ‘Al sinds 1985 daalt de rente in de wereld’, zegt Coen Teulings. De vroegere directeur van het Centraal Planbureau (CPB) is na een hoogleraarschap in Cambridge momenteel verbonden aan de Universiteit Utrecht. ‘De rente daalt met schokjes, maar het is een persistente daling.’ Dat komt door een enorm spaaroverschot in de wereld. En aangezien er een globale kapitaalmarkt is, wordt de rente daardoor mondiaal gedrukt. ‘Vooral in Nederland en Duitsland wordt gedacht dat Draghi de boosdoener is. Flauwekul’, aldus Teulings. De ECB handelt bij zijn rentebeleid vooral in lijn met wat de markt aan reële rente bepaalt. Kwestie van vraag en aanbod: veel aanbod van kapitaal maar weinig vraag.

2. Maar is zo’n lage rente, rondom nul, normaal?

Nee, dat is niet normaal. De demografische ontwikkeling is de belangrijkste oorzaak achter de trend van de dalende rente, niet zozeer de ruime geldpolitiek van de ECB of de Amerikaanse Federal Reserve (Fed). Dat blijkt ook uit onderzoek van Amerikaanse economen als Larry Summers en Gauti Eggertsson, die de oorzaken van de langdurig lage rente bestudeerden. 'Secular stagnation' noemt Summers een periode van chronische economische stagnatie, met een toenemende neiging tot sparen, een dalende vraag en een afnemende bereidheid te investeren.

‘In vergrijzende samenlevingen stapelen de besparingen zich op. Tegelijkertijd zien we een structurele daling van investeringen’, zei Summers vorig jaar tijdens een lezing bij de Economische Club in New York. Summers hield als voormalig minister van financiën in de regering-Clinton en als directeur van de National Economic Council tijdens het presidentschap van Obama deze economische trend nauwgezet in de gaten. Maar niet alleen sparen meer mensen voor hun oude dag, de besparingen stijgen volgens Summers ook, omdat veel grote ondernemingen een aanzienlijk deel van de winst opzijzetten en opkomende economieën reserves opbouwen.

‘In Japan zakte de rente in de jaren negentig tot nul en dat is dertig jaar later niet veranderd’

• Coen Teulings, oud-directeur Centraal Planbureau

Aan de andere kant wordt minder geïnvesteerd door de sterkafnemende groei van deberoepsbevolking. Maarbelangrijker nog zijn volgens Summers de ingrijpendeveranderingen in de economie. Dedigitale economie vereist mindergrote investeringen dan de vroegere industriële massaproductie. ’Mijnsmartphone heeft meer power dan een Cray-supercomputer van $50 mln in de tijd dat Bill Clinton president werd.’ Dat was in 1993.

3. Staat Europa ook decennia van lage rente te wachten?

Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, zegt het onverbloemd. ’Het is niet uit te sluiten dat het de eurozone vergaat zoals Japan en dat we nog lange tijd met lage rentes moeten leven’, zei hij recent in een vraaggesprek met de Duitse zakenkrant Handelsblatt. ‘Als de bevolking steeds ouder wordt, stijgt de spaarquote. In dit opzicht loopt Europa tien tot vijftien jaar achter op Japan’, aldus Knot. ‘We beleven eenzelfde structurele verandering.’ Drie van de vijf grote monetaire blokken - Japan, China en Europa - worden getroffen door een scherpe daling van de bevolkingsgroei. De VS en het Verenigd Koninkrijk minder.

Het uitzonderlijkst is de situatie in Japan waar het aantal geboorten per vrouw al in 1955 begon terug te lopen. De Japanse bevolking krimpt jaarlijks met de omvang van een middelgrote stad van zo’n 430.000 inwoners. In China en in Europa - vooral in Duitsland, Spanje en Italië - daalt de bevolkingsgroei inmiddels ook. De bevolkingspiramide is daardoor een urn geworden met een dikke buik van vijftigers en zestigers met goedgevulde pensioenspaarpotten. Ze beleggen het liefst in veilig papier zoals staatsobligaties uit Amerika, Duitsland of zelfs Japan. Met zo’n grote groep sparende ouderen kan de rente nog lang laag blijven. Zeker een jaar of twintig, schat Teulings. ‘In Japan zakte de rente in de jaren negentig tot nul en dat is dertig jaar later niet veranderd.’

4. Wordt het Japanse doemscenario in Europa realiteit?

Namelijk: lage rente, hoge schulden, betrekkelijk weinig groei. Maar wat is weinig? De economische groei van Japan is de laatste jaren met gemiddeld een half procent laag, maar dat is vooral aan de lage bevolkingsgroei toe te schrijven. Het bruto binnenlands product (bbp) per hoofd van de bevolking groeit in Japan niet langzamer dan in andere hoog ontwikkelde landen. Met andere woorden: de welvaart is redelijk. Met veel vallen en opstaan heeft Japan uiteindelijk een weg gevonden om met het spaaroverschot om te gaan. Europa kan daar volgens Teulings van leren. Hij doelt op een combinatie van lage rente, hogere schulden en dus een wat hoger financieringstekort.

‘De lage rente is een symptoom van een onderliggend probleem: onvoldoende vraag naar rendabele investeringen in de wereld om de besparingen in de economie productief op te nemen’

• Mario Draghi, voorzitter van de Europese Centrale Bank

Ook Nederland zal zich moeteninstellen op een lagere groei van 1%à 1,2% in plaats van de 2% of 3%van de laatste jaren. Volgens CPB-directeur Laura van Geest zitNederland al middenin het ‘nieuwenormaal’. ‘We zien dat Nederlandecht vergrijst.’ Er komen minderjonge mensen op de arbeidsmarkten daardoor vlakt de groei af’, zei Van Geest recent tegen DeTelegraaf. Onlangs liet het CPBweten dat het de groeiprognosevoor Nederland voor de komende jaren heeft verlaagd van 1,75 % naareen magere 1,2%.

Toch hoeft een Japans scenariogeen schrikbeeld te zijn. Maar alsde koek minder groeit, is er minder te verdelen en minder te herverdelen, zegt Van Geest. En lage economische groei betekent ook weinig rente. ‘Mensen moeten daaraan wennen.' Net als pensioenfondsen. Met minder rendement zijn er twee mogelijkheden: minder pensioen of meer inleggen. Daarop zullen Nederlanders zich volgens de CPB-directeur psychologisch moeten instellen. Er zit niets anders op.

5. Kan de neerwaartse trend worden gekeerd?

Dat kan zeker, menen specialisten. Draghi zelf erkent dat als eerste. ‘We moeten niet doen alsof de zeer lage rente het probleem is’, zei hij al in 2016 in Frankfurt in de lezing 'A changing view of Asia'. ‘De lage rente is een symptoom van een onderliggend probleem: onvoldoende vraag naar rendabele investeringen in de wereld om de besparingen in de economie productief op te nemen.’ Net als Summers stelt Draghi vast dat de transformatie naar de nieuwe digitale economie met Apple en Google als koplopers weinig kapitaalintensief is. Ze heeft eerder de neiging kapitaal vast te houden voor aandeelhouders en minder grote, immateriële investeringen te verrichten in onderzoek en ontwikkeling en in menselijk kapitaal.

Volgens Draghi is de politiek aan zet. De ECB heeft met de huidige lage rente beperkte manoeuvreerruimte. Overheden moeten veel meer investeren in de publieke sector, zegt Nick Kounis, Brits macro-econoom en hoofd Financial Markets Research bij ABN Amro. Besparingen en investeringen moeten in evenwicht komen. ‘Als je kunt lenen tegen nul procent, moet investeren toch geen probleem zijn’, zegt Kounis, die eerder werkte voor het Britse ministerie van financiën. De Nederlandse overheid heeft nog een enorme investeringsruimte: denk bijvoorbeeld aan de energietransitie.

En wat is er mis in Duitsland, vraagt Kounis zich af. De grootste economie van Europa heeft een structureel begrotingsoverschot en voert nog steeds een heel zuinige politiek, terwijl de infrastructuur in het land en de scholen verre van perfect zijn. ‘Alléén krijgt de ECB een ommekeer in het rentebeleid niet voor elkaar. Actief overheidsbeleid is noodzakelijk.’

6. Wat betekent dit voor spaarders, pensioenfondsen en overheden?

Riskanter beleggen, investeren in onroerend goed of genoegen nemen met minder. En grootscheepse investeringen van overheid en de private sector zijn nodig om de hoge berg besparingen te verminderen. De volgende recessie zal het leren. Expansief overheidsbeleid is dan onontkoombaar, want de rente kan nauwelijks lager. Hoog tijd voor een revisie van het Stabiliteits- en Groeipact voor de euro, zegt Teulings. Een overheidstekort van minder dan 3% zal niet langer houdbaar zijn. Dat leert ook de situatie in Japan.

Hetzelfde geldt voor het inflatiedoel van minder dan maar dichtbij de 2%, het richtcijfer van de ECB, zegt Kounis. ‘Herziening van het monetair beleid is onontkoombaar. De ECB moet de markten overtuigen dat hij werkelijk alles uit de kast haalt om de inflatie op te voeren’, aldus Kounis. Een inflatie van 4% lijkt hem realistischer. Bij een volgende recessie kan de economie dan sneller een veel grotere injectie krijgen. De ECB heeft volgens de Britse econoom lang gewacht met het grote opkoopprogramma (2015) om de eurozone uit het dal te trekken.

Draghi zelf weet precies wat nodig is. Wil de rente stijgen dan móeten besparingen en investeringen in balans worden gebracht. Dat vereist structurele hervormingen in de economie - een flexibele arbeidsmarkt, slimme en efficiënte productieprocessen.

‘Hervormingen zijn de sleutel om de productiviteitsgroei te verhogen en investeringen aantrekkelijker te maken. Vooral eurolanden die het hardst door de crisis zijn getroffen, hebben laten zien dat het kan. Maar over het algemeen gaat het te langzaam.’ Was getekend, Mario Draghi (2 mei, 2016).

 

FD.NL 07 maart 2019

Inzetten pensioenpremie voor hypotheek niet 'aantrekkelijke optie' 

Tijdelijk minder pensioenpremie betalen om meer geld over te houden, bijvoorbeeld voor een hypotheek, kan een oplossing voor jonge starters op de woningmarkt of gezinnen in de spitsuur van het leven. Verschillende politieke partijen, waaronder D66, willen werknemers deze keuze dan ook geven. Het kabinet onderzoekt of het kan, liet minister Wouter Koolmees van Sociale Zaken onlangs aan de Tweede Kamer weten. Maar volgens een deze week verschenen onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) is het 'geen aantrekkelijke optie'.

De onderzoekers van ASRE en pensioenadviseur Ortecbekeken de gevolgen van dekeuze om vroeg in je carrièrelangere tijd geenpensioenpremie te betalen en die extra financiële ruimte tegebruiken voor het betalen van de hypotheek. Conclusie: 'Onze inschatting is dat het relatiefkleine voordeel van lagerewoonlasten, niet opweegt tegen het grotere nadeel van een lager inkomen na pensionering'.

Weinig keuzevrijheid

Nederland kent weinig keuzevrijheid als het gaat om pensioen. Het overgrote deel van de werknemers betaalt verplicht elke maand pensioenpremie. Wanneer mensen met pensioen gaan, krijgen zij daar een levenslange pensioenuitkering voor terug. Een tussentijdse premievakantie, of een bedrag ineens opnemen uit je pensioen - wat in de meeste andere landen kan - is in Nederland niet mogelijk. 

Er is wel grote behoefte aan. Vier op de tien Nederlanders wil de mogelijkheid om tijdelijk geen pensioenpremie te betalen, bleek vorig jaar uit een studie van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). En onder deelnemers van grote pensioenfondsen zoals het ABP zou de helft graag een bedrag ineens willen opnemen, een zogeheten lump sum. 

Binnen een maand komt Koolmees met de uitkomsten van een eigen onderzoek naar de optie voor de opname van een lump sum. Later dit jaar stuurt hij dan een wetsvoorstel naar de Kamer dat het opnemen van groot pensioenbedrag ineens mogelijk maakt. Dat mag niet meer zijn dan 10% van het totale pensioen. En het mag pas bij pensionering. Zo moet worden voorkomen dat mensen te weinig pensioen overhouden. Daarmee volgt Koolmees de uitkomsten van een vorig jaar verschenen studie van het Centraal Planbureau (CPB).

Premievakantie onzeker

Of hij ook stappen gaat zetten om een premievakantiemogelijk te maken, is nogonzeker. Dat hangt niet alleen af van de financiële gevolgen voor wie er gebruik van maakt, maar bijvoorbeeld ook van de discussie over de hervorming van het pensioenstelsel.

De pensioenpremie is een fors deel van de loonkosten, doorgaans 10% tot 20%. Als dat bedrag tijdelijk boven op het salaris komt, gaan mensen er aanzienlijk op vooruit. Die extra ruimte zou starters kunnen helpen om een koophuis te betalen, is het idee. De onderzoekers van ASRE hebben gekeken of wonen zo inderdaad betaalbaarder wordt voor jongeren.

Het antwoord is ja. Wie een jong huis koopt en meteen tien jaar de premie gebruikt om de hypotheek te betalen, houdt dertig jaar lang 6% meer inkomen over. Maar daar staat een 15% lager inkomen na pensioen tegenover. De onderzoekers denken dat 'gezien het grote verschil tussen winst nu en de kosten later' het inzetten van pensioenpremie voor de hypotheek 'niet interessant' is. 

Meteen afrekenen

Belangrijk is ook te bedenken dat pensioenpremies onbelast zijn. Maar als dat bedrag boven op het salaris komt, moet er wel meteen worden afgerekend. Het hogere netto-inkomen levert bovendien geen hogere hypotheek op. De bank moet er bij vaststelling van de hoogte van de hypotheek namelijk rekening mee houden dat het verwachte pensioen daalt. 

'Heel goed dat dit in kaart is gebracht', reageert de Leidse hoogleraar Marike Knoef, gespecialiseerd in pensioen en zelf niet betrokken bij dit onderzoek. Maar zij denkt dat er best mensen zijn voor wie 6% extra inkomen nu, best een 15% lager pensioen later waard is. 'Er zijn grote verschillen tussen mensen. En voor een deel is dit denk ik best interessant. Voor mensen met kinderen bijvoorbeeld, heeft de extra euro nu vaak veel meer nut dan een euro tijdens hun pensioen. Ik zou dit plan nog niet willen afschrijven.' Als pensioenpremie en extra aflossen op de hypotheek fiscaal hetzelfde worden behandeld, wordt het nog interessanter, stelt zij. 

Voorkeuren van mensen

Knoef doet nu samen met de AFM onderzoek naar de voorkeuren van mensen. De toezichthouder maakt zich zorgen dat juist wie al een pensioengat heeft, gebruik wil maken van een premievakantie. Terwijl de groep die al veel pensioen heeft opgebouwd en het zich kan veroorloven om minder premie in te leggen, daar minder behoefte aan heeft. Het onderzoek moet dit beter in beeld brengen en mogelijke oplossingen bieden.

 

 

FD.NL 04 februari 2019

ABN Amro zet Nederlandse expats buiten de deur

Nadat ABN Amro eerder al de bankrekeningen van zijn klanten in het buitenland sloot, is het nu de beurt aan zijn hypotheekklanten. Het verkrijgen van een hypotheek voor Nederlandse expats die in het buitenland wonen wordt een stuk gecompliceerder.

ABN Amro was de laatste bank die een hypotheekregeling had voor Nederlanders in het buitenland. De andere grote banken, Rabobank, ING en de Volksbank, zijn daar al eerder mee gestopt. Hypotheekadviseurs spreken van schrijnende voorbeelden en een groot aantal gedupeerden.

ABN Amro bevestigt desgevraagd dat wie buiten de Europese Economische Ruimte (EER) woont en werkt sinds begin van dit jaar nog zeer beperkt gebruik kan maken van het hypotheekbedrijf van ABN. 'Het niet-ingezetenen-beleid passen we toe omdat het bedienen van klanten buiten Europa steeds meer risico’s en extra kosten met zich brengen', aldus de woordvoerder. Alleen nieuwe hypotheken vallen onder het aangescherpte beleid. Wie al een hypotheek heeft bij ABN ondervindt geen gevolgen van de nieuwe regeling.

Lokale wetgeving is volgens de bank in toenemende mate complex en omvangrijk. 'We willen niet het risico lopen op het niet goed naleven van wet- en regelgeving.' Door de aanscherping van het beleid wordt het lastiger voor expats om een pied-à-terre in Nederland aan te schaffen.

Piloten in Qatar

Het is niet voor het eerst dat ABN Amro zijn buitenlandse klanten tegen zich in het harnas jaagt. Eind 2016 maakte de bank bekend afscheid te nemen van 15.000 rekeninghouders in het buitenland. Expats bleven toen overigens buiten schot. Dat is bij de aanscherping van het hypotheekbeleid anders, aldus hypotheekadviseurs.

‘Het is een enorm probleem.Het aantal gedupeerden is fors en er is heel weinig duidelijkheid. We weten dat ereen lijst is met rode en oranjelanden, plekken waar ABN Amro geen zaken wil doen, maar niemand krijgt die lijst’, zegt José de Boer, hypotheekadviseur voor expats. ‘In Dubai en Qatar wonen bijvoorbeeld veel piloten, zij kunnen niet zonder meer een woning kopen in Nederland.’ Volgens ABN Amro worden dergelijke gevallen individueel bekeken. 'Maar het blijft lastig om risico's op afstand in te schatten in landen waar wij niet gevestigd zijn', aldus de woordvoerder.

De Boer werkt vooral voor Nederlanders met een goede baan en vaak een Nederlandse werkgever. ‘Het is een vreemde maatregel’, zegt ze. Dit zijn hun beste klanten en er is nagenoeg nul risico op wanbetaling.’ ABN zegt daarover: 'Zowel wanbetaling als het inkomen zijn geen criteria bij het niet-ingezetenen beleid.'

Niemand veilig

De harde lijn zorgt veel onbegrip bij klanten. Zoals bij een expat die gedurende het proces van hypotheekaanvraag zijn adresgegevens wijzigt en resoluut afgewezen wordt voor een hypotheek omdat het nieuwe adres niet meer past bij het risicoprofiel van de bank.

‘Met deze harde lijn jaagt ABN zijn private banking klanten van de toekomst weg.’

Soms zijn de verhalen ronduitbizar. Zoals de vermogensbeheerder van ABNAmro die zich vanuit het buitenland meldt bij de hypotheekafdeling van haarwerkgever. Het hypotheekbedrijf wijst de aanvraag af vanwege onvoldoende zekerheden over de bron van inkomsten.

Tom van der Lubbe, medeoprichter van hypotheekadviseur Viisi, mist de ratio achter de aanscherping van het beleid. 'Het is een beetje als waarschuwen dat je de kat niet in de magnetron mag stoppen. Op papier klopt het beleid van de bank wellicht, maar het gezond verstand ontbreekt', zegt hij. 'Waarom kijkt de bank niet naar factoren als financieel gedrag, ontslagwaarschijnlijkheid en opleidingsniveau? Met deze harde lijn jaagt ABN zijn private banking-klanten van de toekomst weg.'

Volgens de ondernemer zijn bepaalde afdelingen binnen de bank met elkaar in conflict. 'Er is veel angst om iets verkeerd te doen, risicomijdend gedrag wordt beloond.' Al doet ABN Amro het nog altijd beter dan de concurrentie, zegt hij. 'Zij doen niets voor expats. Dan maak je jezelf er wel heel makkelijk vanaf.' Van der Lubbe roept de banken op om in samenspraak met werkgeversorganisaties een alternatief te ontwikkelen.

Ambassade

Zowel De Boer als Van der Lubbe stellen dat er creatieve oplossingen zijn om het strenge risicobeleid van de bank te omzeilen. Het aanvragen van een hypotheek kost daardoor wel veel meer moeite. Als het in Nederland niet lukt wendt De Boer zich tot de Duitse Volksbank Emmerich. Dat heeft als nadeel dat er maar tot 75% gefinancierd kan worden en nieuwbouw uitgesloten is van een hypotheek.

'Ik heb heel wat gespaard, ik bezit een appartement in Nederland, maar wil graag iets nieuws kopen, deels met hypotheek', zegt een medewerker van het ministerie van Buitenlandse Zaken vanuit Bangkok. De ambtenaar weet net een dag dat een hypotheekaanvraag bij ABN Amro zeer onzeker is.

‘We zijn geen criminelen maar bonafide medewerkers van de Rijksoverheid.’

Om het proces niet verder te frustreren kiest hij ervoor niet met zijn naam in de krant te staan. 'Binnenkort gaan weterug, ik hoopte alles geregeldte hebben voor de terugkeer.'Dat de ambassademedewerkerfictief ingezetene van Nederlandis, maakt voor ABN Amro geenverschil. 'We zijn geen criminelen maar bonafide medewerkers van de Rijksoverheid', zegt hij met stijgende verbazing in zijn stem.

ABN stelt dat de vrees in dit geval ongegrond is. Er is een overgangsregeling voor wie buiten de EER woonachtig is en van plan is om binnen zes maanden na aanvraag van de hypotheek zich weer in Nederland te vestigen. 'Het niet-ingezetenenbeleid blijft weliswaar van toepassing maar er vindt in dat geval voor bepaalde landen een tijdelijke risico-acceptatie plaats.'
 

 

 

FD.NL 25 januari 2019

Woningmarkt weer volledig hersteld van kredietcrisis

De woningmarkt is in 2018 gemiddeld volledig hersteld van de kredietcrisis. Ten opzichte van het dieptepunt in 2013 liggen de prijzen van bestaande woningen gemiddeld meer dan 33% hoger. Dat heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek vrijdag bekendgemaakt.

In mei 2018 kwam de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning weer boven het recordniveau van 2008 te liggen. Sinds die tijd zijn de prijzen verder gestegen. In december waren bestaande koopwoningen al bijna 5% duurder ten opzichte van het vorige record.

Op jaarbasis stegen de prijzen van bestaande woningen in 2018 met gemiddeld 9% ten opzichte van 2017.

 

Niet alleen bestaande woningen duurder

De CBS-cijfers van vrijdag over bestaande woningen bevestigen opnieuw het beeld dat de woningmarkt gespannen is. Afgelopen week bleek ook al dat nieuwbouwwoningen in 2018 fors duurder werden. In een jaar tijd stegen die prijzen met 17%.

Het aantal verkochte woningen liep bovendien terug. In 2018 werden 19.434 verkochte woningen geregistreerd. Dat is zo'n 10% minder dan in 2017.

 

 

NU.NL 19 januari 2019

Opruimen van asbestdaken verdubbeld, nieuw fonds in 2019

Wie nog met een asbestdak zit en niet over de financiële middelen beschikt om het asbest te verwijderen kan binnenkort aanspraak maken op een nieuw fonds, aldus staatssecretaris Stientje van Veldhoven van Infrastructuur en Waterstaat.

In het afgelopen jaar is dankzij de inmiddels verlopen subsidieregeling van 75 miljoen euro ruim 12 miljoen vierkante meter aan asbestdaken opgeruimd. Dat is een verdubbeling ten opzichte van 2014.

Er is nu nog zo'n 80 miljoen vierkante meter aan asbestdak in Nederland over, en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, provincies, gemeenten, banken en de Rijksoverheid zijn daarom begonnen een fonds waar particulieren en agrariërs gebruik van kunnen maken open te stellen.

Dat fonds vervangt de huidige subsidieregeling en moet in 2019 in de lucht zijn. Niet iedereen kan het saneren van een asbestdak zomaar betalen, aldus de staatssecretaris.

Sinds 1993 is het gebruik van asbest in de bouw verboden, en na 2024 zijn ook bestaande daken met asbest verboden.

 

 

NRC.NL  16 januari 2019

Een aflossingsvrije hypotheek, waarom doen we daar zo nerveus over?

Hypotheek Banken waarschuwen dat een hoop Nederlanders na de looptijd van hun aflossingsvrije hypotheek, alsnog een schuld hebben. Maar is dat wel zo erg? 

De 82-jarige moeder van Evert Creemers betaalt trouw 400 euro per maand voor haar huurwoning. Ze is weduwe, haar enige inkomen is haar AOW. Toch is die maandelijkse huur voor haar geen enkel probleem, zegt Creemers, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP). 

Stel nu dat zij een aflossingsvrije hypotheek had en datzelfde bedrag elke maand aan hypotheekrente zou betalen, zónder hypotheekrenteaftrek? Dat zou bij de huidige rentetarieven overeenkomen met een lening van ongeveer twee ton. 

Maar zelfs al zou de rente 5 procent bedragen, dan zou ze zich voor dat maandbedrag nog steeds een hypotheek van ongeveer een ton kunnen veroorloven. 

Hij wil er maar mee zeggen: het is helemaal niet zo erg om kosten te blijven maken voor wonen, ook niet als je ouder bent en minder inkomsten hebt. Of dat nou de huur is, of een hypotheekrente. 

Waarom zou je na de looptijd van dertig jaar je volledige hypotheekbedrag moeten afbetalen en voortaan voor niets wonen? De bank moet natuurlijk wel bereid zijn tot een nieuwe lening, maar bij voldoende inkomsten zullen zij daar volgens experts niet moeilijk over doen. 

Toch zijn De Nederlandsche Bank, belangenvereniging Vereniging Eigen Huis en banken erg zenuwachtig over die aflossingsvrije hypotheek. Meer dan een miljoen huishoudens hebben er één, en ongeveer de helft blijft ná de looptijd met een schuld zitten, is de boodschap. 

De rente is daarna niet meer aftrekbaar, de inkomsten kunnen tegen die tijd weleens flink terugvallen en de hypotheekrente is dan vast gestegen. Kortom, wil je die resterende schuld na de dertig jaar opnieuw financieren, dan vliegen de kosten omhoog.

Echte probleemgevallen

Dat klinkt eng, ware het niet dat de schuld in de meeste gevallen helemaal niet meer zo hoog is. Veel mensen hebben hun aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een spaarhypotheek of een beleggingshypotheek, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Zij kunnen aan het eind van de looptijd dus een aanzienlijk deel aflossen, zelfs al valt de opbrengst van de beleggingen tegen.

Daarnaast is er een flinke groep mensen die eigen voorzieningen heeft getroffen. Zoals Evert Creemers: hij heeft een volledig aflossingvrije hypotheek, maar betaalt premie voor twee levensverzekeringspolissen, die vrijkomen als zijn looptijd erop zit en waarmee hij zijn schuld grotendeels gaat aflossen. 

In de cijfers zijn zulke voorzieningen niet opgenomen, zegt hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen, van Tilburg University. „Ik betwijfel of De Nederlandsche Bank een superscherp beeld heeft van het aantal probleemgevallen. Vaak wordt geroepen dat de hypotheekschulden in Nederland heel hoog zijn, maar als je alle voorzieningen meeneemt, zitten we in de Europese middenmoot.” 

Daar komt bij dat het aflossingsvrije deel van de hypotheek tijdens de looptijd vaak al kleiner wordt. Er zijn natuurlijk mensen die dertig jaar op dezelfde plek blijven wonen, maar het merendeel zal tussentijds een paar keer verhuizen. 

Sinds de zomer van 2011 kun je het aflossingsvrije deel van je hypotheek nog wel meenemen, maar mag dat nog maar de helft van de waarde van je nieuwe woning bedragen. En moet je bijlenen, dan moet dat deel vanaf 2013 een annuïtaire of lineaire hypotheek zijn, die je wél aflost tijdens de looptijd. 

Overigens stonden heel wat geldverstrekkers ook voor die tijd geen volledig aflossingsvrije hypotheek toe. Volgens Hagedoorn van De Hypotheekshop werd vaak gerekend met een maximum van 75 procent van de executiewaarde, dus de (lagere) waarde bij gedwongen verkoop.

Waar zitten de grootste knelpunten en problemen? Hier begint de woningmarkt te schuren

Stresstest

Heb je na de looptijd nog maar een klein stukje aflossingsvrije hypotheek over, dan zullen de geldverstrekkers doorgaans niet moeilijk doen over een nieuwe lening. Als je de maandlasten maar kunt betalen. 

Hagedoorn: „Er zijn een paar aanbieders geweest met een harde einddatum, zoals pensioenfonds ABP en voormalig ABN Amro-label MNF. In die gevallen moet je overstappen naar een andere geldverstrekker. Maar de rest wil de financiering gewoon verlengen, na een positieve inkomenstoets.” 

Al kán dat laatste dus misgaan. NVHP-voorzitter Creemers noemt het voorbeeld van een zelfstandig ondernemer die nauwelijks pensioen opbouwde, met een woning van zeven ton en een aflossingsvrije hypotheek van drieënhalve ton. „Bij een rente van 5 procent wordt het dan alsnog onprettig.” 

Maar veel vaker gaat het om kleinere bedragen: de gemiddelde (mediane) hypotheekschuld van Nederlandse huiseigenaren tussen veertig en zeventig jaar, bedraagt ongeveer 80.000 euro, zo blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank. Voor een half miljoen huishoudens gaat DNB uit van een bedrag van ten minste 150.000 euro.

Bij 5 procent rente zou je voor een schuld van die omvang, als de renteaftrek is afgelopen, 625 euro per maand betalen. „En ga daar maar eens een huis voor huren”, zegt Hagedoorn. „Dat gaat je niet lukken. Huurprijzen stijgen bovendien jaarlijks, terwijl je een hypotheek voor twintig of dertig jaar kunt vastzetten.” 

Hagedoorn adviseert een persoonlijke stresstest. Bereken zelf, of laat een adviseur dat doen, wat je resterende aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar gaat kosten. Houd er rekening mee dat die hooguit de helft van de woningwaarde mag bedragen en dat de hypotheekrenteaftrek vervalt.

Gebruik voor de zekerheid een rentetarief van 5 procent. Zet deze maandlasten vervolgens (plus de kosten voor eventueel langer lopende delen van de lening) af tegen je verwachte inkomen na pensionering. Is dat te doen? 

Als de resterende schuld hooguit vierenhalf keer het verwachte jaarinkomen bedraagt, dan zal de bank volgens de experts echt wel met een nieuwe lening over de brug komen.

Publiekscampagne

Toch zijn diezelfde banken vorige herfst met de publiekscampagne ‘Word ook aflossingsblij’gestart, waarmee ze mensen aansporen hun aflossingsvrije hypotheek vóór het verstrijken van de looptijd af te lossen of om te zetten naar een annuïtaire of lineaire lening. Is aflossen, als je goed bij kas zit, dan toch het beste? 

Niet per se, zegt hoogleraar Dirk Brounen. „Het is een sympathieke campagne hoor, maar economisch gezien is het vreemd om te zeggen dat iedereen moet aflossen. Al dat vermogen dat vastzit in steen, kun je niet meer vrijmaken als straks bijvoorbeeld je zorgkosten stijgen.” Brounen vervolgt: „Ja, je verlaagt de maandlasten, maar je verlaagt óók je liquiditeit. En daar hoor ik de banken nooit over.”

 

 

FD.NL 12 mei  2018

Niet binnen 30 maar 40 jaar aflossen: concurrentie zet geldverstrekkers aan tot nieuwe hypotheekvormen

Consumenten hebben steeds meer keuze op de hypotheekmarkt. Niet langer wordt alleen op prijs om de gunst van huizenkoper gestreden. Onder druk van de toenemende concurrentie komen geldverstrekkers ook met nieuwe voorwaarden en hypotheekvormen om klanten aan te trekken, blijkt uit een rondgang langs hypotheekadviseurs en financiers.

Verzekeraar ASR lanceert deze maand een hypotheek voor starters met een looptijd van 40 jaar. Nu is 30 jaar nog de maximale periode aflosperiode. De hypotheek moet het worstelende starters op de woningmarkt makkelijker maken doordat de maandelijkse lasten lager zijn.

ASR-hypotheek met looptijd van 40 jaar

Alleen mensen die hun eerste woning kopen komen in aanmerking voor de nieuwe hypotheek van ASR. Een strenge leeftijdsgrens geldt er niet. 'We laten aan de hypotheekadviseur over om te beoordelen of het een passend product is,' zegt Petra Jansen op de Haar directeur van ASR Bank. 'Als we iemand van 50 voorbij zien komen gaan we wel even kijken wat er is gebeurd.'

Omdat over een langere periode rentemoet worden betaald, zijn de totalerentelasten van de nieuwe hypotheek hogerdan bij een hypotheek met korte looptijd.De laatste tien jaar is de hypotheekrenteniet aftrekbaar. 'We vinden het belangrijkdat dit goed gecommuniceerd wordt,daarom mogen alleen adviseurs die eenextra training hebben gevolgd dehypotheek straks aanbieden,' zegt Jansenop de Haar.

De hypotheek kan worden afgesloten metof zonder Nationale Hypotheekgarantie. Demaximale rentevaste periode is 30 jaar.Voor een rentevaste periode van 30 jaarmet NHG moet een consument op ditmoment 2,9% aan rente betalen, De bruto maandlasten zijn over de gehele looptijd gelijk. Wel mag er vroegtijdig worden afgelost, tot 15% per jaar. De hypotheek biedt dus vooral meer flexibiliteit' aldus de directeur. De afgelopen maand draaide een pilot met een paar hypotheekadviseurs. Vanaf 24 mei is de hypotheek landelijk beschikbaar.

Het betekent niet dat starters sneller een huis kunnen bemachtigen met de hypotheek van ASR, want aan het maximale leenbedrag mag de verzekeraar niet morrelen, zegt Petra Jansen op de Haar, directeur van ASR Bank. Voor het verruimen van leenbedragen, ook al wordt daar zo nu en dan om geroepen, is nog weinig draagvlak omdat dit de huizenprijzen uiteindelijk alleen maar meer opdrijft. 'Daar schiet een starter per saldo niks mee op' zegt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep.

 

Welkome toevoeging

'Maar starters hebben ook behoefte aan flexibiliteit in hun lasten' aldus Jansen op de Haar. Zo hebben beginners op de woningmarkt vaak weinig financiële speelruimte. Ze verdienen nog geen riant salaris, maar zijn wel veel geld kwijt aan kinderopvang of het afbetalen van de studieschuld. Tegen de tijd dat ze wel ruimer in de middelen zitten, kunnen ze ervoor kiezen om meer af te lossen.

Een welkome toevoeging aan het het hypotheekaanbod, vindt Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop. 'Veel geldverstrekkers kozen tijdens de crisis op de woningmarkt voor heel veilige standaardhypotheken.' Ze waren hun wonden aan het likken, de nieuwe regelgeving aan het verstouwen en het was een tegenreactie op de hausse aan beleggingshypotheken en andere meer exotische producten die voor de crisis zijn verstrekt.

'Hypotheken zijn hierdoor lange tijd niet meegegaan met de ontwikkelingen in de maatschappij, zoals het feit dat we langer door moeten werken,' zegt Hagedoorn. Waarom zou iemand van 25 een hypotheek binnen 30 jaar moeten aflossen als hij of zij tot zijn zeventigste doorwerkt, is het idee. Om die reden pleitten onder meer de Pensioenfederatie en enkele hypotheekadviseurs al voor een langere looptijd. Hagedoorn verwacht dat andere geldverstrekkers het voorbeeld van ASR zullen volgen als de hypotheek aanslaat.

Senioren

Ook voor senioren komen er meer specifieke hypotheken op de markt, waarmee ze bijvoorbeeld geld uit hun stenen kunnen halen als ze veel overwaarde hebben. Ouderen moeten langer zelfstandig thuis blijven wonen en meer zorg zelf betalen. Met zo'n hypotheek kan bijvoorbeeld geld vrij gespeeld worden om aanpassingen in de woning te doen.

Het Woonfonds van Achmea speelt in op deze trend door sinds kort een Familiehypotheek aan te bieden die het mogelijk maakt dat de grootouders inwonen bij de familie. Zo kan bijvoorbeeld een deel van de woning of een zorghuisje in de tuin onder worden verhuurd, bij reguliere hypotheken is onderverhuring doorgaans niet toegestaan.

Andere voorbeelden zijn de speciale hypotheken voor de groeiende groep mensen die een tweede, derde of vierde huis koopt als belegging of om te verhuren aan de studerende kinderen, en geldverstrekkers die hun voorwaarden versoepelen zodat ook zzp'ers in aanmerking komen voor een hypotheek.

Meer concurrentie

Hiermee spelen financiers niet alleen in op maatschappelijke ontwikkelingen, maar ook op de toegenomen concurrentie. Waren het jarenlang de drie grootbanken die de dienst uitmaakten met een marktaandeel van bijna 75%, inmiddels is het drukker op de hypotheekmarkt. Alle banken bij elkaar hebben nu nog 64% van de markt, becijfert adviesbureau IG&H. Vooral pensioenfondsen vergrootten hun marktaandeel via regiepartijen als Munt en Dynamic Credit.

'Je ziet de marges teruglopen, zegt Jansen op de Haar van ASR. Vaak concurreren nieuwe toetreders op prijs, soms op voorwaarden, maar nauwelijks op innovatie. Het maakt dat wij steeds scherper kijken, waar we willen zitten.'

Vorig jaar spoorde ook minister Ronald Plasterk (Wonen) geldverstrekkers al aan tot meer maatwerk. Hiervoor hoeven niet geheel nieuwe hypotheken in de markt gezet te worden. Want als goed uitgelegd wordt waarom het verantwoord is om van de geldende normen af te wijken, was daar altijd al speelruimte voor. 'Alleen maakten geldverstrekkers hier nauwelijks gebruik van' zegt Noorlag. 'Dat zie je nu mede door betrokkenheid van de politiek, meer gebeuren.'

Al geldt dat lang niet voor alle partijen. Slecht 10 van de 23 onderzochte geldverstrekkers biedt actief een hypotheek op maat aan, blijkt uit recent onderzoek van Vereniging Eigen Huis. 'Vooral verzekeraars en nieuwe geldverstrekkers laten het afweten' aldus de belangenvereniging. Ook de concurrentie op de markt voor nieuwbouwhypotheken is nog beperkt, signaleert De Hypotheekshop.

'Als je echt iets nieuws in de markt wil zetten, kost dat gewoon veel tijd en moeite' verklaart Jansen op de Haar. ASR is meer dan anderhalf jaar bezig geweest met het uitwerken van de nieuwe hypotheek. Niet alleen kostte het veel tijd om overeenstemming te bereiken met de Belastingdienst over de vorm van de hypotheek, omdat maximaal 30 jaar hypotheekrente mag worden afgetrokken. Ook was het enorme klus om de hypotheek goed in het registratiesysteem te krijgen dat was ingericht op hypotheken van maximaal 30 jaar.

 

 

 FD.NL 16 februari 2018

Gepuzzel met hypotheekaktes 

De regels van financiële producten als hypotheken zijn zó ingewikkeld gemaakt, dat de overheid ze na verloop van tijd zelf niet meer kan ontrafelen.

Dat de hypotheekrenteaftrek vanaf 2001 niet langer dan dertig jaar zou gelden, leek op dat moment een eenvoudige bezuiniging van het toenmalige kabinet. Dat die periode van dertig jaar bij elke verhoging opnieuw zou gaan lopen, leek ook nog wel te begrijpen. Maar nu, zeventien jaar later, is dat een ander verhaal. Huizen zijn verkocht, al dan niet met overwaarde, kopers zijn gescheiden, opnieuw getrouwd, woonden een tijdje in een huurhuis, hebben opnieuw gekocht, samen met een andere partner. En vaak hebben ze ook delen afgelost.

Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop, noemt het een hele worsteling om na te gaan hoe lang de hypotheekaftrek nog duurt, voor welk stukje hypotheek. 'Je kunt natuurlijk wel denken, ach, dat duurt nog jaren voordat de eerste stukken van de hypotheekrente niet meer aftrekbaar zijn. De maatregelen zijn in 2001 ingegaan, dus pas in 2031 vervalt voor velen (deels) de renteaftrek. Maar het is een essentieel onderdeel van het advies dat je geeft. Kopers moeten hun lasten voor de toekomst kennen. Als de aftrek straks voor een groot deel vervalt, kan het zijn dat ze nu minder moeten kunnen lenen.'

Het Gooi

Saskia* (37) kocht bijna tien jaar geleden een benedenwoning (met tuin) in Rotterdam-Noord voor €220.000. Drie jaar geleden trouwde ze met Pieter* (44). Hij had een huis in dezelfde wijk, dat hij in de optimistische jaren van voor de crisis twee keer royaal gefinancierd had. Hij trok bij haar in en verhuurde zijn huis drie jaar. Onlangs verkochten ze beiden hun huizen met overwaarde, om samen een nieuwe woning in Het Gooi aan te schaffen. De hoogte van de nieuwe hypotheek was geen probleem, maar de looptijd van de rechten van renteaftrek, bleek niet meer te achterhalen.

Martin Hagedoorn kan zich dat heel goed voorstellen. 'Je vraagt dan natuurlijk naar de administratie van meer dan vijftien jaar geleden. Die is er vaak niet meer. Je moet weten wat er afgesproken is bij een scheiding. Dan heb je ook nog te maken met de bijleenregeling, dus dat je alleen renteaftrek krijgt als je de overwaarde van je huis bij verkoop, ook weer in je nieuwe woning steekt. Maar dat geldt dan weer niet als een van de partners meer dan drie jaar voor de nieuwe aankoop geen koophuis gehad heeft.'

Hagedoorn spreekt van een puzzel die hij en z’n collega’s moeten oplossen, met hypotheekaktes, jaaropgaven, bankoverschrijvingen en echtscheidingsconvenanten. 'Maar op enig moment moet je vaststellen dat we er niet uitkomen', zegt hij. Dan moeten we in het advies een aanname doen. Dat zullen de partijen in het hierboven genoemde voorbeeld ook wel doen. Er ontstaat dan een nieuwe uitgangspositie, een samensmelting van de rechten die als basis voor de komende jaren kan gelden. Soms kan het niet anders dan zo. De Belastingdienst zal dat moeten accepteren.”

Hagedoorn en directeur Mark de Rijke van De Hypotheekshop, beklemtonen dat de adviseurs het uiterste moeten doen om de feiten te achterhalen.

Adviseur

Het punt is dat starters noch doorstromers verplicht zijn bij het afsluiten van een nieuwe of hogere hypotheek een adviseur in de arm te nemen. Ondanks de ingewikkelde, steeds aangepaste regelgeving, mogen kopers zelf handelen, al moeten ze daarvoor wel eerst een verplichte kennis- en ervaringstest afleggen. Die test is overigens niet uniform en ook niet bindend. Iemand die alle vragen fout beantwoordt, kan toch zelf een hypotheek afsluiten, zonder adviseur. Deze toets is dan ook omstreden in de branche. En als je een hypotheek zelf afsluit, is er ook helemaal geen ‘controle’ door een hypotheekadviseur.

Het is volgens de aanbieders van doe-het-zelf-hypotheken (execution only in vakjargon) ‘de snelste weg naar je droomhuis’, maar in de praktijk vinden de meeste woningkopers dat toch een griezelige droom. Slechts 3% sluit z’n hypotheek zonder adviseur af en bespaart daarmee een bedrag tussen de €1500 en €2500. Ook degenen die al aan hun tweede, derde of vierde huis toe zijn, kiezen voor advies. Directeur De Rijke van De Hypotheekshop, een hypotheekadviesketen die los staat van de geldverstrekkers: 'Je zou denken dat starters eerder voor advies kiezen dan doorstromers, omdat die al een keer een huis gekocht hebben. Maar misschien is het omgekeerde wel het geval. Starters hebben zich vaak meer verdiept in alle nieuwe regeltjes die tijdens en na de kredietcrisis genomen zijn. Zij kennen de nieuwe werkelijkheid. Wat dat betreft, is er op het gebied van kennis en risico’s heel wat veranderd. Ze zijn zich veel bewuster van de risico’s dan oudere huizenbezitters, ook nu de rente laag is. Ze zien ook het nut van aflossen in. Doorstromers zijn soms zo ver nog niet en weten vooral goed hoe het vroeger ging.'

Een advies bij De Hypotheekshop kost €135 per uur. Het zal duidelijk zijn dat de totaalprijs erg afhankelijk is van de complexiteit van de aanvraag. De bijleenregeling en de 30-jarige hypotheekrenteaftrek van de doorstromers spelen daarbij natuurlijk een rol.

 

Bewijs aflossingsvrij-met-renteaftrek steeds lastiger

Naast de uitvoerbaarheid van de regeling dat een hypotheek dertig jaar aftrekbaar is, zijn er ook problemen rond de renteaftrek van de aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 is de rente voor nieuw te sluiten hypotheken alleen aftrekbaar als de hypotheek afgelost wordt. De meeste banken staan nog wel toe dat een gedeelte van een hypotheek aflossingsvrij is, maar de rente is dan niet aftrekbaar.

Maar deze regeling geldt alleen voor woningkopers vanaf 2013. Voor de velen die al een aflossingsvrije hypotheek hadden, blijft de rente wel aftrekbaar. 'Maar daar zien we juist een probleem opdoemen', zegt directeur Mark de Rijke van adviesorganisatie De Hypotheekshop. 'Die mensen moeten met hun belastingaangifte van 2012 bewijzen dat ze nog oude rechten op de renteaftrek hebben. Dus als ze dat recht willen voortzetten, moeten ze dat aantonen met hun aangifte inkomstenbelasting 2012. Maar dat is alweer zes jaar geleden, veel mensen hebben die niet meer. Ze kunnen deze nog wel opvragen, maar naarmate we verder komen, wordt dat steeds moeilijker, ook om vast te stellen of die oude gegevens juist zijn. Daar moet een werkbare oplossing voor gevonden worden.'

Volgens het CBS heeft meer dan de helft van de huishoudens met een eigen woning een aflossingsvrije hypotheek, eventueel in combinatie met een andere hypotheekvorm.

 

De Vereniging Eigen Huis, belangenclub van woningbezitters, geeft ook aan dat hypotheekadviseurs niet nog jaren kunnen wachten op duidelijkheid vanuit de politiek. Ze moeten nú advies geven en dan moet je weten hoe een advies op de langere termijn uitpakt, is de mening. Hans André de la Porte (Eigen Huis) : 'We zien dat het hypotheekverleden van veel mensen nu al heel moeilijk te achterhalen is. Dat wordt alleen maar ingewikkelder naarmate dat hypotheekverleden verder terug komt te liggen. Er zijn steeds meer verhuizingen, scheidingen en huwelijken. Daardoor worden oorspronkelijke hypotheken verder verbrokkeld, waarna al die stukjes hypotheken weer aangevuld worden', zegt hij.

2031

Het is niet zo dat de politiek geen weet heeft van de problemen rond de uitvoerbaarheid van de eigenwoningregelingen. Veel politieke partijen stelden al Kamervragen over dit onderwerp, maar een duidelijk antwoord kregen ze niet. Vorig jaar verzuchtte ex-minister van financiën Jeroen Dijsselbloem ‘blij te zijn dat het nog geen 2031 is ...”

Ook de huidige minister van Financiën, Wopke Hoekstra, heeft geen pasklare oplossing voor deze erfenis. Het is voorlopig aan de belastingplichtige zelf om aannemelijk te maken bij de Belastingdienst dat hij recht heeft op aftrek en voor welk bedrag, laat zijn ministerie weten. 'De minister werkt aan een evaluatie voor de Tweede Kamer, waarin de uitvoerbaarheid en het houden van toezicht op de eigenwoningregelingen aan bod komen.'

Dat die nota niet eerder voorzien wordt dan in 2019, zegt wel hoe heet deze, steeds maar doorgeschoven aardappel, is.

*De namen Saskia en Pieter zijn omwille van hun privacy gefingeerd. Hun echte namen zijn bekend bij de redactie.

Ook aflossen maakt renteaftrek van dertig jaar ingewikkeld

Je hebt dertig jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek. Maar overwaarde, bijlenen, verhuizen en scheiden hebben invloed op de aftrek van je hypotheekrente.

De berekening is zo ingewikkeld doordat bij elke verhoging van de hypotheek de periode van dertig jaar opnieuw begint. Een van de grote struikelblokken is de berekening van de zogenaamde eigenwoningreserve. Dat is het bedrag dat je bij verkoop overhoudt als je de hypotheek van de verkoopprijs aftrekt. Dat bedrag moet je als eigen geld in de nieuwe woning steken; als je het leent, krijg je er geen hypotheekrenteaftrek over. De eigenwoningreserve kan door aflossingen en investeringen in de woning af- en toenemen. Dat bepaalt uiteindelijk hoe groot het bedrag is dat je voor een nieuwe hypotheek mag bijlenen en hoe lang die renteaftrek nog gaat duren.

 

 

 

 

NU.NL 08 februari 2018

Senioren kunnen met nieuw type lening overwaarde huis gebruiken 

Senioren kunnen met een nieuw type lening de overwaarde van hun woning gebruiken voor het veiliger en comfortabeler maken van hun huis.

Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) introduceert de zogenoemde Verzilverlening, maakt het fonds achter onder meer startersleningen donderdag bekend.

Het gaat om een hypothecaire lening op basis van de overwaarde van een koopwoning. De aanvrager van de lening betaalt gedurende de looptijd van de lening geen rente en lost ook niet af. Met de lening onstaat er financiële ruimte om de eigen woning aan te passen.

De lening wordt pas afgelost na een verkoop van de woning of het overlijden van de woningeigenaar, laat SVn weten. Op deze manier zouden gemeenten een extra mogelijkheid hebben om ouderen langer zelfstandig te kunnen laten wonen en duurzaam wonen te stimuleren.

Oplossing

Volgens SVn merken gemeenten en provincies dat senioren niet altijd voldoende inkomen hebben om een lening af te sluiten, omdat hun vermogen vooral in hun woning zit.

"Er zijn ook senioren die misschien net een lening kunnen financieren, maar bang zijn voor stijgende zorgkosten of energielasten", stelt directeur Jan Willem van Beek van SVn. Volgens hem kan de nieuwe lening voor deze groep een oplossing zijn.

Bescheiden inkomen

Vereniging Eigen Huis (VEH) is positief over de Verzilverlening. "Het is een goede oplossing voor senioren met een bescheiden inkomen. Er is geen inkomenstoets, de rente is laag en wordt bij de lening bijgeschreven", reageert VEH-directeur Rob Mulder.

"De Verzilverlening voldoet daarmee aan de wensen van veel ouderen, omdat de woning zonder extra maandlasten kan worden aangepast."

SVn is een onafhankelijke stichting die samen met gemeenten en andere overheden particulieren van leningen voorziet. De verschillende soorten leningen zijn niet in alle gemeenten beschikbaar.

 

 

FD.NL 26 januari 2018

Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in acht jaar

Vorig jaar zijn er 62.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is bijna 14% meer dan in 2016 en het hoogste aantal in acht jaar tijd. Toch ligt de productie nog altijd onder het niveau van voor de financiële crisis van 2008.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft vrijdag de voorlopige cijfers bekendgemaakt over de woningproductie in 2017. De definitieve cijfers zijn in mei beschikbaar. 

Dieptepunt in 2014

Tussen 2000 en 2009 werden gemiddeld ruim 76.000 nieuwbouwwoningen per jaar aan de voorraad toegevoegd. Sinds 2010 is dit aantal flink gedaald. Het dieptepunt lag in 2014. Toen werden slechts 45.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd.

Nederland telde op 1 januari 2018 ruim 7,7 miljoen woningen. Dat zijn er bijna 55.000 meer dan een jaar eerder. Behalve door nieuwbouw verandert de woningvoorraad ook door sloop, splitsingen of samenvoegingen van woningen en verandering van gebruiksfunctie. Dit laatste gebeurt bijvoorbeeld als een kantoorpand wordt omgebouwd tot een appartementencomplex.

Provincies

De woningvoorraad groeide vorig jaar met 0,8% door nieuwbouw. Van de provincies nam in Flevoland de woningvoorraad door nieuwbouw met 1,4% het sterkste toe.

Ook in Utrecht, Noord-Brabant, Gelderland en Noord-Holland werden meer nieuwe woningen ten opzichte van de bestaande voorraad gebouwd dan het landelijk gemiddelde. In Limburg werden relatief weinig nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad.

Gemeenten

Op de ranglijst van gemeenten gaat Amsterdam aan kop. In dehoofdstad zijn vorig jaar 4918nieuwbouwwoningen opgeleverd. In Amsterdam staan bijna 433.000woningen, bijna 6% van de Nederlandse woningvoorraad.

In Den Haag werden 2385 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In Bellingwedde,Valkenburg aan de Geul en Zandvoort zijn in 2017 geen nieuwbouwwoningenaan de voorraad toegevoegd.

 

 

 

FD.NL 26 januari 2018

Steeds meer jonge gezinnen vertrekken uit de hoofdstad. Ze strijken onder andere neer in Bussum.

De Korte Singel in Bussum is zo'n laantje waarvan je direct snapt dat het geliefd is onder Amsterdamse gezinnen die de stad ontvluchten. Het is er rustig en lommerrijk. Een mix van typische jaren-dertigwoningen, ruimere vrijstaande en half vrijstaande huizen met grote glazen serres en oudere arbeiderswoningen. Winkels en een filmhuis liggen op loopafstand. Met vijf minuten fietsen ben je bij een van de twee NS-stations. In twintig minuten ben je in Amsterdam.

De afgelopen twee jaar streken hier vijf jonge gezinnen uit de hoofdstad neer. Ragna Dik (36) en Wouter van Rijn (35), werkzaam in de media en marketing, kwamen hier een klein jaar geleden wonen. 

Appartement te krap

Hun Amsterdamse appartement was te krap geworden na de komst van hun zoontje, vertellen ze aan de keukentafel terwijl Jonathan (2) een wortel kleit. Aanvankelijk gingen ze in Amsterdam op zoek naar een ruimer huis. Maar met een budget tussen €350.000 en €450.000 was het moeilijk om iets te vinden. De concurrentie in de hoofdstad was bovendien moordend. 'Dan zie je bij een bezichtiging tien kopieën van jezelf rondlopen', zegt Van Rijn. 'We besloten al snel dat we niet aan die gekte mee wilden doen.'

De zoektocht werd vervolgd in Het Gooi. Aan de Korte Singel vonden ze een woning die aan al hun eisen voldeed. Gebouwd in de jaren 30, een tuin en met 140 m2 genoeg ruimte. Handig nu de tweede op komst is. 

Ze namen een makelaar in de arm omdat ze niet te veel wilden bieden. 'We vonden het huis redelijk scherp geprijsd, maar we hadden geen idee hoe de woningmarkt in Bussum het deed', zegt Dik. Het eerst bod lag ruim onder de vraagprijs, uiteindelijk kregen ze het net boven de vraagprijs, die ze liever niet in de krant willen.

Trek uit de stad

Van Rijn en Dik zijn een van de vele stellen die Amsterdam verlieten. Het vertrek van jonge gezinnen uit de stad is de afgelopen jaren sterk toegenomen, becijferde het Centraal Bureau voor de Statistiek. Vier jaar na de geboorte van hun eerste kind is 40% van de Amsterdamse gezinnen naar een andere gemeente verhuisd. Bij stellen met een hoog inkomen ligt dit percentage nog hoger. Inmiddels wordt in Bussum de helft van de huizen tussen de €400.000 en €800.000 door Amsterdammers gekocht, melden makelaars. 

Hans van der Net en Marjolijn Bausch, onderwijzers van in de vijftig, zagen de Korte Singel steeds meer in een 'Amsterdams straatje' veranderen. In de loop der jaren kwamen er wel vaker Amsterdammers wonen, maar nooit zoveel als nu. 

Van der Net is op nummer 27 geboren, in een van de kleinste huisjes. De meeste woningen waren toen nog in bezit van een katholieke woningbouwstichting. Zijn vader kocht het huis midden jaren 50 voor 18.000 gulden. Hij verhuisde later, maar keerde eind jaren negentig terug.

Paard in de tuin

'Het was echt een straat voor de lagere middenstand', herinnert hij zich. 'De glazenwasser woonde er, de melkman en de schillenboer, met zijn paard in de tuin.' Nu zijn het vooral hoogopgeleide tweeverdieners met kleine kinderen die er komen wonen. Paarden staan er niet meer in de tuin, wel steeds meer Volvo's voor de deur, 'en zelfs een Tesla', zegt Van der Net. Ze verbazen zich wel eens over de prijzen die nu worden betaald worden. Al snel €50.000 meer dan vier jaar geleden. 

Problemen met de hoofdstedelijke intocht hebben ze allerminst. 'Het zijn heel leuke mensen', zegt Bausch. De sfeer in de straat blijft hetzelfde.' Mensen zijn betrokken bij elkaar, maar niet bemoeizuchtig.

Dat is ook wat Sharon Reisman-Asscher (32) aansprak. Zij en haar man verruilden twee jaar geleden hun Amsterdamse appartement vlakbij de Albert Cuypmarkt voor de Korte Singel. Ze wilden graag in een dorp wonen, ergens waar de kinderen (nu 6 en 2) op straat konden spelen. 'Het is hier gewoon relaxt', zegt Reisman-Asscher, die les geeft op een basisschool. 'Als ik nu in Amsterdam kom, denk ik: poeh wat is het druk.'

Diezelfde ervaring hebben Dik en Van Rijn, die nog wel in Amsterdam werken. 'Het is bizar hoe snel je de drukte van de stad ontwend bent', zegt hij. Nu zijn ze veel meer buiten, de hei is om de hoek. Dik: 'Ik wilde eigenlijk niet weg uit Amsterdam. Nu zou ik niet meer terug willen.'

 

 

FD.NL 26 januari 2018

Amsterdammers 'gaan los' met overwaarde in Het Gooi

'De gekte die ze in Amsterdam proberen te ontvluchten, nemen de mensen hier mee naartoe', zucht een makelaar in Huizen. Want na al die keren mis grijpen in de hoofdstad, móét het nu raak zijn.

'Doe normaal joh!' reageert hun makelaar als een koppel voorstelt om €50.000 boven de vraagprijs te bieden voor een woning in Hilversum. Het Amsterdamse stel heeft al een paar keer mis gegrepen. Dat willen ze niet nog een keer meemaken.

Maar tienduizenden euro's boven de vraagprijs bieden mag in de hoofdstad aan de orde van de dag zijn, in Het Gooi gaan de zaken nog net iets anders, weet de makelaar. Ook daar zijn woningen schaars en gewild, en komt overbieden steeds vaker voor. 'Maar €50.000 boven de vraagprijs bieden, is hier echt niet normaal,' zegt hun makelaar. Uiteindelijk krijgt het Amsterdamse koppel de woning met een vraagprijs van zes ton voor €610.000.

Toch ziet de makelaar steeds vaker dat Amsterdammers de oververhitte taferelen van de hoofdstedelijke woningmarkt meenemen naar Het Gooi. Zo ging een bescheiden tussenwoning in Bussum laatst wel voor €40.000 boven de vraagprijs weg. 'Veel mensen die hun huis in Amsterdam goed hebben verkocht, gaan in Bussum of Hilversum los met de overwaarde. Zeker als ze geen aankoopmakelaar hebben die de lokale markt kent.

Met tuin, in een goede buurt

'Amsterdammers ervaren Gooise koopwoningen vaak als goed betaalbaar, ook al zijn ze werkelijk te duur', zegt Alfred de Kleermaeker, makelaar in Huizen en voorzitter van de lokale afdeling van makelaarsvereniging NVM. 'Hier koop je voor €450.000 nog een woning van 140 m2 met voor en achtertuin in een goede buurt.' In de hoofdstad is dat de vraagprijs voor een appartement van krap 80 m2 in Oud-West met een minuscuul balkon.

Door de exorbitant stijgende woningprijzen in de hoofdstad - in 2017 met 14%, in 2016 met 23% - heeft de Amsterdammer vaak een fors budget. Verkopers in de hoofdstad kregen dit jaar gemiddeld €131.000 meer voor hun woning dan ze zelf bij de aankoop hadden betaald, blijkt uit recent onderzoek van databedrijf Calcasa.

Kopers uit de hoofdstad bieden niet alleen veel, maar ook snel, soms nog dezelfde dag. 'Mensen denken langer na over de aankoop van een paar schoenen', zegt Agnes Haverkort, makelaar in Huizen hoofdschuddend. 'De gekte die ze in Amsterdam proberen te ontvluchten, nemen de mensen hier mee naartoe.'

Particuliere beleggers

Een andere trend die overwaait vanuit de grote steden: particuliere beleggers die appartementen kopen om ze te verhuren. Die beleggers kunnen vaak net wat meer bieden dan een starter die een appartement wil kopen. Bovendien hoeven ze geen voorbehoud van financiering te maken.

Door deze ontwikkelingen stijgen de prijzen in gemeenten rondom Amsterdam en Utrecht nog harder dan ze al omhoog gingen door de lage rente en het woningtekort. Ook in andere populaire gebieden als Haarlem, Zaandam en Amersfoort zien makelaars het gebeuren.

Harro Morren van makelaardij De Parel verkocht recent nog een ruime tussenwoning in Amersfoort Vathorst aan Amsterdammers. Ze boden €38.000 boven de vraagprijs voor het huis in de wijk met veel jonge gezinnen. Andere bieders kwamen niet verder dan €18.000. Morren begrijpt het wel. Zij was hoogzwanger. Ze waren het al drie keer niet geworden. En ze hadden hun appartement met €100.000 overwaarde verkocht. 'Zo maak ik dat vaker mee.'

Zaandam

Ook Robert de Joode ziet veel Amsterdammers naar Zaandam komen. Ook hier zijn het vooral tweeverdieners met kleine kinderen die op zoek zijn naar meer ruimte tegen een redelijke prijs. 'In Zaandam koop je voor ruim drie ton een fatsoenlijke eengezinswoning in een leuke buurt.' Inmiddels wordt meer dan 30% van de eengezinswoningen door Amsterdammers gekocht, weet de makelaar. 

'De prijzen worden opgedreven doordat steeds meer Amsterdammers meedoen.' Ze hebben meer te besteden omdat ze over het algemeen ook wat hoger zijn opgeleid dan de lokale bevolking of hun woning met overwaarde hebben verkocht. De Joode: 'Nu kan de Zaankanter nog goed meedoen, maar de vraag is hoe lang dat nog duurt.'

Tot scheve ogen leidt de Amsterdamse invasie nog niet volgens de makelaar. 'Heel veel Zaankanters zijn blij dat ze hun woning voor een goede prijs kunnen verkopen. Ze helpen om de markt uit het slop te halen. En zelf kopen ze gewoon weer een woning een paar kilometer verderop waar de prijzen nog lager liggen.'

Het Gooi is zelf ook welvarend

Ook in Het Gooi nog geen luide klachten over de komst van de Amsterdammers. De streek is immers altijd al een plek geweest waar hoofdstedelingen die de drukte van grote stad wilden ontvluchten neerstreken. Bovendien prijzen Amsterdammers de vaak redelijk welvarende bevolking nog niet massaal uit de markt. 

Maar volgens Haverkort en De Kleermaeker zien steeds meer makelaars in Het Gooi de keerzijde. 'Jonge mensen die in Het Gooi willen blijven, krijgen steeds minder kansen. Ze zien een probleem dat door anderen wordt gecreëerd', zegt Haverkort. 'Want hier willen ze toch iets rustiger nadenken en een reële prijs betalen.'

 

FD.NL 22 januari 2018

Hoogste aantal huizen ooit verkocht 

In het vierde kwartaal van vorig jaar is het hoogste aantal huizen ooit verkocht. Volgens cijfers van het CBS en het Kadaster wisselden er ruim 66.000 bestaande woningen van eigenaar. Dat is het hoogste aantal in een kwartaal ooit en hiermee is het record van het voorgaande kwartaal verbroken. De waarde van de verkochte woningen kwam ook uit op een record, van bijna € 18 mrd. 

Prijsstijging hele jaar 7,6%

Kadaster en CBS maakten maandag verder bekend dat de prijzen van de verkochte bestaande koopwoningen in december 8,2% hoger waren dan in december 2016. Deze toename is even groot als in de twee voorgaande maanden en de hoogste prijsstijging in bijna zestien jaar. Over heel 2017 waren woningen gemiddeld 7,6% duurder dan in 2016. De woningprijzen zijn inmiddels 23% hoger dan tijdens het dal in juni 2013, maar nog altijd 3% lager dan tijdens de piek in augustus 2008.

Verschil met NVM

Makelaarsvereniging NVM publiceerde vorige week over de woningmarkt in het vierde kwartaal en meldde dat het aantal woningverkopen lager was dan een jaar eerder. Het verschil tussen de cijfers ontstaat doordat die van de NVM zijn gebaseerd op de voorlopige contracten van door NVM-makelaars verkochte woningen, terwijl het CBS en het Kadaster gebruikmaken van de officiële akten die na verkoop bij het Kadaster worden geregistreerd. De NVM-cijfer slopen daardoor iets voor. 

In het vierde kwartaal waren woningen in Noord-Holland met 10,5% het meest in prijs gestegen hoogst. Ook de prijsstijgingen in Flevoland, Utrecht en Zuid-Holland lagen met respectievelijk 9,8%, 9,4% en 9,4% boven de gemiddelde prijsstijging in Nederland. Het aantal verkopen in de provincie Utrecht was echter ruim 1% lager dan een jaar eerder. In alle vier grote steden lagen de prijzen ruim 11% hoger dan in het vierde kwartaal van 2016.

Appartementen

Appartementen stijgen het snelst in prijs, met bijna 12% vergeleken met het vierde kwartaal van 2016. Volgens CBS en Kadaster hangt dit samen met de snelle prijsstijgingen in de grote steden, waar relatief veel appartementen zijn. De prijsstijging van vrijstaande woningen was met 7% het geringst. De groei van het aantal transacties was daarentegen met bijna 17% het hoogst bij de vrijstaande woningen en bij de appartementen met 2% juist het laagst.

 

 

FD.NL 10 november 2017

In Amsterdam staat de huizenmarkt in brand, maar Nederland is nog lang niet terug in 2008

Hoeveel huizen mag een prins bezitten? Liever niet al te veel, zo lijkt het. Het tijdperk van regenten en koningen ligt ver achter ons. We bouwen geen paleizen meer en geen buitenplaatsen. Een prins van koninklijken bloede met vastgoedambities is daarom al snel verdacht.

Dat merkte prins Bernhard van Oranje-Nassau, Van Vollenhoven vorige week. Het Parool had een inventarisatie gemaakt van de grootste beleggers op de Amsterdamse woningmarkt en de prins viel op in de top van die lijst – naast bijvoorbeeld media-ondernemer Reinout Oerlemans. Maar liefst 102 pandjes bezit prins Bernhard, die zijn geld verdient als ICT-ondernemer.

Half Mokum viel over de prins heen. Beleggers als hij zouden particulieren uit de markt drukken. De sociale cohesie in buurten zou verdwijnen. SP-Wethouder Laurens Ivens, sprak over 'heel ongewenste effecten'.

Opmerkelijk, want de woningen van prins Bernhard, Oerlemans en al die andere beleggers staan natuurlijk niet leeg. Ze worden verhuurd aan mensen die graag in de stad wonen, maar om de een of andere reden niet willen of kunnen kopen. Amsterdam is kampioen sociale woningbouw; het hogere segment, voor mensen met een hoger inkomen, wordt aan de de markt overgelaten. Maar als de markt dan levert, in de vorm van beleggers die wel brood zien in Amsterdams vastgoed, is de wereld te klein. Dan ‘drijven rijke beleggers de prijzen op’. Alsof kopende particulieren meer recht hebben op woonruimte binnen de ring dan hurende particulieren.

Het zal wel komen door de overspannen situatie op de Amsterdamse woningmarkt, dat men zo ongenuanceerd reageert. De prijzen zijn omhooggeschoten en de koophuizen raken op. Dat maakt nerveus. Amsterdamse huizen zijn alweer een stuk duurder dan voor de crisis. En omdat de stad heeft verzuimd flink bij te bouwen, lijkt het einde van de schaarste niet in zicht.

Wie naar Amsterdam kijkt, zou de indruk kunnen krijgen dat in Nederland de gekte op de huizenmarkt weer helemaal terug is. Maar dat is niet het geval. Ondanks berichten als 'Verblinde huizenkopers' (Telegraaf) en 'Overwaarde weer ingezet, net als voor de crisis' (Volkskrant), is de huizenmarkt nog lang niet terug in 2008.

Een paar cijfers om dat te laten zien: de huizenprijsindex van het CBS stond in september nog 4,5% onder het niveau van september 2008. Rekening houdend met inflatie (een euro was in 2008 immers meer waard dan nu), zijn de huizen nu zelfs bijna 15% goedkoper. In 2008 zat de sleet er ook duidelijk op. De prijzen waren zo hoog, en het aanbod zo schaars, dat er nog maar weinig woningen werden verkocht. In het derde kwartaal van 2008, na drie jaar van verkoopdalingen, slechts 48.000. Nu boekt het aantal verkochte woningen juist record op record en kwam aan het eind van de zomer uit op ruim 61.000. Er zit duidelijk nog gezonde beweging in de markt.

Een ander belangrijk verschil met 2008: huizen zijn gemiddeld nog steeds prima betaalbaar. Door de lage rente is de gemiddelde huizenkoper met een aflossingsvrije hypotheek nog geen 15% van zijn of haar netto-inkomen aan maandlasten kwijt, rekende onderzoeksbureau Calcasa uit. In 2008 was dat ruim het dubbele. Voor de tegenwoordig meer relevante annuïteitenhypotheek is dat 27% van het netto-inkomen nu, tegen 41% in 2008. Huizen zijn duur, maar toch betaalbaar.

Ook in Amsterdam? Nee, daar zijn de prijzen wel degelijk zo hoog dat de betaalbaarheid in het gedrang komt. Maar in andere delen van Nederland gaat het veel langzamer. Om dat te illustreren keek ik naar het verschil in de mediane huizenprijs in Amsterdam en Noord-Drenthe. De mediane Amsterdamse koopwoning is nu 78% duurder dan die in Noord-Drenthe. In 2008 was dat verschil slechts 26%. De overspannen huizenmarkt is nu dus eerder een lokaal dan een nationaal verschijnsel.

Misschien is dat ook de oplossing voor prins Bernhard. Investeer ook eens wat in de provincie, daar ziet men het geld graag komen. In het Drentse Oranjedorp bijvoorbeeld, vlak bij Emmen. Daar staan nog vier zeer betaalbare pandjes te koop.

 

 

HilversumsNieuws.nl  9 november 2017

WOZ-waarde Hilversumse woning stijgt ruim vijf procent

De gemiddelde WOZ-waarde van huizen in Hilversum is afgelopen jaar met 5,2 procent gestegen. Op 1 januari 2017 was de WOZ-waarde gemiddeld 264.000 euro, blijkt uit cijfers van het CBS. 

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Hilversum is procentueel gezien de grootste stijger in 't Gooi en de Vechtstreek, maar bungelt nog altijd onderaan de regionale lijst. Alleen Weesp doet het met een waarde van 229.000 euro 'slechter'.

Nummer 1 en 2 zijn zoals verwacht Laren en Blaricum: respectievelijk 559.000 euro (+3,1 procent) en 531.000 euro (+0,2 procent). Ook Gooise Meren noteert een behoorlijke stijging van 3,3 procent tot een waarde van 347.000 euro. 

Overigens is Noord-Holland de provinciale winnaar. Hier steeg de gemiddelde woningwaarde met bijna 8 procent tot 259 duizend euro. De stijging is voor een groot deel te danken aan Amsterdam met een woningwaardegroei van bijna 15 procent in het afgelopen jaar. De gemiddelde WOZ-waarde steeg daar van 253.000 euro per woning (2016) naar 290 duizend euro per woning (2017). 

 

 

 

NU.NL 7 november 2017 

Ouderen denken te weinig na over woonsituatie

 Drie kwart van de 70-plussers heeft nog geen enkel initiatief genomen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Ze hebben geen informatie ingewonnen over aanpassingen in huis of ze vinden het nog te vroeg om hierover na te denken. 

Pas als hun gezondheid achteruit gaat, komen ze in actie. En dan is het meestal te laat, blijkt uit een onderzoek van de stichting Zilver Wonen onder 5.258 ouderen met een gemiddelde leeftijd van 72 jaar. 

Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten verwacht Zilver Wonen over vijf tot acht jaar grote problemen. "Er is namelijk een groot tekort aan seniorenwoningen, ongeveer zestigduizend, en het merendeel van de senioren woont in een niet-aangepaste woning", zegt voorzitter Coen Staal.

Uit het onderzoek is ook gebleken dat 64 procent van de alleenstaanden ouderen niet in een toekomstbestendige woning woont. Voor samenwonenden is dat 55 procent. Staal: "Deze laatste groep heeft het dus beter voor elkaar, terwijl alleenstaande ouderen toch al kwetsbaarder zijn."

Van de ondervraagden zei 24 procent maatregelen te hebben genomen om langer zelfstandig te kunnen wonen. De meesten beginnen met het beter toegankelijk maken van het toilet.

Verder staan aanpassingen in de badkamer, zoals steunbeugels en het minder glad maken van de vloer, op het programma. Ook vervangen steeds meer ouderen het bad door een inloopdouche.

 

 

 

NOS.NL 7 november 2017

Steeds meer jonge gezinnen verlaten de stad

Gezinnen met jonge kinderen vertrekken steeds vaker uit de grote stad. Vooral uit de vier grote steden vertrekken veel mensen met kinderen die nog niet naar school gaan. Van de stellen die in 2012 hun eerste kind kregen, verhuisde landelijk 14 procent binnen vier jaar naar een andere gemeente. 

In de grote steden was dat twee tot drie keer zoveel. Dat blijkt uit onderzoek van het CBS. In Amsterdam ligt dat percentage op 40, in Utrecht op 34, uit Rotterdam vertrok 28 procent van de jonge gezinnen en uit Den Haag 27 procent. 

Nieuw is het vertrek van gezinnen met jonge kinderen niet. Uit de cijfers van het CBS blijkt dat in 2008 landelijk 12 procent van de stellen verhuisden naar een andere gemeente. Voor Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag gaat het om respectievelijk 34, 32, 25 en 24 procent.

Vooral jonge gezinnen met een hoog inkomen (in de hoogste 20 procent) verlieten de stad. Dat geldt voor het hele land, maar sterker in de grote steden. In Amsterdam was het meer dan de helft. Van de gezinnen met jonge kinderen uit de andere inkomensgroepen verhuisde minder dan een derde. 

Migratieachtergrond

Er is een groot verschil tussen gezinnen met en zonder een migratieachtergrond. De eerste groep verlaat de stad aanzienlijk minder vaak dan de tweede. In Amsterdam vertrok in vier jaar tijd bijna de helft van de gezinnen zonder migratieachtergrond naar een andere gemeente. Van de gezinnen met een Surinaamse of Antilliaanse achtergrond vertrok bijna 30 procent. Gezinnen van Marokkaanse of Turkse herkomst verhuisden met 13 en 15 procent duidelijk minder vaak. De verschillen zijn er ook in Rotterdam, Den Haag en Utrecht. 

In de twee jaar voor de geboorte van het eerste kind vertrekken ongeveer evenveel stellen uit de stad als in de eerste twee jaar erna. 

In een vergelijkbaar onderzoek van vorig jaar meldde het CBS ook dat het aantal gezinnen met kinderen in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag juist sterk stijgt. In 2016 woonden er in die vier steden respectievelijk 14, 21, 4 en 12 procent meer gezinnen met kinderen. Landelijk nam het aantal af met 3 procent.

In dezelfde periode, van 2012 tot en met 2016, is het aantal inwoners van Amsterdam met gemiddeld 11.000 per jaar toegenomen. De helft van de groei komt doordat het aantal geboorten hoger ligt dan het aantal sterfgevallen. De andere helft komt door migratie, voornamelijk uit het buitenland. Het aantal buitenlandse migranten is per saldo gestegen van vrijwel nul in 2012 tot bijna 10.000 in 2016. 

Van de 30.000 mensen die vanuit het buitenland naar Amsterdam kwamen, waren de Indiërs de grootste groep, gevolgd door Amerikanen en Britten. De rest van de top-10 bestaat uit West-Europese landen. Met name twintigers en dertigers komen naar Amsterdam.

Vanuit andere gemeenten in Nederland komen minder mensen naar Amsterdam dan er weggaan. Het verschil ligt op ongeveer 4000. De plaats van vooral jonge gezinnen die vertrekken, wordt ingenomen door jongvolwassenen (17-27 jaar), die er gaan studeren of werken.

 

 

FD.NL  19 oktober 2017

Plafond voor hypotheekgarantie omhoog vanwege woninghausse

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) geldt vanaf 2018 voor woningen tot € 265.000, ten opzichte van de huidige waardegrens € 245.000, om te voorkomen dat steeds minder huizenkopers er gebruik van kunnen maken. Dat heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen donderdag bekendgemaakt. 

De ophoging van 8% is een reactie op de sterke stijging van de huizenprijzen. De staatsgedekte NHG dient om woningkopers te behoeden voor een restschuld, in het geval van bijvoorbeeld echtscheiding, werkloosheid of andere ongelukken. De zekerheid die kopers ontlenen aan de NHG, moet hen ook stimuleren om te blijven consumeren. 

Verbreding van de doelgroep

De verhoging van het plafond is nodig nu steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht worden, en vooral starters steeds minder vaak de NHG gebruiken. Het aantal woningen dat ervoor in aanmerking komt, is sinds 2012 gedaald van bijna 90% tot onder de 70%. Kopers zoeken hun toevlucht tot maximale financiering en zelfs consumptieve kredieten om de aanschaf maar te kunnen behappen, aldus het fonds. Met de verhoging kunnen starters 'op een verantwoorde manier' financieren.

De stichting achter de NHG kiest sowieso nadrukkelijk voor verbreding van de doelgroep, waar de focus aanvankelijk lag op het ondersteunen van starters die er vooral gedurende de crisis niet tussen kwamen en langer thuis bleven wonen. 

'NHG ook voor senioren'

De NHG wordt bijvoorbeeld ook in toenemende mate toegesneden op zzp'ers, flexwerkers en zelfs senioren die hun huis moeten aanpassen met trapliften, zo legde directeur Arjen Gielen eerder dit jaar uit in een interview met het FD. 'Waar we in eerdere jaren juist bezig waren met het zetten van standaarden, kijken we nu naar de randen van de markt die niet aan bod komen', aldus Gielen in het interview.

Het plafond voor de NHG komt in 2018 nog hoger te liggen voor woningen met energiebesparende voorzieningen, op een niveau van € 280.900. De verduurzaming die daarmee mogelijk wordt gemaakt, is volgens het fonds nodig om de Nederlandse klimaatdoelstellingen te halen. In het nieuwe regeerakkoord spreekt Rutte III de ambitie uit om 200.000 woningen per jaar te verduurzamen, zodat in 2050 de gehele voorraad van zes miljoen zal zijn aangepakt. 'Dat gaat niet vanzelf', aldus het fonds.

 

FD.NL  21 september 2017

Niet eerder ging zoveel geld om in de huizenmarkt

In de eerste acht maanden van dit jaar is € 40,4 mrd omgegaan in de Nederlandse woningmarkt. Dat is 26% meer dan dezelfde periode een jaar eerder en was niet eerder zo hoog. Dat blijkt uit de jongste cijfers van het CBS. Dankzij deze grote voorsprong is een recordbedrag voor het jaar 2017 al bijna zekergesteld.

De forse groei van de woningmarkt is een combinatie van hogere huizenprijzen en meer transacties. In augustus lag de koopprijs 7,8% hoger vergeleken met een jaar eerder. Een dergelijke stijging houdt al vier maanden aan. Tevens is dit het hoogste niveau in de drieënhalf jaar tijd dat de prijs van koopwoningen ononderbroken toeneemt.

In aantallen gemeten zijn in de eerste acht maanden 16,6% meer woningen verkocht ten opzichte van dezelfde periode in 2016. Van januari tot en met augustus verwisselden 155.040 woningen van eigenaar. Een aantal dat het jaarniveau van de crisisjaren - 2009 tot en met 2013 - in ruime mate overtreft.

 

 

FD.NL 09 september 2017

Draghi opent de deur naar nog lagere hypotheekrente 

De rente kan altijd lager, ook in hypotheekland, bleek deze week weer eens. De Duitse verzekeraar Allianz verlaagde het rentetarief voor een hypotheek met een looptijd van dertig jaar en Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar 2,45%.

Dat de dertigjaarshypotheekrente onder de 2,5% duikt is 'heel uitzonderlijk' zegt Jeroen Oversteegen van de Nationale Hypotheekbond, een partij die alle rentetarieven vergelijkt. 'Vlak voor de zomer hebben we dat een keer eerder gezien, maar dat heeft maar een weekje geduurd. Nu is de verwachting dat de rente zelfs iets verder zal dalen en dat andere hypotheekverstrekkers volgen.'

ECB laat rente ongewijzigd

Dat ECB-directeur Mario Draghi donderdag aankondigde dat het opkoopprogramma en de rente ongewijzigd blijven, opent de deur voor verdere verlagingen, verwacht Oversteegen. De centrale bank benadrukte zelfs nog eens dat het stimuleringspakket kan worden verlengd na dit jaar. De euro is zo duur geworden dit jaar dat de inflatie weer iets afneemt. 

'Draghi kan niet veel anders dan de rente laag houden. Dat was ook verwachting van geldverstrekkers en dat zien we terug in de prijzen,' zegt Oversteegen. 

Al vijf weken op rij dalen de hypotheekrentes. 'Deze week zijn er maar liefst twintig geldverstrekkers die de tarieven van verschillende renteperioden hebben verlaagd of gaan verlagen' zegt Martin Hagedoorn, productmanager bij de Hypotheekshop. 'Deze trend zet echt nog wel even door. ' 

Koffiedik kijken

Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is voorzichtiger. 'Het is koffiedik kijken, maar ik denk niet dat de rente veel verder omlaag zal gaan. Draghi moet toch een keer duidelijkheid geven over het afbouwprogramma. Ik verwacht dat hij dat dit jaar zal doen. Dan zal de rente juist omhoog gaan.'

Deels zijn de recente dalingen een reactie op de hypotheekrentestijgingen die in juli zijn doorgevoerd, zegt Noorlag. Toen leefde het idee dat de ECB wel eens vlot kon gaan starten met de afbouw van het opkoopprogramma. Maar die gedachte zakte weg en de spanningen tussen de VS en Noord-Korea liepen op. Beleggers vluchtten naar veilige staatsobligaties, wat de kapitaalmarktrente en daarmee ook de hypotheekrente drukte.

Wat ook meespeelt is dat het hypotheekseizoen is geopend. 'Dan worden de tarieven weer wat scherper en de marges wat kleiner', zegt Hagedoorn. 'Want aan het begin van het seizoen willen de geldverstrekkers goed in de lijstjes staan.'

Concurrentie is toegenomen

De concurrentie op de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren flink toegenomen. De grote banken hebben er met partijen als Dynamic Credit en Munt Hypotheken, die vooral geld van pensioenfondsen beleggen in hypotheken, geduchte concurrenten bijgekregen. Ook verzekeraars roeren zich steeds nadrukkelijker in de markt. 

Dat de tarieven voor hypotheken met een renteperiode van dertig jaar nu een historisch laag punt bereikt hebben, komt doordat de concurrentie in dat segment nu pas echt op gang is gekomen, ziet Hagedoorn. De tarieven van twintigjaars hypotheken waren eerst ook minder scherp.

Huizenprijzen stijgen verder

Allianz zou best nog een stukje naar beneden kunnen, verwacht Oversteegen van de Hypotheekbond. 'Want de rente in Duitsland is nog lager.' Overigens bereikte de rente van tien- en twintigjaars NHG-hypotheken in oktober 2016 het ultieme dieptepunt. Ten opzichte van afgelopen maandag lagen de rentes toen respectievelijk 15 en 29 basispunten lager. 

Het gevolg van de aanhoudende lage rente is dat de huizenprijzen, die de afgelopen jaren al rap zijn gestegen, nog verder zullen toenemen. In juli waren woningprijzen bijna 8% hoger dan een jaar eerder, blijkt uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster.

 

 

NU.NL 29 augustus 2017 

Ruim een kwart van woningen voor of boven vraagprijs verkocht

Ruim een kwart van de in het tweede kwartaal verkochte woningen is voor of boven de vraagprijs verkocht. In combinatie met de sneller stijgende prijzen en de toename in het aantal woningverkopen, kan dit wijzen op oververhitting van de woningmarkt.

Calcasa, een bedrijf dat zich richt op geautomatiseerde waardering en statistische analyse van onroerend goed voor hypotheek- en vastgoedorganisaties, concludeert dit dinsdag op basis van eigen onderzoek. 

Vergeleken met de vorige piek op de woningmarkt rond 2007-2008 wordt opvallend vaker een bedrag op of boven de vraagprijs geboden.

In het tweede kwartaal van 2017 zijn bij 28 procent van de transacties woningen voor of boven de vraagprijs verkocht. Voor de kredietcrisis, tijdens de vorige piek in 2007-2008, lag dit aandeel met 9 procent een stuk lager.

Wijdverspreide stijging overbiedingen

Waar tien jaar geleden vooral in Amsterdam en Utrecht woningen voor of boven de vraagprijs zijn verkocht, zijn overbiedingen in het tweede kwartaal van dit jaar veel wijder verspreid.

Naast Amsterdam (79 procent) en Utrecht (65 procent), is dit ook voor meer dan de helft van de transacties het geval in steden als Groningen (64 procent), Haarlem (63 procent), Amstelveen (62 procent) en Almere (62 procent). 

Dit geldt ook voor de gemeenten Zaanstad (58 procent), Amersfoort (52 procent) en Leiden (51 procent).

 

 

 

FD.NL 25 augustus 2017 door Ramón Wernsen (financieel planner en publicist)

Vakantiewoning kopen. Een veilige belegging?

De aanschaf van een vakantiewoning lijkt op het eerste gezicht een goede belegging. Behalve dat u er even lekker tot rust kunt komen, levert uw investering ook nog een mooi rendement op uit de verhuur ervan.

Jaarlijks worden er zo’n drieduizend vakantiehuizen verkocht en de verkoop zit na een aantal magere jaren weer in de lift. De gemiddelde aankoopprijs bedraagt ongeveer €125.000, al betaalt u op een toplocatie al gauw meer dan het dubbele hiervan. Veel mensen zien het als een goed alternatief voor de tegenvallende rendementen op sparen en obligaties. Verder wordt het investeren in een vakantiehuis als minder risicovol gezien dan beleggen in aandelen. Als u de weekendedities van de dagbladen openslaat, treft u met name in de zomermaanden meerdere advertenties aan van vakantieparken als Roompot, Landal en Topparken. Dit soort parken verkopen u een vakantiewoning en verhuren deze vervolgens ook voor u. In ruil ontvangt u volgens adverteerders een jaarlijks rendement tot wel 7,5%. Het betreft hier nettorendementen, als we de aanbieders moeten geloven. In veel gevallen echter komen de kosten voor rekening van de belegger en betreft het dus een brutorendement. Vanwege de hoge minimale inleg staan deze beleggingsobjecten niet onder toezicht van de AFM, kortom: extra opletten. 

Goede belegging

De ervaring leert dat naarmate beleggingsobjecten actiever worden aangeboden, de kans op een teleurstellend rendement groter is. Desondanks kan een investering in een vakantiewoning best lucratief zijn. Immers, het biedt u naast een paar weken ontspanning een verwacht rendement op dat hoger ligt dan sparen en het betreft hier een inflatiebestendige belegging. ‘Als ondernemer is het vaak interessant om deze beleggingen in box 3 te kopen en niet in uw holding. Let erop dat als u meer vastgoed hebt in box 3 dit niet bedrijfsmatig moet worden aangemerkt door de fiscus’, stelt Annelie Snijder, adviseur bij SFAA, een kantoor dat klanten adviseert over vakantiehuizen.

Alvorens in te stappen dient u zich goed te verdiepen in de wereld van koop en verhuur van vakantiehuizen. Zo is het goed te weten dat exploitanten van vakantieparken u gebruiken als financieringsbron. Doorgaans staan de vakantiewoningen geheel tot de beschikking van de exploitant, terwijl u wellicht het idee heeft dat u met dat gekochte huisje kunt doen wat u wilt. Dat is dus niet zo. In economische zin investeert u in een vakantiepark met als zekerheid de eigendom van de woning. Dit manifesteert zich in het bijzonder als u kiest voor een gegarandeerd rendement. Gezien het voorgaande doet u er dan ook verstandig aan te kiezen voor exploitanten met een goede reputatie en te onderzoeken hoe het garantierendement juridisch is vormgegeven.

Kosten

‘Het rendement voor u als belegger is afhankelijk van de aankoopsom en de te realiseren huuropbrengsten’, vertelt Iris Brik, financieel planner bij Fine Tuning. ‘Ook hangt het rendement af van de te maken kosten, zoals de box 3-heffing, de personeelskosten van de exploitant, waterschapsheffing, ozb, verzekeringen en waardevermindering of vervanging van de inrichting en het meubilair. U doet er goed aan na te gaan hoeveel rendement u overhoudt na het voldoen van al deze kosten.

Het rendement en de waardeontwikkeling zijn in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit en het management van het desbetreffende park. Een hoge vergoeding voor het management kan goed besteed zijn als wordt gezorgd voor een uitstekende bezetting en hoge huurprijzen. Maar let op: de markt van vakantieparken is zeer competitief, hetgeen een dempende invloed heeft op de rendementsmogelijkheden. Een nadeel van het verhuren via een van de grote parken is dat u zelf niet kunt bepalen wanneer u in de woning gaat om zelf vakantie te vieren, waarschuwt Snijder. ‘U kunt tegenwoordig ook gemakkelijk zelf een vakantiehuis of stacaravan verhuren via onlineplatforms of via booking.com.’

Verder is het de vraag welke garantie u ontvangt van de exploitant. Vaak zal het gaan om een huurgarantie, wat iets anders is dan een rendementsgarantie. De waarde van een dergelijke huurgarantie is afhankelijk van de financiële kracht van de partij die de garantie biedt. De vraag is ook wat er gebeurt als de garantieperiode is afgelopen. In veel gevallen betaalt u de kosten van de garantie zelf in de vorm van een (te) hoge koopprijs van de woning ten opzichte van de kostprijs en/of een (te) hoge vergoeding voor het beheer. De aankoop van een vakantiewoning is eenvoudig, maar probeert u de woning maar eens te verkopen. Brik: ‘Besef dat een vakantiewoning minder courant is dan uw eigen woning of aandelen of obligaties in een beleggingsportefeuille.’

Risico’s

Het toverwoord bij beleggen is spreiding. Ideaal is het daarom om te investeren in meerdere vakantiehuizen op verschillende parken in verschillende landen en valuta's. Deze spreiding is echter vaak lastig te realiseren. Wel kunt u een goede locatie kiezen. Uit een rapport van de NVM blijkt dat de beste locaties de Waddeneilanden, de Veluwe, de Utrechtse Heuvelrug, Zeeland en de kuststreek zijn. Dit vertaalt zich in relatief hoge prijzen en een goede markt.

Op hoeveel direct en indirect rendement u als belegger in vakantiewoningen kan rekenen, is lastig te zeggen. Anders dan voor aandelen en obligaties zijn hierover geen statistieken. Houd er in elk geval rekening mee dat het werkelijke rendement lager zal zijn dan u in de advertenties wordt voorgespiegeld. Wel is de kans zeker aanwezig dat dit hoger zal zijn dan de huidige vergoeding op spaarrekeningen en obligaties. En dat is nog zonder het eventuele verkooprendement, dat zowel positief als negatief kan uitvallen.

 

 

 

FD.NL 2 juli 2017

De opmars van de hypotheekloze koper

De hypotheekloze koper rukt op in de woningmarkt. Bijna een derde van de appartementen is in 2016 contant afgerekend. Ongeveer de helft van de 70-plussers hoefde vorig jaar niet bij de bank aan te kloppen om een huis te kunnen betalen. In Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is een kwart van de huizen zonder hypotheek aangeschaft, in studentensteden als Delft, Groningen en Maastricht zelfs rond de 30% van de woningen.

Het zijn enkele opvallende cijfers uit een onderzoek naar de hypotheekloze koper dat Het Kadaster maandag publiceert. Recent bleek al dat deze groep hard groeit. In 2016 kochten particulieren voor €8,6 mrd aan woningen zonder een hypotheek af te sluiten, dat is 16% van de totale hypotheekomzet. En dit bedrag groeit hard, in 2011 was het nog €4 mrd. 

Het Kadaster heeft nu ook onderzocht wie die mensen zijn die geen hypotheek nodig hebben, wat voor huizen ze kopen en waar die huizen staan. De grote meerderheid van de kopers die niet langs de bank hoeft voor een hypotheek is relatief oud, doorstromer of belegger, blijkt nu. Bijna 43% van de hypotheekloze kopers heeft meerdere woningen, 38% stroomt door naar een volgende woning. 

Starters weggeconcurreerd

‘Hypotheekloze kopers hebben een veel betere onderhandelingspositie’

• Paul de Vries van Het Kadaster

Starters krijgen het door deze ontwikkeling steeds moeilijker op de koopwoningmarkt, signaleert Paul de Vries, van Het Kadaster. 'Hypotheekloze kopers hebben een veel betere onderhandelingspositie.' Wie niet langs de bank hoeft om een hypotheek te regelen, kan immers sneller handelen en net iets meer bieden. 

Starters hebben geen tijd gehad om een paar ton eigen vermogen op te bouwen en ook geen huis dat ze met overwaarde kunnen verkopen. Dus zonder gulle ouders of riante erfenis staan zij in de grote steden steeds vaker buiten spel. 'Veel starters die hadden willen kopen hebben het nakijken en zijn aangewezen op een dure huurwoning,' zegt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate, in reactie op het onderzoek. 

Particuliere belegger

Vooral het aantal particuliere beleggers in woningen groeit hard. 'Het is deze groep die de fikse prijsstijgingen op de koopmarkt het eenvoudigst kan bijbenen', zegt Christian Lennartz, econoom bij de Rabobank. Landelijk zijn ze inmiddels goed voor 6% van het totaal aantal transacties, in Amsterdam voor 12% en in Maastricht zelfs voor 20%. 

Het zijn vaak vermogende particulieren die in deze tijden van extreem lage rentes op zoek zijn naar een manier om rendement te maken en die vervolgens uitkomen bij de huizenmarkt. Door de enorme woningtekorten in de grote steden is een huis zo verhuurd. 

'Zo ontstaat een zelfversterkend effect', ziet Lennartz. De huurinkomsten leveren namelijk vermogen op waarmee nieuwe woningen gekocht kunnen worden. 'In Duitsland en het Verenigd Koninkrijk hebben we gezien dat als dit proces eenmaal is gestart, het moeilijk meer te stoppen is', aldus Lennartz. 

De trend lijkt te zijn ingezet tijdens de crisis, toen het percentage hypotheekloze kopers nog iets hoger was dan nu. 'Ondernemende types zagen toen een goed moment om in te kopen', zegt De Vries. 

Huurwoningen

Het positieve aan deze ontwikkeling is dat er meer huurwoningen komen in de vrije sector. Slechts zo'n 6% van de woningen in de Nederlandse markt behoort tot dit segment. Terwijl de vraag naar dit type woning toeneemt door strengere hypotheekregels en de wens om flexibel te zijn.

In 2016 zijn circa 30.000 koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Of dit ook de betaalbare en goed onderhouden huizen zijn waar zoveel behoefte aan is, is nog maar de vraag. Potentiële kopers die misgrijpen, en toch maar kiezen voor een huurwoning, zijn een stuk duurder uit, berekende de Nederlandse Vereniging van Makelaars al eerder. Bij woningen tot €235.000 gaan consumenten gemiddeld 80% meer betalen als ze de woning die ze wilden kopen, gaan huren. In Amsterdam zelfs 100% meer. 

‘Over onderhoud van de woningen moet je je ook geen illusies maken’

• Johan Conijn, woningmarktdeskundige

'Over onderhoud van de woningenmoet je je ook geen illusiesmaken', zegt Conijn. 'Hetkortetermijnrendement staatvoorop.' Lennartz: 'Er zitteninderdaad ook veel verhuurders bijdie zich als huisjesmelkersgedragen. Maar je hebt ook een groep beleggers die juist nette woningen aanbiedt omdat dit huurders aantrekt die op lange termijn willen blijven en netjes hun huur betalen.'

Krimpende hypotheekmarkt

Door de opmars van de hypotheekloze koper moeten financiële instellingen zich gaan voorbereiden op een krimpende hypotheekmarkt, zegt Lennartz. 'Er zullen wel wat meer potentiële kopers bijkomen door de groei van het aantal huishoudens. Maar er is inmiddels veel vermogen opgebouwd in de woningmarkt Dat hoeft niet meer geleend te worden.' Wel kloppen sommige particuliere beleggers en doorstromers die aanvankelijk zonder hypotheek kopen later alsnog aan voor financiering.

 

 

FD.NL 2 juli 2017

Vaker bezwaar tegen WOZ-waarde woning

Het aantal huizenbezitters dat bezwaar aantekent tegen de aan hen toegekende woningwaarde, de WOZ, is dit jaar een stuk hoger dan vorig jaar. Dat rapporteert de Telegraaf op basis van gegevens van de Waarderingskamer, die toezicht houdt op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaarprocedures gestart bij gemeenten, wat neerkomt op 1,4% van de de objecten waarvoor een waarde is bepaald. In 2016 ging het nog om 87.000 bezwaarschriften (1,1%), een jaar daarvoor om 79.000 (1,3%).

De toename kan het gevolg zijn van de hogere huizenprijzen. De WOZ-waarde is afgelopen jaar gemiddeld 3,3% hoger. Ook kan de stijging van het aantal bezwaren te danken zijn aan bedrijven die op basis van 'no cure, no pay' bezwaar maken voor woningbezitters.

Onroerendezaakbelasting

De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van de onroerendezaakbelasting (ozb). Ook de hoogte van andere belastingen, zoals de schenk-en erfbelasting, wordt beïnvloed door de WOZ. 

Bezwaar aantekenen kan binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking. In voorgaande jaren zorgde een bezwaar in ongeveer 50% van de gevallen voor een aanpassing van de WOZ-waarde. Hoeveel bezwaren dit jaar worden gehonoreerd is nog niet bekend.

 

 

 

Gooieneemlander.nl 10 juni 2017
Boetevrij oversluiten na overlijden
Boetevrij de hypotheek oversluiten kan je duizenden euro’s besparen.
Vrijwel alle banken en verzekeraars bieden de mogelijkheid om na het overlijden van de partner een hypotheek binnen een half of heel jaar boetevrij over te sluiten of af te lossen. Dat kan duizenden euro’s schelen. Was Marja Bischof uit Hoogkarspel dat maar verteld...

Ze komt er via een kennis pas ruim twee jaar later achter. Had ze destijds haar hypotheek boetevrij kunnen omzetten naar een lager rentetarief, dan had zij maandelijks 187 euro minder aan rente hoeven betalen. Wil ze alsnog oversluiten, dan moet ze maar liefst 20.000 euro boeterente betalen.

De kennis doet zijn uiterste best voor elkaar te krijgen dat zij alsnog in staat wordt gesteld boetevrij over te sluiten. Hij doet een beroep op de zorgplicht van de geldverstrekker - DBV, onderdeel van SNS Reaal. Maar die vindt dat mevrouw Bischof op de verkeerde deur klopt, niet DBV maar de hypotheekadviseur die bij haar hypotheek betrokken was geweest had haar er op moeten wijzen. Een probleem, want het overlijden van mevrouw Bischofs echtgenoot is helemaal niet met haar hypotheekadviseur besproken maar alleen gemeld aan DBV.

Mevrouw Bischof wordt al met al financieel behoorlijk gedupeerd. Wanneer wij navraag bij DBV doen, beaamt de woordvoerder dat het niet-onredelijk is te verwachten dat als zij een overlijden in de boeken verwerken, zij de partner wijzen op de mogelijkheid van boetevrij oversluiten, al is het dus in eerste instantie de taak van de hypotheekadviseur. Ze begrijpen goed de teleurstelling van mevrouw Bischof en willen haar financieel tegemoet komen. Alsnog volledig boetevrij oversluiten, dat gaat hen te ver, maar DBV biedt aan de gulden middenweg te bewandelen en doet een voorstel voor voortzetting van de hypotheek tegen een flink lagere rente en een tot 4.000 euro beperkte boete. De maandlast van mevrouw Bischof kan de komende tien jaar zelfs met 280 euro omlaag, ’dus de boete is snel terugverdiend’.

 

 

 

FD.NL 5 juni 2017

Fiscalisten: belastingnadeel door hypotheekschuld valt nauwelijks uit te leggen

Huiseigenaren in de hoogste belastingschijf met een hypotheek zien de bijtelling in hun aangifte voor de inkomstenbelasting jaarlijks oplopen wegens de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Soms is de bijtelling al hoger dan de aftrek. Een onwenselijke situatie, vinden belastingadviseurs. Net als de Tweede Kamer wachten zij op opheldering van demissionair staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën. 

Onderdeel van het Woonakkoord uit 2013 was een beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek, in 28 jaar met gelijke stappen van 52% naar 38%. Gevolg is dat woningeigenaren die 52% belasting betalen en een kleine hypotheekschuld hebben, een hypotheekrentebijtelling in plaats van een -aftrek krijgen. Die bijtelling laat zich sterker voelen nu de aftrekbeperking dit jaar al 2% is.

Onbegrijpelijk

'De bijtelling bewijst dat de eigenwoningregeling te ingewikkeld is geworden en vraagt om een herziening', zegt belastingadviseur Rob Boltjes van EY. 'Het mag niet zo zijn dat een regeling die een groot deel van de Nederlandse bevolking raakt, onbegrijpelijk is.'

Hoe kan het dat iemand die rente betaalt een bijtelling van de fiscus krijgt? Kort gezegd, doordat de renteaftrek en de aftrekbeperking twee verschillende regels in de belastingaanslag zijn voor wie in de hoogste belastingschijf zit. Die begint dit jaar vanaf €67.073.

Positief saldo

Op de ene regel staan het eigenwoningforfait (veronderstelde inkomsten uit de woning) en de kosten voor de eigen woning (hypotheekrente). Als dit een negatief saldo is, resteert het bedrag dat in aanmerking komt voor aftrek tegen 52%. Komt er een positief saldo uit, wegens een bescheiden schuld ten opzichte van het forfait, dan biedt de wet-Hillen een extra aftrek, zodat een bijtelling achterwege blijft.

De beperking van de hypotheekrenteaftrek staat hier los van. Op deze regel in de aanslag staat voor dit jaar een bijtelling van 2% van de betaalde rente, de aftrekbeperking die geldt voor 2017.

Rekenvoorbeeld

Een rekenvoorbeeld om te laten zien waartoe dit kan leiden. Neem iemand die in 2017 over een deel van zijn inkomen 52% belasting afdraagt, €2000 hypotheekrente betaalt en een eigenwoningforfait heeft van €1950. Die mag €50 (€2000-€1950) aftrekken tegen 52% en krijgt €26 belastingvoordeel.

Tegelijkertijd krijgt deze belastingplichtige wegens de aftrekbeperking een bijtelling van €40 (2% van €2000). Onder de streep resteert een belastingnadeel van €14 (€40 min €26).

Ongewenste situatie

Door de oplopende aftrekbeperking kan het belastingnadeel voor huizenbezitters al snel oplopen tot honderden euro's per jaar. Een ongewenste situatie, zegt belastingadviseur Maaike Sips van PwC, waarvan de gedragseffecten hoogst ongewis zijn. Gedeeltelijk aflossen van hypotheken wordt ontmoedigd, stelt zij, terwijl de politiek dat juist wil bevorderen. Ook het afsluiten van de verplichte annuïtaire hypotheek bij nieuwe woningleningen wordt minder aantrekkelijk.

Afzien van renteaftrek

Belastingplichtigen kunnen bijtelling wegens aftrekbeperking afwenden door af te zien van de aftrek, zei demissionair minister van Wonen Stef Blok bij de verdediging van het Woonakkoord in de Tweede Kamer. Boltjes zou klanten op dit moment echter niet adviseren betaalde rente onvermeld te laten in de belastingaangifte. Demissionair staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën heeft volgens hem een sterke zaak met zijn opvatting dat belastingbetalers verplicht zijn deze aftrekpost op te geven. Achteraf bezwaar maken kan eventueel wel.

De Tweede Kamer heeft Wiebes gevraagd wie van beide VVD-bewindslieden gelijk heeft. Zo lang dat onduidelijk is, kunnen woningbezitters met geld hun hypotheek volledig aflossen. Een alternatief is de eigen woning opgeven in de aangifte van een fiscale partner die niet onder het 52%-tarief valt, zegt Sips. Daarvoor heeft de aftrekbeperking geen gevolgen. Maar dan moet er wel zo'n partner zijn.

 

 

 

RIJKSOVERHEID.NL 23 mei 2017 

Wetsvoorstel over functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.

Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK).

In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE’s mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

 

 

 

FD.NL 13 mei 2017

Een hypotheek? 'Nee bedankt ik kan zonder'

'Ik heb mijn huis zonder hypotheek gekocht. Omdat het kon.' De 39-jarige tekstschrijver, die anoniem wil blijven, kreeg de aankoop rond met het geld dat haar ouders voor haar hadden gespaard, twee erfenissen en doordat ze zelf zuinig had geleefd en gespaard. 'Zo sprokkel je 2,5 ton bij elkaar.'

Van dat bedrag kocht ze vorig jaar een woning van 93 m2 in Bilthoven. 'Met een hypotheek had ik een groter huis kunnen kopen. Het was een heel bewuste keuze om dat niet te doen. Op het moment dat ik kocht, was ik nog freelancer. Ik wilde me geen zorgen hoeven maken dat ik tijdens een slechte maand de hypotheeklasten niet kon betalen. Nu heb ik de zekerheid dat ik altijd in mijn huis kan blijven en niemand me er uit kan zetten.'

Steeds meer mensen in Nederland hoeven niet bij de bank langs voor een hypotheek op het moment dat ze een huis kopen. In 2016 is maar liefst 16% van de woningen in Nederland zonder hypothecaire financiering gekocht. Dat is een verdubbeling ten opzichte van 2008. In Amsterdam gaat het zelfs om een kwart van de transacties, bleek deze week uit cijfers van De Nederlandsche Bank.

De nieuwe cijfers verrasten zelfs woningmarktdeskundigen en makelaars. Zoveel aankopen zonder hypotheek. Wie zijn de mensen die een paar ton op de plank hebben liggen? Waarom nemen ze geen hypotheek? En hoe kan het dat hun aantal zo snel toeneemt? 

Er is veel geld. Dat is het snelste antwoord. Een deel van de babyboomers heeft een aardig vermogen opgebouwd. Gulle ouders en suikerooms helpen de jongere generatie steeds vaker bij de aankoop van een huis. Daarbij helpt het dat een ton belastingvrij mag worden geschonken voor de aankoop van een woning. 

Daar koop je in Amsterdam natuurlijk amper een garagebox voor, maar meer schenken kan altijd. Daar moet dan wel belasting over worden betaald. Soms komt er een erfenis bij, want ook de oudste generaties worden steeds vermogender. Er zijn ook ouders die de aankoop niet als gift, maar als belegging zien. 

De Amsterdamse makelaar Sven Heinen ziet veel ouders voorbij komen die voor hun studerende kinderen een woning kopen. 'Dan zetten ze er nog een of twee vrienden bij aan wie ze huur vragen.' Dat zijn vaak kleinere woningen, die tussen de 2 à 3 ton kosten. 'Ik heb nog nooit meegemaakt dat iemand 6 ton contant neerlegde.'

Overigens hebben deze gulle ouders het geld lang niet altijd op de bank staan. 'Het kan ook dat ze een tweede hypotheek nemen op hun eigen woning om die studio voor hun studerende zoon of dochter te betalen', zegt Paul de Vries, woningmarkteconoom bij Het Kadaster, dat de cijfers samenstelde voor DNB. 'Dan is er wel hypothecaire financiering, maar dat zien we niet terug in de cijfers.'

Particuliere investeerders

De generatie 55-plus die doorstroomt naar een kleiner huis heeft zelf ook steeds minder vaak een hypotheek nodig. Ze hebben al volledig afgelost of nog slechts een kleine hypotheek. Deze groep is volgens De Vries nog relatief klein, maar groeit wel.

En dan is er nog de hard groeiende groep particulieren die het opgebouwde vermogen in woningen investeert. Mensen met 3 tot 50 woningen zijn landelijk inmiddels goed voor 6% van het totaal aantal transacties, in Amsterdam voor 12% en in Maastricht zelfs voor 20%. Professionele beleggers met een nv of bv zijn niet in deze cijfers meegenomen. 

Het zijn vaak vermogende particulieren die zien dat hun spaargeld op de bank niets meer oplevert. Dan maar in vastgoed beleggen, is de gedachte. Door de enorme woningtekorten in de grote steden is een huis zo verhuurd. 'Dat is tamelijk lucratief', zegt De Vries. 'Zeker met de nieuwe woningwet. Wie een woning maximaal zes maanden verhuurt mag bijvoorbeeld vragen wat hij wil. Het is wat de gek ervoor geeft. Daar komen in Amsterdam gigantische prijzen uit. En na zes maanden kan de volgende huurder er in.'

Oorlogskas

Sommige particuliere beleggers kloppen een tijdje na de aankoop alsnog aan voor een hypotheek. NIBC ziet ze regelmatig langskomen. 'Het zijn mensen met een oorlogskas of –kasje waaruit ze aankopen doen', zegt Dirk van de Beukel, managing director NIBC vastgoedhypotheek. 'Dat geeft ze het voordeel dat ze snel kunnen handelen. Zeker in een markt als Amsterdam is die snelheid soms nodig. Achteraf halen ze in alle rust de financiering op om de kas weer aan te vullen voor een volgende woning.' Ook ouders sluiten soms pas later een hypotheek af. 

Feit blijft dat een grote groep op moment van aankoop die financiering niet nodig heeft. Hierdoor winnen ze vaak de biedingenstrijd van starters die gebonden zijn aan strenge hypotheeknormen. 'Ze hoeven bijvoorbeeld geen voorbehoud van financiering te maken en kunnen net ietsje verder gaan in hun bieding', zegt makelaar Heinen. 

‘'Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning.’

• Woningmarktdeskundige Johan Conijn

'Gevolg is dat de prijzen worden opgedreven en andere mensen achter het net vissen', signaleert Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate. Vooralstarters in de steden ondervindensteeds meer concurrentie, want hetzijn met name de goedkopere woningen die geschikt zijn om te verhuren. 'Mensen uit minder vermogende families maken steeds minder kans op een woning', zegt Conijn. 'De ongelijkheid die er al is op de woningmarkt, wordt zo versterkt.'

Marketingmanager bij een handelsplatform (30)

‘Ik heb vorig jaar zonder hypotheek een appartement in Den Haag gekocht voor €185.000. Dat is niet zo heel veel. Maar toch. Sinds mijn 18e heb ik beschikking over mijn aandelen in een beleggingsfonds. Die waren inmiddels zo’n €140.000 waard. Bij het overlijden van mijn opa kreeg ik een erfenis van €85.000. Mijn vader schonk ook nog eens €50.000 voor de aankoop van het huis. Dus ik heb nog geld over. 

Ik had niet eens een hypotheek kunnen krijgen. Want toen ik kocht, was ik nog aan het ondernemen en had ik geen vast inkomen. Maar de filosofie achter het geld was ook om het te investeren, niet om het te besteden aan lopende zaken zoals kleding. Vlak nadat ik het huis had gekocht kreeg ik een baan in Amsterdam en ben ik daar gaan wonen omdat ik niet op en neer wilde reizen. Mijn appartement in Den Haag heb ik nu verhuurd aan een expat. Dat is super aantrekkelijk. Het levert meer op dan ik aan huur in Amsterdam betaal.'

Manager in de creatieve sector (55)

‘Mijn man en ik hebben in februari een woning gekocht voor onze twee zoons. We hadden ons eigen huis al afbetaald en door een erfenis en een polis die vrijkwam plots twee ton waarvoor geen bestemming was. Ondertussen hoorde ik al die verhalen dat je straks geen woning meer binnen de ring kunt kopen tenzij je heel rijk bent. Omdat het geld op de bank niks oplevert dacht ik: we moeten nu toeslaan.

We betaalden €318.000 voor een appartement van 66m2 in Amsterdam-Oost. De vraagprijs was €275.00. Voor €120.000 wilden we een hypotheek nemen op ons eigen huis. De verkopers kozen voor ons omdat we zonder voorbehoud van financiering boden. Maar op het laatste moment hoorden we dat de hypotheek niet rond was. Toen moesten we alle registers opentrekken om toch te kunnen betalen. Later hebben we die hypotheek alsnog gekregen.

De investering is nooit weggegooid geld, want je kan altijd verhuren in Amsterdam door de woningschaarste. We hebben het huis echter niet gekocht als belegging, maar om de toekomst van onze kinderen veilig te stellen.’

Ondernemer (49) en haar man (56)

'Mijn vrouw is ondernemer. Het sparen voor haar pensioen wilde niet zo vlotten met deze lage rente. Ze is risico-avers dus durfde niet volop in aandelen. In het plaatselijke sufferdje staan dagelijks advertenties van expats die op zoek zijn naar een huurwoning. Toen hebben we besloten om een woning te kopen in Amstelveen en die te verhuren.

Het is een rijtjeshuis van 129m2 waar we vorig jaar een kleine 4 ton voor hebben betaald. Het is een goede belegging gebleken. Er woont nu een Zuid-Afrikaans stel dat €2400 huur per maand betaalt. Dat levert een goed rendement op voor het pensioenpotje van mijn vrouw.

De vraag was wel of we nog gedeeltelijk een hypotheek zouden nemen op de tweede woning. Dat zou een nog hoger rendement opleveren. Maar mijn vrouw heeft een hekel aan lenen omdat het je afhankelijk maakt. Zo verdienen we genoeg.'

 

FD.NL 08 april 2017

Voor iedereen een hypotheek

Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek nu de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) nadrukkelijk kiest voor een verbreding van de doelgroep. ‘We kijken nu naar specifieke hypotheken waar de traditionele standaarden niet goed werken’, zegt directeur ­Arjen Gielen.

Het NHG-fonds denkt aan flexwerkers, of senioren die hun woning willen verzilveren. Ook zijn er plannen voor bestaande huizenbezitters met hoge kosten voor paalrot of verduurzaming. Het nieuwe beleid kan een grote impuls betekenen voor niet-traditionele hypotheken. Het NHG-fonds is met € 193 mrd aan verzekerde ­hypotheken een invloedrijke ­speler in de markt.

Ook los van de NHG-­plannen zijn er initiatieven, vooral voor flexwerkers. Kansen op de ­arbeidsmarkt worden leidend, nu vaste contracten zeld­zamer worden. Ben Rogmans, die meewerkt aan het project Arbeidsmarktscan: ‘Alle geldverstrekkers zien wel in dat ze iets ­moeten doen.’

'De randen van de woningmarkt komen nu niet aan bod'

Twee jonge mensen. Allebei een vast arbeidscontract, weinig eigen geld, en ze willen een bescheiden rijtjeshuis kopen. Ziedaar de oorspronkelijke doelgroep voor het Waarborgfonds Eigen Woningen, bij het grote publiek beter bekend als de club achter de Nationale Hypotheekgarantie ofwel NHG. Een huizenkoper die aan de voorwaarden voldoet, kan een staatsgedekte garantie krijgen voor de hypotheek, waardoor hij niet bang hoeft te zijn om met een restschuld achter te blijven in tijden van echtscheiding, werkloosheid of andere ongelukken.

Dat is soms nodig ook. De afgelopen tien jaar, tijdens de financiële crisis, moest het fonds 24.000 keer bijspringen. De werkelijke bijdrage aan de economie is nog veel groter, redeneert Arjen Gielen, sinds drie jaar directeur van het Waarborgfonds. 'Ook alle andere mensen die bij ons verzekerd waren, konden erop rekenen dat we er zouden zijn. Zij hoefden dus minder ongerust te zijn over de gevolgen van de crisis. Daardoor konden ze blijven consumeren. Bovendien zijn banken hypotheken blijven verstrekken dankzij onze garantie.'

Ondanks het succes wil Gielen dingen anders doen. De traditionele doelgroep neemt af. Het aantal jongeren daalt, en ze krijgen niet snel meer een vast contract. Om het andersom te stellen: de niet-traditionele doelgroep groeit, en juist daar hebben mensen behoefte aan een helpende hand om een hypothecaire lening te krijgen. 'Er valt nog veel te doen. Waar we in eerdere jaren juist bezig waren met het zetten van standaarden, kijken we nu naar specifieke hypotheken waar die standaarden niet goed werken. De randen van de markt komen nu niet aan bod. We willen maatwerk standaardiseren.'

Is dat nog wel de taak van de NHG?

'Wij hebben een missie: betere woningfinanciering in Nederland. Wat wij doen is mensen de vrije keuze geven. Tussen huren en kopen, maar ook om überhaupt bij hun ouders uit huis te kunnen gaan. We hebben die rol twintig jaar lang behoorlijk goed vervuld. Door NHG te verstrekken, hebben we normen voor de hele markt gezet. Want de normen die wij samen met het Nibud hebben bedacht (stichting die adviseert over financiën van huishoudens - red.) zijn uiteindelijk door de hele markt overgenomen, ook voor hypotheken zonder NHG. Onze missie staat nog overeind, maar de woningfinanciering kan nog steeds beter. De komende jaren gaan we onze missie vervullen door ons meer op specifieke doelgroepen te richten.'

Onlangs kwam het Waarborgfonds met een proef waarbij zzp'ers al na een jaar een hypotheekgarantie kunnen krijgen. Is dat de nieuwe invulling van de missie?

'Dat programma rond zzp'ers is inderdaad een voorbeeld. De vraag naar inkomensverklaringen loopt goed. De eerste verstrekkingen zijn er ook. Misschien dat daar ons beleid later trouwens ook door de markt wordt overgenomen. Dat banken het ook zonder NHG aandurven om een zzp'er een lening te geven. Dat is voor ons alleen maar mooi, want het draagt bij aan onze missie. Wij zijn geen commerciële instelling. Verder werken we aan hypotheken voor mensen met een flexcontract via onze inbreng bij het project Perspectiefverklaring. Het idee is om naar inkomensperspectief te kijken. Traditioneel wordt heel erg gekeken naar het huidige inkomen.'

 

'Op dezelfde manier kun je kijken naar senioren. Die moeten soms hun huis aanpassen, bijvoorbeeld met een traplift. Als dat huis later verkocht wordt aan een jongere, heeft die aanpassing geen waarde. Maar als het huis in eenvergrijzende gemeente staat, is het wel waardeverhogend. Wij zijn nu aan het kijken in welke omstandigheden wij garanties kunnen geven op de financiering. Of neem het verzilveren van een huis waarvan de lening helemaal is afgelost. Voor mensen met een klein inkomen kan dat een oplossing zijn. Dit zijn we aan het bekijken.'

Soms hebben ook woningen van niet-senioren een aanpassing nodig, zoals bij huizen met paalrot. Heeft u daar een rol?

'Dat loopt nu goed. Enkele partijen waaronder gemeenten en banken hebben een funderingsfonds opgericht. Wij zitten daarin met de garanties. Het gaat binnenkort van start. En dan is er nog de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Als je straks van het aardgas af wilt, is dat een grote opgave. Zorg dat mensen die investering kunnen doen.'

Hoe staat u in de discussie rond het verlagen van de maximale hypotheek? Is daar ook een rol voor uw fonds?

'Ik begrijp de argumenten van DNB en het IMF wel. Het moet wel uit te leggen zijn in het buitenland, dat wij tot 100% LTV gaan (lening ten opzichte van de woningwaarde - red.). Kijk, op zich kan ik goed leven met een LTV van 100%, of van 101% zoals de norm dit jaar nog is. Maar als je de LTV dan toch verlaagt, moet je meteen denken over de vraag wat je dan met de starters doet. Andere landen doen dat ook. Die hebben allemaal iets: persoonlijke lening of een speciale regeling zoals in Duitsland. Wij hebben in Nederland een goede hypotheekverzekering. Je kunt zeggen: LTV naar 90%, maar met NHG blijft het 100%.'

Op het hoogtepunt van de kredietcrisis leek het NHG-fonds niet alleen een oplossing te zijn voor de zorgen van huizenkopers, maar ook een oplossing voor de problemen die banken ondervonden bij het aantrekken van financiering op de internationale kapitaalmarkten. Het idee rijpte dat er een nationaal vehikel moest komen dat voor banken de NHG-hypotheken zou financieren met geld dat met indirecte staatsgarantie werd aangetrokken op de markt. Het plan liep stuk omdat de Europese Commissie met bezwaren kwam.

De discussies wierpen licht op wat in de ogen van grote beleggers een zwakke plek is van de NHG. Namelijk dat de garantie niet volledig is. Met een eigen risico worden banken bij de les gehouden, maar beleggers hebben liever duidelijkheid. 'Een volledige garantie is niet iets voor ons', vindt Gielen. 'Maar dat vind ik een vraag voor de volgende minister van Financiën, als die is ingewerkt. De ideeën van een paar jaar geleden liggen er nog.'

Moet die discussie dan niet snel worden opgepakt?

'Ooit wordt die discussie weer gevoerd. Maar het is nu niet prangend meer. Je kunt praten over een andere regeling, maar het is geen burning platformmeer. Het verhaal is dat het plan is gestruikeld in Brussel. Dat is correct, maar het kwam ook omdat de urgentie eraf was.'

Een hypotheek voor iedereen

Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek nu de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) nadrukkelijk kiest voor een verbreding van de doelgroep. 'We kijken nu naar specifieke hypotheken waar de traditionele standaarden niet goed werken', zegt directeur Arjen Gielen.

Het NHG-fonds denkt aan flexwerkers, of senioren die hun woning willen verzilveren. Ook zijn er plannen voor bestaande huizenbezitters met hoge kosten voor paalrot of verduurzaming.

Het nieuwe beleid kan een grote impuls betekenen voor niet-traditionele hypotheken. Het NHG-fonds is met €193 mrd aan verzekerde hypotheken een invloedrijke speler in de markt.

Ook los van de NHG-plannen zijn er initiatieven, vooral voor flexwerkers. Kansen op de arbeidsmarkt worden leidend, nu vaste contracten zeldzamer worden. Ben Rogmans, die meewerkt aan het project Arbeidsmarktscan: 'Alle geldverstrekkers zien wel in dat ze iets moeten doen.'

 

 

FD.NL 25 maart 2017

Aflossen betekent niet altijd oplossen

Een kleine hypotheek biedt geen renteaftrek meer. Aflossen is de goedkoopste optie, maar niet in alle gevallen slim.

Een kleine hypotheek is duur. Zeker nu de renteaftrek wordt afgebouwd en de WOZ-waarde van koopwoningen stijgt. Huizenbezitters beseffen niet dat hun brutorente vaak ook hun nettorente is, doordat het eigenwoningforfait het rentevoordeel ‘opeet’.

‘Het eigenwoningforfait is de afgelopen jaren geruisloos veel hoger geworden,’ zegt onafhankelijk financieel planner Fons de Bilde, voorzitter van de VOFP. ‘Je moet nu 0,75% van de WOZ-waarde bij je inkomen optellen. Dat was in 2011 nog 0,55%. Wie een dure woning heeft, betaalt boven het miljoen zelfs 2,35%. Mijn advies aan iedereen met een kleine hypotheek is dan ook: aflossen.’

Illustratie: Arnold Weel

Klein betekent klein ten opzichte van de waarde van het huis. Dan kan het nog steeds om substantiële bedragen gaan, zeker bij dure huizen. Bij een huis van €500.000 bedraagt het eigenwoningforfait (EWF) al €3750. Dat bedrag aan rente is dus niet aftrekbaar. Als de eigenaar een hypotheekrente heeft van 4% - heel normaal bij een wat oudere hypotheek – wil dat zeggen dat een hypotheek van minder dan €93.750 geen belastingvoordeel meer oplevert. Ook geen nadeel trouwens, want het EWF kan nooit hoger zijn dan de betaalde rente. Dat is het gevolg van de Wet Hillen uit 2005.

Naarmate een huis duurder is, de betaalde hypotheekrente lager en het inkomen van de woningbezitter hoger, wordt een ‘kleine’ hypotheek steeds groter. Bij een huis van €2 mln en een rente van 3% is een hypotheek van €1 mln al niet meer aftrekbaar. Dat is niet echt klein meer te noemen. Voor inkomens in het toptarief zit er nog een addertje in het gras. De bijtelling van het EWF gaat gewoon tegen 52%, de aftrek tegen nog maar 50% (in 2017), en daar gaat elk jaar een half procent vanaf.

Snel aflossen, is de logische reactie als een hypotheek netto even duur is als bruto. Daarvoor is vrij spaargeld nodig. Dat spaargeld is juist minder aantrekkelijk vanwege de vermogensrendementsheffing, die extra hoog is bij grote vermogens.

Hypotheeklast

Het is duidelijk dat de overheid op allerlei manieren probeert aflossing te stimuleren

Bij de meeste kleine hypotheken is - vervroegd - aflossen geen probleem. Doorgaans is het resterende hypotheekbedrag minder dan het bedrag dat boetevrij mag worden afgelost. Als dat niet het geval is, kan spreiding over twee jaar (tweemaal boetevrij bedrag, bijvoorbeeld in december en januari) de oplossing bieden. Soms kan het zelfs voordeliger zijn om toch eventuele boeterente te betalen, zeker nu die boeterente voordeliger voor de klant wordt berekend (zie direct onder dit artikel).

Wie een spaarhypotheek heeft of een kapitaalverzekering eigen woning moet goed kijken wat de effecten zijn van aflossen. Maar ook hier wordt de eigenhuisbezitter tegemoet gekomen. Per 1 april vervallen de zogenaamde tijdsklemmen op deze producten en mag het opgebouwde kapitaal ook voor aflossing worden aangewend als er minder dan vijftien (soms twintig) jaar premie is ingelegd. Het is duidelijk dat de overheid op allerlei manieren probeert aflossing zoveel mogelijk te stimuleren om Nederland van zijn immense hypotheekschuld af te helpen.

Toch hebben juist financieel planners bedenkingen tegen het helemaal aflossen van de hypotheek. ‘Als je alleen vanuit het directe rendement redeneert, is aflossen van een kleine hypotheek al snel voordelig’, zegt planner Andrea Middel. ‘Maar je moet ook kijken naar de doelstellingen op lange termijn. Heb je dat geld waarmee je je hypotheek aflost later niet nodig? Een huis dat helemaal vrij is, geeft een vrij gevoel, maar je geld zit wel vast in stenen.’

Planner

'Mijn advies blijft dat je moet proberen je huis vrij te hebben tegen de tijd dat je stopt met werken'

Middel had recent een klant die wilde aflossen, maar tegelijkertijd een enorm pensioengat had. ‘Aflossen kán dan nog steeds, maar dan moet je eigenlijk de maandelijkse besparing wel apart zetten voor later. En dat gebeurt niet altijd. Bij mensen met een afgelost huis gaat vaak ook het consumptieniveau omhoog.’

Fons de Bilde beaamt dat de ‘liquiditeitspositie’ van de eigenwoningbezitter aflossen moet mogelijk maken. ‘Maar mijn standaardadvies blijft dat je moet proberen om je huis vrij te hebben tegen de tijd dat je wilt stoppen met werken. Als je voor die tijd iets ernstigs overkomt, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, gaat dat kleine hypotheekje je ook niet helpen. Mijn ervaring is dat mensen op termijn toch gaan downsizen. Ze ruilen dat grote huis in voor een kleiner appartement met misschien nog een huisje ergens buiten. Dan haal je het geld weer uit de stenen en kun je alsnog beslissen hoe je je vermogen gaat inzetten.’

Een tussenvorm tussen helemaal aflossen en een hypotheek aanhouden is de hypotheek die geen renteaftrek oplevert ‘verhuizen’ naar box 3. Daar is evenmin renteaftrek mogelijk, maar dan wordt de lening in mindering gebracht op het totale vermogen, en dat scheelt weer maximaal 1,61% vermogensrendementsheffing. Maar aan deze oplossing zitten nogal wat haken en ogen en de voordelen zijn beperkt. Bovendien moeten bank en fiscus meewerken en die staan niet te juichen bij een boxwijziging die als enige doel heeft minder belasting te betalen.

Wie zijn huis helemaal heeft afgelost en de waarde straks wil verzilveren, heeft verschillende opties. De eenvoudigste is het huis verkopen. Een nieuwe eigen koopwoning moet dan met de opbrengst worden gefinancierd. Huren is ook een optie. Wie in zijn eigen huis wil blijven, heeft het lastiger. Er zijn wel omgekeerde verzilverhypotheken, maar die zijn duur. Een nieuwe, niet-aftrekbare hypotheek afsluiten in box 3 kan alleen als er voldoende inkomen is. Juist op hogere leeftijd is dat vaak niet het geval. Dan dreigt het doemscenario van de vermogende oudere die met een laag inkomen in een duur en afgelost eigen huis vast zit.

Wonen in een huis zonder hypotheek geeft een vrij gevoel. Dat is niet alleen subjectief. De hypotheekverstrekker stelt vaak allerlei eisen aan de bezitter. Zo is de verhuur van het eigen huis vaak niet mogelijk zonder toestemming van de bank. Ook daar bent u vanaf zonder hypotheek.

Of een vrij huis uiteindelijk ook financieel de beste keuze is, laat zich moeilijk voorspellen. Toekomstige inflatie kan de waarde van schulden uithollen en dan is nu aflossen duur. Wellicht kunt u met slimme beleggingen een hoger rendement maken dan het financiële voordeel van een afgelost huis. U belegt dan wel met geleend geld.

Nieuwe richtlijn,
Boeterente voordeliger

De AFM heeft een nieuwe richtlijn voor de berekening van boeterente opgesteld. De afgelopen jaren rekenden hypotheekverstrekkers vaak (veel) hogere boetes dan noodzakelijk om de kosten van vroegtijdige aflossing te dekken. De richtlijn is met terugwerkende kracht per 14 juli vorig jaar van kracht.

Eigenhuisbezitters moeten boeterente betalen als ze hun hypotheek vroegtijdig willen aflossen, bijvoorbeeld om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Dat is de afgelopen jaren massaal gebeurd omdat woningbezitters willen profiteren van de lagere rente. Volgens de Vereniging Eigen Huis bedraagt de gemiddelde boeterente inmiddels €10.000.

De richtlijn voor de boeterente – officieel de vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek – harmoniseert de berekening en maakt haar transparanter en goedkoper voor de consument. Alle hypotheekverstrekkers moeten de methode gebruiken. Wie sinds 14 juli boeterente heeft betaald, krijgt een nieuwe berekening en mogelijk geld terug. De nieuwe richtlijn geldt niet voor rentemiddeling.

Met de nieuwe richtlijn kunnen banken minder ‘misgelopen rente’ rente claimen. Ze moeten zich aan de volgende regels houden bij de berekening van de boeterente.

- De boetevrije vervroegde aflossing (vaak 10%) moet altijd worden afgetrokken.

- Het verschil tussen de oude rente en de marktrente voor de resterende looptijd van de hypotheek moet zo voordelig mogelijk voor de klant worden berekend. Hoe kleiner dit verschil, hoe lager de boeterente.

- De ‘loan to value’ (hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het huis) blijft gelijk. Doordat er vaak al is afgelost, zou de LTV lager kunnen zijn op moment van aflossen. Dat is gunstig bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar verhoogt juist de boeterente.

- Toekomstige aflossingen in de oude hypotheek, bijvoorbeeld een annuïtaire of een spaarhypotheek, worden meegerekend. Hierdoor gaat de boeterente omlaag.

- Rentebedenktijd in de oude hypotheek telt niet mee. Als de resterende vaste renteperiode vijf jaar is, maar er zit een bedenktijd van een jaar in, geldt de boeterente voor vier jaar.

Op alle bovengenoemde onderdelen hanteerden hypotheekverstrekkers vaak andere, doorgaans ongunstigere, rekenmethodes.

 

 

De Telegraaf.nl  9 maart 2017

Huizenkoper steeds ouder

De gemiddelde leeftijd waarop Nederlanders een huis kopen, is de afgelopen jaren flink gestegen.

Dat wordt slechts ten dele verklaard door de stijging van de gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking, blijkt uit donderdag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Vorig jaar was de huizenkoper in ons land gemiddeld 39,4 jaar oud. Dat is de hoogste leeftijd sinds het CBS in 1995 begon daar statistieken over bij te houden. Vergeleken met 2010 betekent dat een toename van 4 jaar, terwijl de gemiddelde leeftijd van alle Nederlanders in diezelfde periode met 1,6 jaar steeg.

De gemiddelde leeftijd van huizenkopers stond in 1995 op 34,6 jaar en bleef in de eerste jaren daarna nagenoeg gelijk. Vanaf 2002 werd een stijging ingezet tot 36,1 jaar in 2007. De crisis op de woningmarkt maakte daar een einde aan. Doordat de doorstroming stagneerde nam het aandeel starters op de woningmarkt in de jaren tussen 2008 en 2010 toe.

Dat de doorsnee huizenkoper daarna weer in rap tempo ouder is geworden, hangt volgens het CBS onder meer samen met strengere hypotheekregels die de laatste jaren van kracht zijn geworden. Starters moeten daardoor meer eigen geld meebrengen en dus langer sparen voordat zij een woning kunnen kopen.

 

 

 

FD.NL 9 maart 2017

Strengere hypotheekregels blokkade voor jongeren op huizenmarkt

De aanscherping van de regels om een hypotheek te verkrijgen, maakt het voor jonge werkenden steeds lastiger om een huis te kopen. De gemiddelde leeftijd van de huizenkoper loopt daardoor flink op. Uit een berekening van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in 2016 deze gemiddelde leeftijd van een koper 39,4 jaar was, vergeleken met 34,6 jaar in 1995.

Vooral sinds 2010 is de gemiddelde leeftijd van de huizenkoper snel aan het oplopen, met tot en met 2016 vier jaar. CBS en Kadaster zeggen dat dit samenhangt met de hypotheekregels, die sinds enkele jaren flink zijn aangescherpt. Ook per 1 januari van dit jaar is de leenruimte van kopers verder ingeperkt. Vooral voor de doorgaans jonge starters wordt het steeds moeilijker om de koop van een woning financieel rond te krijgen. Omdat ze in de praktijk gedwongen worden om meer eigen geld mee te nemen of geld te lenen van familie, moeten starters langer sparen voor ze de markt voor koophuizen kunnen betreden.

Inhaaleffect

De cijfers over de snelle stijging van de gemiddelde leeftijd worden echter iets vertekend door de effecten van de crisis van 2008 en 2009. Zo was er in de eerste jaren na de crisis sprake van een stagnatie van het aantal doorstromers op de woningmarkt. Omdat die groep gemiddeld altijd een stuk ouder is, was er van 2007 op 2009 sprake van een tijdelijke daling van de gemiddelde leeftijd van huizenkopers. Dat die gemiddelde leeftijd de afgelopen paar jaren snel stijgt, is dus voor een deel ook een inhaaleffect door het weer terugkeren van de doorstromers in de markt.

De vergrijzing van de bevolking heeft volgens CBS en Kadaster geen noemenswaardige invloed op de leeftijd van de huizenkopers. Tot 2002 bleef die leeftijd ongeveer gelijk terwijl de gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking in diezelfde periode met een jaar omhoog ging, van 36,4 naar 37,4 jaar.

Regionale verschillen

Regionaal kan er een flinke spreiding zijn van de leeftijd van huizenkopers. In Vlieland waren woningkopers vorig jaar het oudst, met gemiddeld ruim 52 jaar. De huizenmarkt in Vlieland is betrekkelijk klein en wordt verstoord door mensen die er een tweede huis kopen. Op Urk waren huizenkopers met 33,8 jaar gemiddeld het jongst. Sliedrecht en Zwartewaterland waren de twee andere gemeenten waar de gemiddelde leeftijd onder de 35 jaar lag.

In de grotere gemeenten zijn er ook duidelijk verschillen per wijk aan te treffen. Kadaster en CBS hebben dat voor de gemeente Utrecht nader uitgezocht en dan blijkt, zoals verwacht mocht worden, dat in de duurdere wi jken in de binnenstad de leeftijd van de koper ook hoger ligt.

 

 

 

FD.NL 26 februari 2017

Ook woning die dienst doet als kantoor valt onder verlaagde overdrachtsbelasting

De Belastingdienst verlangt ten onrechte 6% overdrachtsbelasting bij de aankoop van woningen die een andere bestemming hebben gekregen. De fiscus moet het verlaagde tarief van 2% gebruiken als een pand is gebouwd als woning en daar de kenmerken nog van heeft.

Tot dat oordeel komt de Hoge Raad in vier zaken waarin belastingplichtigen bezwaar maakten tegen de heffing van 6% overdrachtsbelasting. De arresten van de hoogste rechter zijn bepalend voor talrijke rechtszaken die sinds 2012 tegen de fiscus worden gevoerd over toepassing van het juiste tarief in de overdrachtsbelasting. In 2012 werd het tarief voor woningen structureel verlaagd naar 2%, terwijl het tarief voor niet-woningen ongewijzigd 6% bleef.

Belastingdienst in cassatie

De afgelopen vrijdag gepubliceerde arresten zijn de uitkomst van vier rechtszaken waarin het Gerechtshof oordeelde dat geen 6%, maar 2% belasting was verschuldigd. De Belastingdienst ging hiertegen in cassatie.

In drie van de vier zaken bevestigt de Hoge Raad de uitspraken van het Hof en volgt die de conclusie van de Advocaat-generaal uit december. In één zaak wijkt het rechtscollege hiervan af.

Stadsvilla en hospice

Voor een tot kantoor verbouwde boerderij, een stadsvilla die dienst doet als kantoor en een woonhuis waarin een tandartspraktijk is gevestigd, heeft de Belastingdienst bij de overdacht ten onrechte 6% belasting geheven in plaats van 2%, aldus de Raad. Alle drie de panden zijn als woning gebouwd of verbouwd en zijn met beperkte aanpassingen ook weer geschikt te maken voor bewoning. Dat is volgens de Raad het objectieve criterium voor het verlaagde tarief.

Dit geldt naar het oordeel van de Raad niet voor een pand dat is gebouwd als hospice. Volgens het arrest is het pand een verzorgingsinstelling en geen woning. Het feit dat de stichting die de woonunits verhuurt geen professionele thuis- of medische zorg aanbiedt aan de terminaal zieken, doet daar niets aan af, aldus de Raad.

Doorstroming woningmarkt

'De arresten geven houvast voor de praktijk', zegt belastingadviseur Remco van der Zwan van EY in een reactie. 'Dat is heel prettig.' Van der Zwan staat een aantal cliënten bij die met de fiscus overhoop liggen over de overdrachtsbelasting. 'De fiscus heeft over het verlaagd tarief landelijk een stevig standpunt ingenomen en voor de gang naar de rechter gekozen om duidelijkheid te krijgen.'

De Belastingdienst zegt 6% belasting op te leggen voor panden die níet als woning worden gebruikt, omdat de politiek met het verlaagde tarief alleen een betere doorstroom op de woningmarkt zou hebben beoogd. Verandering van eigenaar van panden waarin niet wordt gewoond, beantwoordt niet aan deze doelstelling.

Omgebouwde kantoren

De Hoge Raad veegt deze argumentatie van tafel, omdat het verlaagde tarief ook geldt voor tweede huizen en recreatiewoningen. Dit draagt evenmin bij aan de doorstroom. Daarentegen zijn scholen en kantoren die tot woningen zijn verbouwd in bepaalde gevallen juist weer uitgesloten van het verlaagd tarief — terwijl hiermee de doorstroom wel wordt gestimuleerd. Voor dit soort panden geldt volgens de Hoge Raad het tarief van 2% als die dusdanig zijn omgebouwd dat ze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

Het ministerie van Financiën zegt nog niet te kunnen reageren op de arresten. Van der Zwan van EY verwacht dat de wet wordt aangepast. Het verlaagd tarief verdwijnt of er komt een preciezere omschrijving in de wet te staan van wat een woning is, zegt hij.

Voor afzonderlijke belastingbetalers scheelt het gewone of verlaagd tarief een slok op de borrel. De gevolgen voor de schatkist zijn te overzien. De totale opbrengst uit de overdrachtsbelasting is voor dit jaar begroot op €2,65 mrd.

 

 

 

FD.NL 17 februari 2017

Vrijstaande woningen enorm in trek

Vrijstaande woningen doen het het best op de aantrekkende woningmarkt. In januari zijn 53,6% meer vrijstaande woningen verkocht dan een jaar eerder. In totaal 2216 woningen.

Dat meldt het Kadaster vrijdag. In totaal zijn in januari 16.555 woningen van eigenaar gewisseld, een stijging van 39%. In alle provincies was sprake van een stijging.

Decemberpiek

Het aantal transacties daalde in januari 34,5% afgezet tegen met de traditioneel drukke decembermaand op de woningmarkt.

 

 

 

ABNAMRO.NL  januari 2017

Een ton van pa én een ton van ma … Mag dat?

Sinds 1 januari 2017 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verruimd tot € 100.000. En deze vrijstelling geldt niet alleen tussen ouders en kinderen. De vrijstelling geldt voor iedereen, mits in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar. Maar dat is lang niet de enige bijzonderheid. Er zijn veel juridische en fiscale aspecten aan deze vrijstelling voor de schenkbelasting verbonden.

Algemene regels schenkbelasting

Bij het benutten van de vrijstelling moet u ook rekeninghouden met de algemene regels voor de schenkbelasting. Voor u het weet, ziet u een bepaling over het hoofd en maakt u een uitglijder.

1. Verruiming voor iedereen

Een belangrijke verruiming is dat per 1 januari 2017 de vrijstelling voor iedereen geldt. Dus niet alleen in de verhouding ouders-kinderen. Ook bijvoorbeeld een neef kan een belastingvrije ton van zijn oom ontvangen. Of van de buurman. De vrijstelling geldt verder per schenker. Deze neef kan dus én een belastingvrije ton van zijn oom én van zijn buurman ontvangen.

2. Leeftijd verkrijger is essentieel

Een belangrijke voorwaarde is dat (in ons voorbeeld) neef minimaal 18 jaar en jonger dan 40 jaar moet zijn. Of anders gezegd: hij moet in de leeftijd zijn van 18 tot en met 39 jaar. Wat als neef ‘over de datum’ is? Dan moeten we kijken of hij een partner heeft voor de schenkbelasting en hoe oud die partner is. Heeft zijn partner wel de goede leeftijd voor deze vrijstelling? Dan heeft neef alsnog de vrijstelling als ook aan de andere voorwaarden is voldaan. Partners voor de schenkbelasting worden als één gezien en daardoor geldt voor de schenkbelasting: ‘je bent zo oud als je partner’.

3. Samen met partner maar één keer de vrijstelling

 

Stel dat oom wel 2 ton kan missen en ook erg gesteld is op de partner van neef. Kan oom ook een belastingvrije ton schenken aan de partner van neef? Dat lukt niet. De regel dat partners voor de schenkbelasting als één worden gezien, zit ons hier in de weg. Neef en zijn partner hebben voor schenkingen van oom maar één keer de vrijstelling. Over het meerdere moeten neef en/of zijn partner schenkbelasting betalen. Het tarief voor de schenkbelasting zou in dit voorbeeld 30% zijn.

4. Nog geen partner? Let dan op terugwerkende kracht

Wat nu als neef en zijn partner nog geen partner zijn voor de schenkbelasting? Bijvoorbeeld omdat zij nog niet (lang genoeg) samenwonen. Dan kan oom wel twee keer een belastingvrije ton schenken. Maar pas op! Als neef en zijn partner binnen een jaar trouwen, dan zijn zij (met terugwerkende kracht) alsnog partners van elkaar op het moment van de schenking en verliezen zij dus een vrijstelling. Dat kost dan in dit voorbeeld € 30.000 (30% x € 100.000). Dat zou dan een heel dure bruiloft worden!

 

. 

 

NRC.NL, Friederike de Raat 03 februari 2017

Samenwonen? Regel meteen ook de erfenis

Testament

Samenwoners die niets hebben geregeld kunnen voor nare verrassingen komen te staan wanneer hun partner overlijdt. De nalatenschap gaat dan volledig naar de familie

Robert van Eekhout (30) en Tesse Kok (29) gaan binnenkort naar de notaris. Bijna twee jaar nadat ze een huis kochten en bijna tien jaar na het begin van hun relatie willen ze elkaar in een testament tot erfgenaam benoemen. „We hadden er nooit zo over nagedacht”, zegt Van Eekhout, „maar als ik nu overlijd, erven mijn ouders mijn deel van ons huis en mijn deel van mijn ict-bedrijf, niet mijn vriendin. En dat is natuurlijk niet zo’n handige situatie. Maar om een huis te kopen moesten we al zo veel regelen, dat hebben we eerst maar afgehandeld”. 

In Nederland wonen ruim 900.000 mensen ongehuwd samen, volgens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Als zij geen testament hebben opgemaakt, hebben ze een potentieel probleem. Hoelang je ook samenwoont, als je niets hebt geregeld in de vorm van een huwelijk, partnerschapregistratie of testament, word je nooit de erfgenaam van je partner. De nalatenschap gaat dan naar de eventuele kinderen of de ouders, (half)broers en (half)zussen van de overledene. En dat kan leiden tot onverkwikkelijke situaties, weet Nora van Oostrom van de KNB. 

Ze geeft als voorbeeld twee ongetrouwde vijftigers met twee kinderen en een koophuis. De man overlijdt.

„Was de vrouw getrouwd met de vader van haar kinderen, dan had zij als langstlevende partner zijn deel van het huis verkregen. Nu houdt de vrouw haar helft van het koophuis – mits de helft inderdaad op haar naam staat – en erven de kinderen het deel van vader. Als de relatie met moeder prettig is, zullen de kinderen geneigd zijn te zeggen: mam, blijf lekker in het huis wonen, het is voor jou.”

Harmonieuze variant

Maar dat mag dus niet van de Belastingdienst, waarschuwt Van Oostrom. „Gratis wonen in het (halve) huis van je kinderen wordt gezien als een schenking en daarover moet flink belasting worden betaald: als de helft van het huis 200.000 euro waard is, betaalt de moeder daarover bijna 67.000 euro belasting. En dit is dan de harmonieuze variant.” In die variant hebben de kinderen een goed contact met hun moeder, zitten ze niet op de opbrengst van het halve huis te wachten en hebben ze geen vervelende partners die geld willen zien. 

Zou de situatie net zo harmonieus blijven als de moeder een nieuwe partner krijgt die bij haar intrekt? Als zij met hem trouwt of in een testament regelt dat haar helft van het huis aan haar vriend wordt nagelaten, moeten de kinderen na moeders overlijden met die partner om de tafel om hun deel van het huis te krijgen. Heeft de moeder niets geregeld, dan gaat het huis na haar overlijden volledig naar de kinderen en moet de partner eruit. Van Oostrom: „Een waarschuwing dus voor weduwen en weduwnaars die gaan samenwonen in een koophuis: linea recta naar de notaris om elkaar tot erfgenaam aan te wijzen.”

Ook notaris Nick van Buitenen, werkzaam bij Van Grafhorst notarissen in Utrecht, komt in zijn praktijk uiterst ingewikkelde familiezaken tegen doordat mensen die gaan samenwonen hun zaken niet (goed) hebben geregeld. Hij vertelt het verhaal van een samenwonend stel met twee kinderen. Beide partners hebben een testament waarin ze elkaar tot erfgenaam hebben benoemd. „Maar als ze uit elkaar gaan, vergeten ze hun testament te herroepen”, zegt Van Buitenen. De man krijgt een nieuwe vriendin, trouwt met haar, maar maakt geen testament op omdat hij denkt dat ze door te trouwen in gemeenschap van goederen elkaars erfgenaam worden. Van Buitenen: „Hij overlijdt en zijn oude testament wijst zijn eerste partner, samen met de kinderen, aan als erfgenaam. Was het testament van de man herroepen, dan was zijn tweede vrouw, als langstlevende, erfgenaam geweest.”

Je relatie officieel regelen is ook belangrijk voor kleinere zaken

Hoe is deze zaak afgelopen? „De ex heeft uiteindelijk afgezien van de erfenis, en de nieuwe partner en de kinderen hebben onderling de nalatenschap verdeeld en afgerekend met de Belastingdienst. Een harmonieuze oplossing, maar daarvoor waren wel veel gesprekken bij de notaris nodig.”

Geen kinderen? Ook dan iets regelen

Ook zonder kinderen is het van belang je relatie ‘officieel te maken’, benadrukt Van Oostrom van de KNB. Stel, een vrouw en een man met goedbetaalde banen wonen al jaren samen, maar hebben nooit iets geregeld. Als zij overlijdt, gaat haar vermogen naar haar ouders, broer(s) en zus(sen). Die kunnen de erfenis verwerpen en hopen dat de erfenis zo toch bij hun sympathieke schoonzoon/zwager terechtkomt. Maar dat gebeurt niet, stelt Van Oostrom. „Verwerpen zij de erfenis, dan gaat die naar hun kinderen, kleinkinderen, ooms, tantes, neven, nichten. In de praktijk draait het er altijd op uit dat de erfgenamen de nalatenschap accepteren, erfbelasting betalen en hun banksaldo zien stijgen.”

Je relatie officieel regelen is ook belangrijk voor kleinere zaken, zoals een gezamenlijke rekening: overlijdt een van de rekeninghouders, dan kunnen de erfgenamen de rekening blokkeren om te voorkomen dat de andere rekeninghouder het geld eraf haalt. Ook alimentatierechten en -plichten, partnerpensioen, overlijdensrisicoverzekering en het recht om in een huurhuis van een woningcorporatie te blijven wonen, zijn niet geregeld zonder trouwboekje, samenlevingscontract of testament. Van Oostrom: „In veel gevallen moet je als achterblijvende partner echt economisch zelfstandig zijn, wil je er zonder financiële kleerscheuren afkomen.”

Al in 2011 zei toenmalig minister van Justitie Opstelten (VVD) te kijken naar een wetsvoorstel om de positie van samenwoners te regelen, omdat erfrecht en de moderne samenlevingsvormen niet meer goed op elkaar aansluiten. Dat wetsvoorstel is er nog steeds niet. Mensen moeten tot die tijd vooral zelf alert zijn op belangrijke veranderingen in hun leven, vindt Nora van Oostrom. „Denk aan de komst van een kind of een scheiding, want de notaris kan natuurlijk niet overal bij zijn om je te waarschuwen dat je een testament moet opstellen of aanpassen.” 

Een speciale wet voor samenwoners is wat notaris Van Buitenen betreft overbodig. „Met drie muisklikken heb je al heel wat informatie over een testament of een samenlevingscontract. Je kunt in veel gemeenten om half negen ’s morgens gratis trouwen en voor minder dan 1.000 euro heb je twee testamenten, de prijs verschilt per notariskantoor. Ik zie dus niet zo goed in waarom we naast het huwelijk en het geregistreerd partnerschap nog een derde wettelijke regeling nodig zouden moeten hebben voor ongehuwde partners.”

Wet of niet, Robert van Eekhout en Tesse Kok „gaan binnenkort echt naar de notaris”. Van Eekhout: „Wat nu meespeelt, is dat mijn ouders ouder worden. Ik wil hun niet met een zakelijk probleem rond mijn erfenis opzadelen als ik zou overlijden. Bovendien zou het raar zijn als mijn vriendin niet zou meeprofiteren van mijn bedrijf als ik overlijd. Dus binnenkort gaan we het echt regelen.”

WAT MOET JE REGELEN?

Maak een testament of pas je testament aan als de omstandigheden in je leven wijzigen: een kind, samenwonen, een scheiding, een eigen bedrijf. Raadpleeg de notaris om te kijken of wat jij wilt al door de wet geboden wordt of dat daarvoor nog een akte nodig is.

Jezelf inschrijven op hetzelfde adres als je partner is niet hetzelfde als een partnerschap met rechten en plichten. Daarvoor is een huwelijk, een partnerschapsregistratie en/of een testament nodig. Met een samenlevingsovereenkomst kun je bijvoorbeeld geen voogdij regelen of erfgenamen aanwijzen.

Zie je er na tegenop om (opnieuw) te trouwen? Sluit dan een geregistreerd partnerschap of samenlevingsovereenkomst met testament.

 

 

 

FD.NL 04 februari 2017

De keerzijde van de eigenwoningschenking

Veelal wordt de eigenwoningschenking gedaan aan het eigen kind. Deze gebruikt het geschonken bedrag vervolgens om een bestaande hypotheekschuld mee af te lossen of een nieuwe eigen woning mee aan te kopen. Als de ontvanger van de schenking is getrouwd, dan kan het zo zijn dat het hier gaat om een gezamenlijk aangegane hypotheekschuld en gemeenschappelijke woning. Afspraken tussen de partners over de gevolgen van de schenking worden in de praktijk nauwelijks gemaakt. Toch is dit een belangrijk aspect van de eigenwoningschenking dat niet onderbelicht mag blijven. Wordt hierover niets vastgelegd, dan kan namelijk bij een latere verkoop van de woning of bij een echtscheiding een discussie over de zogeheten vergoedingsrechten ontstaan.

Vergoedingsrechten en beleggingsleer

De eigenwoningschenking wordt vaak gedaan onder een uitsluitingclausule. Hiermee wordt voorkomen dat de schenking in een gemeenschap van goederen valt waarin de ontvanger — bijvoorbeeld uw kind — gehuwd mocht zijn. Het geschonken bedrag blijft privévermogen van de begiftigde, ook als het wordt gebruikt voor de gemeenschappelijke eigen woning. Door de privéschenking te gebruiken voor deze woning ontstaat er een vergoedingsrecht van de ontvanger op de gemeenschap.

Verdeling

‘Juridisch heeft de ex-echtgenote een recht op de gehele waarde van de woning gekregen’

Vanaf 1 januari 2012 bepaalt de wet dat de echtgenoot (het geldt niet voor samenwoners) die privégeld heeft geïnvesteerd in de gezamenlijke eigen woning economisch gezien voor een groter deel gerechtigd is in de waarde van de eigen woning. De omvang van dit vergoedingsrecht wordt in beginsel bepaald aan de hand van de waarde van de woning. Omdat de omvang van het vergoedingsrecht afhankelijk is van het goed waarin als het ware wordt belegd, wordt dit ook wel de beleggingsleer genoemd. Onderstaande voorbeelden laten zien hoe ingewikkeld de vaststelling van vergoedingsrechten in de praktijk kan zijn.

Praktijkvoorbeeld

U bent in gemeenschap van goederen getrouwd en u hebt in 2012 een woning gekocht voor € 300.000. De aankoop is gefinancierd met een hypotheeklening. U en uw echtgenote zijn beiden op basis van het huwelijk voor de helft eigenaar van de woning. Stel, in 2017 ontvangt uw echtgenote een eigenwoningschenking onder uitsluitingclausule van € 100.000. Zij gebruikt de schenking om de hypotheeklening gedeeltelijk af te lossen. Hierdoor krijgt uw echtgenote een vergoedingsrecht (vordering) op de gemeenschap. In de beleggingsleer wordt de hypotheekaflossing van € 100.000 uitgelegd als een bijdrage aan de oorspronkelijke verkrijging van de woning, te weten € 300.000. Het vergoedingsrecht geeft dan recht op een vergoeding van een derde van de uiteindelijke waarde van de woning.

Deelname aan de regeling

Wilt u gebruikmaken van deze vrijstelling? Dan moet u voldoen aan de volgende voorwaarden:

U bent tussen de 18 en 40 jaar. 
U gebruikt het bedrag van de schenking voor: 
aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning 
aflossing van uw eigenwoningschuld 
aflossing van een restschuld van uw verkochte eigen woning 
afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Er is een overgangsregeling als u in 2015 of 2016 of vóór 2010 gebruik heeft gemaakt van een verhoogde vrijstelling. Meer over deze vrijstelling en de overgangsregeling kunt u lezen op de site van de Belastingdienst.

Wat nu als u in de toekomst gaat scheiden? Stel, de eigen woning is dan € 500.000 waard. Uw ex heeft dan een vergoedingsrecht op de gemeenschap van € 166.667 (investering/aanschafwaarde woning maal nieuwe waarde van de woning). Aan overwaarde blijft er dan over: € 500.000 minus € 166.667 (de investering van uw ex) is € 333.333. Na het aflossen van de hypotheek blijft er dan € 333.333 minus € 200.000 is € 133.333 over dat u nog moet verdelen met uw ex. Zij krijgt dan € 166.667 (haar eigen investering + rendement) plus € 66.666,60 (de helft van de overwaarde) is € 233.334. U krijgt € 66.666,50, aldus fiscaal adviseur Frits van der Kamp.

Onredelijke gevolgen

‘Omdat in beginsel wordt uitgegaan van de oorspronkelijke investering kan dit bij grote waardestijgingen onredelijke of onbedoelde gevolgen hebben’, vult estateplanner Chanien Engelbertink aan. ‘Stel nu dat de woning gezamenlijk was gekocht voor € 100.000 met een hypotheek van € 100.000 en dat uw echtgenote vlak vóór een echtscheiding deze schuld aflost met de ontvangen schenking. In dat geval zou de aflossing van de hypotheek door uw echtgenote ertoe leiden dat zij economisch gezien geheel eigenaar is van de woning en zij bij echtscheiding recht heeft op een vergoedingsrecht van €500.000', stelt Engelbertink.

Van der Kamp: ‘Juridisch heeft de ex-echtgenote in dit voorbeeld een recht op de gehele waarde van de woning gekregen. Zij zal dan ook op grond van haar vergoedingsrecht van € 500.000 de gehele waarde van de woning financieel in haar vermogen ontvangen. Voor de fiscale regels van bijvoorbeeld de eigen woning blijft het vergoedingsrecht echter buiten beschouwing. Een belangrijk gevolg: beiden zijn in fiscale zin gerechtigd tot de overwaarde van ieder € 250.000. Beiden krijgen daarmee een zogeheten eigenwoningreserve van € 250.000 mee, die (fiscaal) bij aanschaf van een volgende woning moet worden "geïnvesteerd", ofwel waarvoor geen renteaftrek bestaat.’

Discussie

Volgens belastingadviseur en financieel planner John Bult is de beleggingsleer waarschijnlijk niet altijd wat huwelijkspartners willen. Volgens hem kan deze leiden tot onvoorziene en onwenselijke financiële gevolgen wanneer het huwelijk wordt ontbonden. ‘Zo kan er discussie ontstaan over de omvang van het vermogen met de ex-partner bij echtscheiding of met de erfgenamen bij overlijden. Het is mijn ervaring dat begrijpelijkheid en eenvoud belangrijke aspecten zijn. Gelet op de complexiteit is het van belang dat de adviseur zijn cliënt tevens wijst op de mogelijkheid dat van de beleggingsleer kan worden afgeweken en hoe dat het beste kan worden gedaan.’

Ramón Wernsen is zelfstandig financieel planner en publicist

 

 

RTLZ.NL 01 februari 2017

Zo ontwijk je valkuilen bij het erven van je ouderlijk huis
 

Als je ouders overlijden is dat heel triest, en het brengt soms ook wat lastige problemen met zich mee. Wat moet je bijvoorbeeld met het ouderlijk huis? Hoe verdeel je de erfenis, de inboedel en het koophuis? We zetten de beste tips voor je op een rij. 

Bij een uitvaart moet je een hoop zaken regelen. Je hoofd staat er in zo’n verdrietige periode vaak niet naar. Maar bij een erfenis is het belangrijk je kop erbij te houden. Accepteer niet klakkeloos de erfenis. Stel je ouders hadden forse schulden of hun koophuis staat onder water, daar wil je als erfgenaam niet voor opdraaien.

Drie manieren van erven

Je hebt drie opties bij een erfenis: je kunt zuiver of beneficiair aanvaarden of de erfenis verwerpen.

1. Bij zuiver aanvaarden accepteer je de erfenis: de bezittingen maar óók de eventuele schulden. Als je per ongeluk geld opneemt van de rekening van je ouders of je neemt waardevolle spullen mee uit hun huis, heb je de erfenis al aanvaard. Dus pas daarmee op.

2. Als je beneficiair aanvaardt, maak je een voorbehoud. Je hoeft eventuele schulden van je overleden ouders niet uit eigen zak te betalen. Deze afwikkeling kost meer tijd. Je moet een schriftelijke verklaring afleggen bij de rechtbank. Dit kan een notaris ook voor je regelen.

3. Verwerp je de erfenis dan krijg je niets: ook niet de familiefoto’s, persoonlijke brieven of platencollectie. Je kunt een erfenis verwerpen als er meer schulden zijn dan vermogen. Maar het kan ook een optie zijn als je niets met je ouders te maken wilt hebben of als je knallende ruzie hebt met andere erfgenamen.

Hoogte van de erfenis

Het CBS publiceerde onlangs cijfers over hoeveel geld mensen in 2014 nalieten. Ruim 13 procent van de overledenen laat 200.000 euro of meer na. Meer dan 60 procent heeft minder dan 50.000 euro, 18 procent bezat minder dan 1000 euro, waarvan 8000 mensen een schuld nalieten.

In een testament of via de wet is geregeld wie welk deel van de nalatenschap krijgt. Regel dit goed, bijvoorbeeld via de notaris, want er kunnen nare familieruzies ontstaan als er geld in het spel is. Bepaal de waarde, betaal de openstaande rekeningen en schulden en verkoop eventueel de spullen. Je kunt de inboedel en het spaargeld ook onderling verdelen. 

Huis verhuren

Maar het kan ook anders. Barbara van Os erfde drie jaar geleden met haar vier broers en zus het ouderlijk huis. Ze knapten het huis op om het te verkopen. Maar dat lukte niet.

"Gelukkig was het huis afbetaald, maar de kosten lopen door. Na één jaar besloten we het huis te verhuren, zodat het niet meer leeg stond. We verhuren het huis via de leegstandwet, dan heeft de huurder geen huurbescherming en moet die het huis uit als we een koper vinden." 

Vergeet de erfbelasting niet

Het klinkt financieel aantrekkelijk een huis erven van je ouders, maar vergeet de fiscus niet. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar je betaalt wél de gewraakte erfbelasting.

Als kind heb je in 2017 een vrijstelling van 20.209 euro. Is het bedrag hoger, dan betaal je tot 122.269 euro 10 procent successierechten en erf je nog meer dan betaal je boven dat bedrag 20 procent. Dus als je een huis erft, loopt dat al snel in de papieren. Je betaalt niet alleen voor het huis, maar ook voor de waarde van de kostbaarheden die erin staan.

Een voorbeeld: je erft een huis van 3 ton dan betaal je ruim 43.000 euro aan erfbelasting. Dit bedrag moet je binnen acht maanden na overlijden overmaken aan de Belastingdienst. Wil je niet zelf in het ouderlijk huis gaan wonen, probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet je betalen, maar zitten het geld nog in de bakstenen.

Van Os kon die kosten delen: "We konden gelukkig de erfbelasting met zijn zessen betalen. Dit kon met het spaargeld van mijn ouders." Je kunt bij de Belastingdienst uitstel aanvragen voor de erfbelasting, maar dan betaal je 4 procent rente. 

Kosten lopen door

Als je het huis niet verkoopt, lopen de kosten door: denk aan verzekeringen, energiekosten, OZB en waterschapsbelasting. 

Nog een tip: als het huis grotendeels leeg staat, laat het er bewoond uitzien. Je wilt geen inbraak of krakers. Meld ook bij de verzekeraar dat het huis onbewoond is en kijk goed naar de polisvoorwaarden van de inboedel- en opstalverzekering. Hoe is de dekking bij een inbraak, lekkage, vandalisme of ruitschade?

Besluit je niet in het huis te wonen, dan valt het huis in box 3 dan betaal je 1,2 procent vermogensrendementsheffing over de waarde van de woning. Ga je er zélf wonen, dan valt het huis in box 1. Is het huis niet hypotheekvrij, dan moet je zelf een nieuwe hypotheek afsluiten.

Broers en zussen uitkopen

Hebben je ouders de hele hypotheek afgelost en ga je er zelf wonen, dan betaal je geen vermogensbelasting en eigenwoningforfait meer. Heb je broers en zussen, dan moet je hen uitkopen. Laat een taxateur de waarde van het huis bepalen.

 

 

De Telegraaf  30 januari 2017

Hypotheek: eigen geld eerst, vijf tips om tóch dat ene droomhuis te kunnen kopen

AMSTERDAM - De dagen dat de bomen op de hypotheekmarkt tot in de hemel groeiden liggen ver achter ons. Sinds de kredietcrisis liggen huizenkopers aan een ketting die elk jaar een beetje strakker wordt getrokken. Vooral starters moeten op zoek naar nieuwe listen om tóch dat ene huis te financieren.

’Eigen geld eerst’ is dezer dagen het adagium voor iedereen die iets op de woningmarkt wil klaarspelen. Voor elke ton die uw nieuwe huis waard is, mag u niet meer dan €1000 extra bijlenen: de maximale loan-to-value ligt dit jaar op 101%.

Volgend jaar gaat de loan-to-value-norm zelfs naar 100% – geen hypotheek mag nog hoger zijn dan de waarde van het huis dat als onderpand dient. Alles om te voorkomen dat grote aantallen koophuizen onder water komen te staan.

Die strengere regels stellen starters voor een groot probleem, constateert Mark de Rijke, directeur van de Hypotheekshop. „Wie al een koophuis heeft en nu verhuist, heeft de overwaarde achter de hand. Mensen die hun eerste huis willen kopen, hebben dat voordeel niet.” Makelaarsvereniging NVM stelde eerder deze maand al dat starters er in de grote steden niet meer tussen komen.

Toch zijn er manieren om die val te ontlopen.

Groen verbouwen

De regel dat kopers niet meer dan 101% van de woningwaarde mogen lenen, kent één grote uitzondering: duurzaam verbouwen. Zaken als zonnecellen, isolatie en een warmtepomp voegen niet alleen waarde toe, omdat ze energiebesparend zijn mag u ook nog eens 106% van de nieuwe woningwaarde lenen. Die dubbele milieubonus loopt het snelst op als de verbouwingen meer opleveren dan ze kosten. Volgens de Vereniging Eigen Huis rendeert een energiebesparende verbouwing zelfs beter dan spaargeld. Uiteraard houdt de bank in de gaten of u de lening ook echt aan groen geklus besteedt. Wie een huis koopt dat meer energie opwekt dan het verbruikt, een zogenoemde ’nul-op-de-meterwoning’, mag trouwens €27.000 meer hypotheek afsluiten.

Schenking

Wil de bank u het geld voor uw droomhuis niet geven, dan zijn er misschien anderen die dat wel willen en kunnen. De jubelschenking – eenmalig €100.000 belastingvrij, mits besteed aan de aankoop van een huis, het aflossen van de hypotheek of het betalen van de erfpacht – is dit jaar terug van weggeweest. Voor vermogende ouders dé manier om hun kinderen niet met een enorme erftaks op te zadelen. Overigens hoeven schenker en ontvanger geen bloedband te hebben. De ontvanger moet wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.

Lenen bij pa en ma

Kunnen uw ouders niet schenken, dan kunnen ze u misschien geld lenen als ontbrekend stukje van de hyptheekpuzzel. Dat moet dan wel gebeuren tegen een reële rente – een renteloze lening wordt als schenking gezien, en die kan boven bepaalde grenzen worden belast, zeker als het geld niet overduidelijk aan een huis wordt besteed.

Aflossen

De maximale hypotheek is, behalve van de woningwaarde en van uw inkomen, ook afhankelijk van andere kredieten die u nog heeft lopen. Dat kan een studieschuld zijn – die veel meer jongeren opbouwen nu het sociale leenstelsel van kracht is – maar ook een lening die u heeft afgesloten om een auto of bankstel te kopen. En de nieuwste loten aan de kredietenstam: de ’gratis’ telefoon die u bij een abonnement kreeg, en het roodstaan op de betaalrekening van de bank. Misschien maakt u er geen gebruik van, maar de mogelijke leningen staan geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR). Los dit soort leningen af, dan wordt uw maximale hypotheek hoger.

Sparen

Het klinkt misschien wat vreemd in de oren van iemand die nú in het heetst van een biedingenstrijd is verwikkeld, maar soms kan het verstandiger zijn om dat ene droomhuis toch maar niet te kopen. Genoeg ouders hebben best tienduizenden euro’s op de bank staan om uw hypotheektekort aan te vullen, maar willen dat geld voorlopig niet kwijt. Extra lenen of (tijdelijk) het rood staan bij de bank uitzetten helpt u wellicht nét over de grens, maar dan betaalt u de komende jaren ook meteen de hoofdprijs aan maandlasten.

Persoonlijke ongelukken, een echtscheiding of werkloosheid: u moet er normaal niet aan denken, maar bij het kopen van een huis juist wel. En wie fors gaat verbouwen om zijn huis milieuvriendelijker te maken, moet rekening houden met mogelijk een periode van dubbele maandlasten als door die verbouwing het nieuwe huis tijdelijk onbewoonbaar is. Natuurlijk, op de huurmarkt is het momenteel ook geen pretje, en soms kan kopen niet anders. Maar wie de mogelijkheid heeft tot uitstel moet die zeker overwegen.

 

 

FD.NL 12 januari 2017

Koester een oudere spaarhypotheek

In de vorige eeuw gold de spaarhypotheek als een wonder van fiscaal vernuft en zekerheid. Je kon er decennialang belastingvrij in sparen, terwijl je tegelijkertijd decennialang maximaal fiscaal voordeel van de hypotheekrenteaftrek genoot. Maar in deze eeuw kwamen steeds meer keerzijden aan het licht. Je ‘betaalde’ je fiscale voordeel namelijk met strikte eisen, op straffe van torenhoge (fiscale) kosten. Zo moet je in een spaarhypotheek niet méér sparen dan de hypotheekschuld of de fiscale vrijstelling bedraagt. Anders heft de fiscus inkomstenbelasting over al je opgebouwde rente! Ook moet je doorgaans minimaal twintig jaar trouw premies storten, waarbij geldt dat de hoogste storting hooguit tien keer de laagste is. Deze eisen konden rampzalig uitpakken voor huiseigenaren die ineens af moesten van hun spaarhypotheek, bijvoorbeeld wegens probleemschulden, geldgebrek, een echtscheiding of emigratie.

In 2012 kwam de overheid met een oplossing voor mensen met een restschuld of schuldsaneringsregeling, en voor koppels die gingen scheiden. Zij mochten hun spaarpolis zonder belastingheffing afkopen, ongeacht de periode waarin ze periodiek de inleg hadden gestort.

Datzelfde voorrecht geldt sinds 1 januari voor nog een groep spaarhypotheekhouders, namelijk woningeigenaren die ofwel verhuizen naar een nieuwe koopwoning, of goedkoper gaan wonen (in een koop- of huurhuis) waardoor hun spaarhypotheek te hoog is of overbodig wordt. Er zijn zelfs plannen om de 20-jareneis voor elke situatie te laten vervallen, mits de huiseigenaar het gespaarde kapitaal gebruikt om zijn hypotheekschuld af te lossen. Dit geldt niet alleen voor spaarhypotheken met een spaarpolis (een kapitaalverzekering eigen woning) erin, maar ook voor beleggingshypotheken en bankspaarhypotheken.

Eén dag huren?

Sinds 1 januari kunnen huiseigenaren die verhuizen zonder fiscale consequenties af van hun spaarhypotheek, mits ze het gespaarde kapitaal besteden aan hypotheekaflossing. U kunt het vrijgekomen bedrag dus niet zomaar incasseren en gebruiken voor bijvoorbeeld de verbouwing van uw nieuwe onderkomen. Hoewel? Als u, zoals tegenwoordig vaker gebeurt, eerst uw oude huis verkoopt, daarna minimaal één dag huurt, en pas daarna een nieuw koophuis aanschaft, kunt u het vrijgevallen bedrag in principe cash incasseren. Met dat geld kunt u in principe doen wat u wilt. Het lijkt erop dat de overheid niet aan deze mogelijkheid heeft gedacht.

Moet u uw spaar- of beleggingshypotheek dus opdoeken? Denk eerst goed na, want de afkoop van een spaarpolis is lang niet altijd gunstig. Dat geldt vooral bij spaarhypotheken die al lang lopen, en waarvan de spaarpolis een gegarandeerd rendement biedt. Daarin zit veel kapitaal, terwijl u de meeste kosten al heeft voldaan. Hierdoor groeit het spaarkapitaal vaak als kool. Daarbij komt dat vervroegde aflossing van een eigenwoningschuld u ook op een fikse boeterente kan komen te staan.

Ook een medisch verleden kan een goede reden zijn om een spaarhypotheek in stand te houden. Bij afkoop vervalt namelijk de levensverzekering, terwijl een ziekte het peperduur of onmogelijk kan maken om een nieuwe levensverzekering af te sluiten.

Wanneer kunt u uw spaarhypotheek dan wél missen als kiespijn? Mogelijk als deze nog niet zo lang loopt, u geen ziekte of medisch verleden hebt, en u verhuist naar een duurder onderkomen, waarvoor u voordelig wilt bijlenen.

Een bestaande spaarhypotheek kunt u doorgaans niet oversluiten naar een prijsvechter. Als u in plaats daarvan bij uw bestaande aanbieder blijft of uw spaarhypotheek oversluit naar een van de weinige banken die wel in spaarhypotheken doen, dan bent u qua rente doorgaans duurder uit. U moet dus het toekomstige fiscale voordeel van uw spaarhypotheek afwegen tegen de rente die u zou besparen door de complete hypotheek over te sluiten naar een prijsvechter minus de eventuele boetrente die u wegens het oversluiten van de spaarhypotheek moet betalen.

Er is trouwens één partij die altijd garen spint bij de beëindiging van uw spaarhypotheek: de overheid. Hoe meer huiseigenaren hun spaarhypotheek overboord gooien des te minder vaak de Staat dertig jaar lang de volledige, oorspronkelijke hoofdsom van een hypotheek hoeft te subsidiëren.

 

 

FD.NL 12 januari 2017

Huizen weer bijna net zo duur als voor de crisis

Het is weer bijna 2008 op de woningmarkt. Er staan steeds minder huizen te koop. Door het dalende aanbod zijn de woningprijzen hard gestegen, over heel 2016 met 9%. Woningen zijn nu bijna een vijfde duurder dan op het dieptepunt in 2013, en nog zo'n 2% goedkoper dan op het hoogtepunt voor de crisis. Dat blijkt uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag presenteerde.

Voor makelaars was het een goed jaar. Bij de NVM verkochten ze nog nooit zoveel woningen. Vooral de verkoop van vrijstaande woningen nam afgelopen jaar een vlucht. In de verkoop van appartementen zit amper nog groei. Die zijn de afgelopen jaren vaak al van de hand gegaan.

Consumenten krijgen over heel de linie minder keus. Zo staan er 28% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Corporaties verkopen minder en de nieuwbouw kan de groeiende vraag niet bijhouden. 

Groei vlakt dit jaar af

De groei van de prijzen en het aantal transacties vlakt naar verwachting dan ook iets af in 2017. De NVM voorspelt dat er zo'n 5% tot 10% meer woningen worden verkocht en dat ze zo'n 6% tot 7% in prijs stijgen. 

Werd de woningmarkt in 2008 vooral gedreven door de economische groei en soepele hypotheeknormen, nu is de extreem lage rente de belangrijkste motor achter de stormachtige groei van het aantal verkopen, schetst NVM-voorzitter Ger Jaarsma. 'Je ziet ook dat steeds meer particuliere beleggers gaan investeren in woningen nu de rente zo laag is. Dat zijn mensen die twee ton op bank hebben staan, constateren dat ze daar maar 0,2% rente op vangen, en denken dat geld moet ergens naar toe.' 

Deze particuliere beleggers drijven de prijzen volgens de NVM-voorzitter verder op. 'Ze kunnen in een biedingenstrijd net iets verder gaan en hoeven geen voorbehoud van financiering te maken.'

Amsterdam

Het zijn vooral de krappe gebieden die de prijs in 2016 opstuwden. In de hoofdstad stegen de prijzen vorig jaar zelfs met bijna een kwart. Gemiddeld legde een koper hier €358.000 neer, voor een appartement €328.000. 

In Amsterdam, waar de woningmarkt het eerst op gang kwam, daalt het aantal transacties inmiddels fors. Het vierde kwartaal stonden er 36% minder woningen te koop dan in het vierde kwartaal van 2015. Het ‘goedkope’ aanbod is inmiddels weg, waardoor starters 'zo goed als buitengesloten zijn’, zegt Jaarsma. 'De wal gaat hier vanzelf het schip keren als kopers de huizen niet meer gefinancierd krijgen' zegt Jaarsma. 

Regionale verschillen

De regionale verschillen zijn enorm. Dat blijkt treffend uit een simpele zoekopdracht: wat kan ik waar kopen voor €248.000, oftewel de gemiddelde woningprijs? In Amsterdam is dit de vraagprijs van een vooroorlogs appartement van 40 m2 in Oud-West. In Rotterdam is dat appartement al 102 m2 en in Amersfoort staat hiervoor een tussenwoning te koop van 110m2. Wie in Friesland, Groningen, Drenthe, Noord-Brabant, Zeeland en Limburg gaat rondkijken, kan een vrijstaande woning met een lapje grond of een twee-onder-een-kapper van bijna 150 m2 kopen voor 2,5 ton.

Huizenkopers die graag in een universiteitsstad als Amsterdam. Utrecht, Leiden of Groningen willen wonen, doen er daarom goed aan zich niet blind te staren op de stad zelf, adviseert de NVM. Eerder riepen Amsterdamse makelaars en de gemeente zelf huizenkopers al op eens naar omliggende gemeenten te kijken. Maar in de gemeenten rondom Amsterdam is inmiddels ook sprake van een krappe markt. 

'Meer bouwen is dan ook de beste oplossing' zegt Jaarsma. 'En net als in Rotterdam meer de lucht in gaan. Als je hoger bouwt, kunnen de dure grondprijzen verdeeld worden over meer vierkante meters.'

 

 

 

FD.NL 20 december 2016

Hypotheekshop voorziet jaar met veranderingen door politieke besluiten

Volgend jaar zitten er veel politieke besluiten aan te komen die grote gevolgen kunnen hebben voor de hypotheekmarkt. Dat beeld schetst de Hypotheekshop, een van de grootste adviesketens van het land, in een toekomstvisie die deze week naar de vestigingen is gestuurd.

Regeling voor restschuld

In 2016 waren er relatief weinig wijzigingen, maar voor komend jaar zit er veel in de pijplijn, blijkt uit het overzicht van de adviesketen. Niet alleen omdat er Kamerverkiezingen zijn, waarbij mogelijk weer gesproken wordt over de hypotheekrenteaftrek. Ook kan een nieuwe regering besluiten om de maximale hoogte van de hypotheek nog verder te verlagen tot onder de 100% van de aankoopprijs.

Maar dat is niet alles. Volgend jaar loopt ook een regeling af die in de crisis is bedacht voor mensen met een restschuld. Die mensen mochten volgens die regeling de rente op de restschuld nog vijftien jaar aftrekken. Eind 2017 loopt deze regeling af, tenzij een nieuwe regering haar verlengt.

Regelingen zijn nodeloos beperkend

De Hypotheekshop zet in zijn top 10 aan verwachtingen op de eerste plaats de studie die minister Stef Blok van Wonen momenteel laat verrichten naar meer maatwerk bij hypotheken. Veel adviseurs en banken hebben de afgelopen jaren geklaagd dat de regels te strikt zijn, vooral voor zzp'ers. Maar ook allerlei regelingen bij bijvoorbeeld echtscheidingen zouden nodeloos beperkend zijn. De Hypotheekshop zegt dat 'consumenten en adviseurs met regelmaat tegen situaties aanlopen waar de regels botsen met wat eenieder als verantwoord zal zien'.

Advies is duur

De Hypotheekshop wijst verder op een studie die het ministerie van Financiën heeft aangekondigd naar het zogeheten provisieverbod. Sinds 2013 worden adviseurs niet langer betaald door de geldgever (zoals de bank), maar door de consument. Voordeel is meer onafhankelijkheid, maar nadeel is dat het advies in eerste instantie duur is. Ook komt er volgend jaar meer duidelijkheid over het fiscaal vriendelijk afkopen van oude spaarhypotheken.

Steeds meer oudere kopers

In de top 10 van mogelijke veranderingen noemt de adviesketen verder algemene punten, zoals de vraag of er genoeg financiering is nu banken door nieuwe regels aan banden worden gelegd en het feit dat zich steeds meer oudere kopers op de huizenmarkt melden. Op het eigen vakgebied voorspelt de Hypotheekshop dat de eerste proeven komen met het geautomatiseerd aanleveren van gegevens aan de bank die het krediet geeft. Dat kan door gegevens die de klant al aan de belastingdienst heeft doorgegeven (naam, inkomen en dergelijke) door te spelen aan de bank.

 

 

Telegraaf 19 december 2016

Woningverkoop blijft stijgen

AMSTERDAM (ANP) - Het aantal verkochte woningen in Nederland is in november met ruim een kwart gestegen vergeleken met een jaar eerder. Ten opzichte van een maand eerder is er sprake van een groei van iets meer dan 5 procent, blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het Kadaster.

In totaal wisselden vorige maand 18.255 huizen van eigenaar, 25,5 procent meer dan in november 2015. In oktober registreerde het Kadaster 17.339 verkochte woningen.

Van alle woningtypes lag de verkoop hoger dan een jaar eerder. Bij vrijstaande woningen was die toename het grootst (32 procent), bij appartementen het kleinst (22,8 procent). In alle provincies steeg het aantal verkochte woningen, waarbij Flevoland de grootste stijging kende met 46,7 procent.

 

 

 

FD 19 december 2016

Verkoop vrijstaande woningen procentueel het meest in de lift

Van alle woningtypes is de verkoop van vrijstaande woningen met een plus van 32% afgelopen maand het meest gestegen, vergeleken met november vorig jaar. Bij appartementen is de stijging met 22,8% het minst. Dat blijkt uit maandag gepresenteerde cijfers van het Kadaster.

Over de hele linie zijn in november 2016 18.255 woningen verkocht, tegenover 14.545 een jaar geleden, wat neerkomt op een stijging van 25,5%. Vergeleken met oktober dit jaar zijn afgelopen maand 5,3% meer woningen verkocht. Het gaat daarbij om transacties van bestaande koopwoningen op het moment van eigendomsoverdracht. Alleen eigenaren van 2-onder-1-kapwoningen moesten harder hun best doen om hun woning te slijten. De verkoop van dat woningtype daalde vergeleken met oktober met 2,8%. In die maand op maandvergelijking gingen vrijstaande woningen en appartementen met allebei 7,7% aan kop. 

Hypotheken

Door de aantrekkende woningmarkt steeg het aantal geregistreerde hypotheken in november. Vergeleken met dezelfde maand vorig jaar bedroeg de stijging 22,5% met een totaal van 26.125 hypotheken, en vergeleken met oktober dit jaar (24.229) bedroeg de stijging in november 7,8%. Steeg in Flevoland vergeleken met een jaar geleden afgelopen maand de woningverkoop met 46,7%, vergeleken met oktober dit jaar vertoonde november voor Flevoland een daling van 8,4%. Ten opzichte van november 2015 was afgelopen maand in Noord-Holland de stijging van de bestaande woningverkoop met 8,9% het meest gering, zo blijkt uit het Vastgoed Dashboard van het Kadaster. 

 

 

FD 26 november 2016 door Ramón Wernsen, zelfstandig financieel planner en publicist

Hoelang vastzetten bij lage hypotheekrente?

Uw hypotheekrente lang of juist kort vastzetten? Het is een vraag waar veel mensen nu mee worstelen en die dagelijks wordt voorgelegd aan adviseurs. Langere rentevaste periodes zijn het populairst. Maar is dit ook voor u het beste?

Nederlanders hebben volgens de statistieken al decennialang een sterke voorkeur voor een langere rentevaste periode. Veruit de populairste rentevaste periodes zijn nu tien en twintig jaar. Volgens de website HDN Live kiezen consumenten in ongeveer 45% van de gevallen voor tien jaar vast en in ongeveer 40% van de gevallen voor een twintig jaar vaste rente. Is hier sprake van een weloverwogen macro-economische beslissing of spelen andere factoren een rol?

Volgens Berry van Zuidam, financieel planner bij Raasveld & Bennis Financieel Adviseurs en Scheidingsadviseurs, wordt de keuze dikwijls niet goed onderbouwd en is vaak sprake van een typisch Nederlandse consensusoplossing. ‘De rente voor dertig jaar vastzetten is het toppunt van zekerheid, maar wordt door velen als duur ervaren. Een zeer korte periode is daarentegen vaak veel goedkoper, maar wordt weer gezien als te risicovol. Daar komt bij dat de rente momenteel zo laag is dat het voor veel adviseurs en consumenten logisch klinkt om te kiezen voor een langere rentevaste periode van tien jaar of zelfs de zeer lange periode van twintig jaar.’

Consumenten kiezen uiteindelijk veelal voor een langere rentevaste periode. Neem Frank Buisman uit Heemstede. Hij heeft al jarenlang zijn hypotheek bij ING. Bij de recente renteverlenging heeft hij lang getwijfeld tussen de rente kort houden of langer vastzetten. ‘Ik heb hier uitgebreid over gesproken met mijn adviseur en geloof zeker dat de rente nog langere tijd laag zal blijven’, licht hij toe. ‘Maar ik heb uiteindelijk toch gekozen voor tien jaar vaste rente. Een korte rente zou mij te veel afleiden van mijn dagelijkse bezigheden. En met een rente van 1,85% hebben we nu een prima betaalbare rente voor de komende tien jaar.’

Rente afstemmen op risicobereidheid
Defensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar zekerheid en/of over weinig eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% lange rente (rente 10-15 jaar vast)

30%-0% lange rente (rente 15-20 jaar vast)

Neutraal: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

40%-60% korte rente (rente 1-5 jaar vast

60%-40% korte rente (rente 5-10 jaar vast)

Offensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% korte rente (rente 1 jaar vast / variabel)

30%-0% korte rente (rente 1-5 jaar vast)

Meer lenen bij tien jaar

Bij het bepalen wat u maximaal mag lenen ten opzichte van uw inkomen, spelen naast het inkomen en de looptijd van de hypotheek, ook de hoogte en de looptijd van de rente een rol. Wanneer de hypotheekrente wordt vastgezet voor een looptijd van tien jaar of langer, wordt gerekend met de werkelijke rente. Deze ligt op dit moment afhankelijk van de duur en de schuld-waardeverhouding — hoogte lening gedeeld door waarde woning — tussen de 1,6% en 3,0%.

Kiest u echter voor een rentelooptijd die korter is dan tien jaar, dan moet niet worden uitgegaan van het werkelijke tarief, maar van een minimum van 5% (toetsrente). Richard Koudijs, hypotheekadviseur bij Perdijk Advies, verduidelijkt een en ander met een voorbeeld. ‘Stel dat u een brutojaarinkomen hebt van €30.000 en uw partner van €17.500, dan kunt u wanneer u voor tien jaar vaste rente kiest €230.000 lenen. Kiest u daarentegen voor een kortere rente, dan neemt uw maximale leencapaciteit af tot €190.000. Een verschil van €40.000.’

Kortom, bij een rentevastperiode van tien jaar kunt u het meeste lenen, en niet zelden is deze maximale lening nodig om het huis van uw dromen te kopen. De kans is groot dat we daarmee de vraag hebben beantwoord waarom bijna de helft van de Nederlanders een tien jaar vaste rente kiest of geadviseerd krijgt.

Huwelijk

Naast tien jaar vast wint de laatste tijd ook een vaste rente van twintig jaar aan populariteit. Volgens Van Zuidam is dit logisch omdat de Nederlandse consument vaak voor zekerheid kiest. ‘Twintig jaar vast is gemiddeld slechts 0,7 procentpunt duurder dan tien jaar vast.’ Natuurlijk, niemand kan de rente voorspellen, maar de kans is groter dat de rente gaat stijgen dan dat hij gaat dalen. Het voorspellen van de rente is dan wellicht lastig, wel weten we dat 34% van alle huwelijken eindigt in een echtscheiding en dat een gemiddeld huwelijk geen twintig jaar duurt, maar veertien jaar. Vanuit dit oogpunt is het misschien niet slim om de hypotheekrente twintig jaar vast te zetten.

Boeterente

Daar komt bij dat wanneer je van een dergelijk lang rentecontract af wilt, je tegen een enorme boeterente aanloopt. Hypothecair wiskundige Pierre Otten van hypothekenbijbel.nl is dan ook geen fan van deze langerentevorm. Hij beschrijft een recente voorbeeldcasus waarbij het nadeel van een lange rentevastperiode goed zichtbaar wordt. ‘Deze mensen hadden hun rente drie jaar geleden voor dertig jaar lang vastgezet. Om van hun dure rentecontract af te komen moeten zij nu een boeterente van maar liefst €65.000 betalen.’ Zulke bedragen zijn slechts voor weinig mensen op te brengen. Veel mensen laten zich dan ook verleiden tot rentemiddeling. Het is goed om u te realiseren dat niet u, maar uw bank hier beter van wordt (zie kader 1).

Goed advies

De vraag is of een lange rentevaste periode altijd een goede keuze is. Er zijn voldoende redenen te bedenken om te kiezen voor een korte rentevastperiode. De belangrijkste is dat u verwacht dat de rente nog verder daalt, dan wel dat de rente nog voor een langere periode op het huidige niveau blijft. Harrie-Jan van Nunen, algemeen directeur van De Financiële Makelaar, verwacht dat de rente voorlopig laag blijft of zelfs voor lange rentevastperioden nog verder daalt als gevolg van concurrentie tussen de hypotheekverstrekkers. Zijn voorkeur gaat op dit moment uit naar een rente van een jaar of twee jaar vast met rentebedenktijd. ‘Het voordeel van rentebedenktijd is dat je bij een rentestijging de rente direct kunt omzetten naar een eventueel langere rentevastperiode. Als je toch besluit direct langer te kiezen, zou ik niet zo snel voor twintig jaar vast kiezen. In de praktijk blijkt dat de gemiddelde looptijd van een hypotheek zo’n tien tot twaalf jaar is’, aldus Van Nunen. Zijn tip is het verschil in rente tussen een korte en lange rentevastperiode te gebruiken om extra af te lossen op de hypotheek. Het is voor u namelijk voordeliger om af te lossen dan om rente te betalen.

Risico lage rente en maximaal lenen

De AFM ziet de huidige lage rente als risico voor kopers op de woningmarkt. Kopers die kiezen voor een rentevastperiode korter dan tien jaar, worden in de leennormen beschermd tegen het effect van een stijgende rente. Bij hypotheken met een rentevastperiode van tien jaar of langer mag gerekend worden met de werkelijke rente. Huishoudens die op basis van de huidige rente maximaal lenen, kunnen bij een sterk gestegen rente over tien jaar geconfronteerd worden met een forse stijging van de maandlasten. De AFM heeft enige tijd geleden adviseurs opgeroepen aandacht te besteden aan deze risico’s en ook de negatieve scenario’s met consumenten te bespreken. Daarnaast hebben de AFM en de DNB in reactie op voorgestelde wijzigingen van de leennormen bij de ministers van Wonen en Financiën gepleit voor maatregelen om het renterisico te beperken.

Een mooie tussenoplossing volgens Koudijs is te kiezen voor een rentemix. Bij een rentemix kiest u voor verschillende rentevastperiodes bij meerdere leningdelen. Hierbij zijn alle combinaties mogelijk, bijvoorbeeld een combinatie van een twee jaar rentevastperiode met rentebedenktijd, tien jaar vast en twintig jaar vast. Deze rentemix is te vergelijken met een goed gespreide aandelenportefeuille waarbij de korte rentevastperioden symbool staan voor aandelen en de lange rentevastperioden voor obligaties. Een korte rente is speculatiever, maar levert u meer geld op in de vorm van lagere maandlasten. Een langerente biedt meer zekerheid, maar isduurder en levert u dus minder op dan eenkorte rente. Een slimme beleggingsstrategieis om een spreiding te maken tussenaandelen en obligaties, het lijkt dan ooklogisch om dezelfde spreiding te volgenvoor wat uw hypotheekrente betreft. Bent uiets offensiever ingesteld, dan kiest u vooreen groter aandeel aan korte rente en bentu juist defensiever van aard, dan kiest uvoor een groter deel aan lange rentevasteperioden (kader 2).

Otten noemt deze methode de renterisicospreiding (RRS). ‘Consumenten kunnen via deze methode hun renterisico beperken door te kiezen voor bijvoorbeeld drie of vier verschillende rentevastperioden.’ Het voordeel van de RRS-methode en de rentemix ten opzichte van slechts één rentevastperiode is dat uw rentes verschillende afloopdata kennen. Dit in tegenstelling tot de keuze voor een rentevastperiode. Stel dat de rente over tien jaar zeer hoog is, dan moet u op dat moment dus kiezen voor een hoge rente. Bij de RRS-methode en de rentemix wordt dit risico gespreid.

Boeterente en rentemiddeling nieuwe melkkoe

Linksom via boeterente of rechtsom via rentemiddeling worden hypotheekverstrekkers gecompenseerd door klanten die van hun te dure hypotheekcontract af willen. Uit een onderzoek van Oversluitclaim.nl blijkt dat hypotheekklanten gemiddeld €3447 te veel boeterente betalen aan hun bank. De boeterente die banken hun klanten in rekening brengen, ligt daarmee gemiddeld 15% hoger dan wettelijk is toegestaan. Dit levert de banken €250 mln per jaar extra op. In het onderzoek van Oversluitclaim.nl zijn 12.000 hypotheekdossiers onder de loep genomen.

Rentemiddeling is voor de banken een nog betere melkkoe dan boeterente. In dit geval smeert uw hypotheekverstrekker de boeterente uit over de nieuwe renteperiode. Naast de opslag voor de boeterente brengt hij u een extra renteopslag in rekening als risicopremie. Een risico voor de hypotheeknemer is bijvoorbeeld dat u besluit uw huis te verkopen en zo onder de boete uitkomt. Afhankelijk van de situatie betaalt u zo duizenden euro’s te veel aan rente. Het betalen van boeterente is dan ook voordeliger. Echter, u moet dan wel over de middelen beschikken.

 

 

 

NVM.NL 22 november 2016

Meer mogelijkheden voor vervroegd aflossen

De Tweede Kamer heeft een voorstel van het CDA aangenomen dat het voor huiseigenaren met een oude spaar of beleggingshypotheek makkelijker maakt om vervroegd af te lossen. Zij lopen nu nog tegen een boete van duizenden euro’s aan, omdat ze bij aflossing inkomstenbelasting moeten betalen over het rendement op het spaar- of beleggingsvermogen.
Pas na 15 jaar krijgen zij een gedeeltelijke vrijstelling en na 20 jaar hebben zij recht op de volledige vrijstelling. Het amendement regelt dat aflossen op een spaar- of beleggingshypotheek ook mogelijk wordt zonder dat de leningnemer hoeft te verhuizen. 

Mensen met een spaar- of beleggingshypotheek kunnen dan per jaar 10% aflossen en het restant ineens wanneer het gespaarde of belegde vermogen gelijk is aan de resterende hypotheek, zonder dat ze daarmee tegen een heffing van inkomstenbelasting aanlopen. Ook wordt het mogelijk om bij het aflopen van de rentevrije periode de hypotheek geheel af te lossen. 

Op deze manier wordt aflossen niet langer fiscaal bestraft. Om voor vrijstelling in aanmerking te komen moet wel vanaf de aanvang van de verzekering jaarlijks premie zijn voldaan binnen de geldende bandbreedte-eis (en uiteraard ook aan de overige voorwaarden zijn voldaan). Voordat de wijzigingen in werking treden wordt eerst nog een onderzoek gedaan naar de impact van deze maatregel, de verwachting is dat de uitkomsten hiervan voor 1 februari 2017 bekend zullen zijn.

 

 

 

RTLZ.nl 22 november 2016

Zzp’ers kunnen vanaf december eerder een hypotheek met NHG krijgen

Voorheen moest je als zzp’er drie jaar zelfstandig zijn voordat je een hypotheek met nationale hypotheekgarantie (NHG) kon krijgen. Per 1 december kan dat al na een jaar.

Dat heeft de Waarborgfonds Eigen Woningen (​WEW), de beleidsorganisatie achter de nationale hypotheekgarantie, bekend gemaakt.  

Zzp'ers kunnen vanaf volgende maand terecht bij SNS, Delta Lloyd, BLG Wonen, Aegon Hypotheken en Regiobank. Per 1 januari komt daar ook nog Woonfonds bij. Andere geldverstrekkers kunnen zich ook aansluiten.

Voordelen NHG

Met de nationale hypotheekgarantie is een bank ervan verzekerd dat een hypotheekschuld wordt afbetaald. Als een koper werkloos wordt of zijn inkomen daalt, springt NHG bij. Met een NHG op je hypotheek krijg je als koper ook voordeligere rentetarieven en zijn je maandlasten lager. Tot een grens van 231.132 euro (de NHG houdt rekening met bijkomende kosten) kun je een lening afsluiten met NHG.

Voorheen moest je als zzp'er nog drie jaar wachten, maar de WEW wil meebewegen met de nieuwe arbeidsmarkt. Er zal meer worden gekeken naar iemands verdiencapaciteit, 'waarmee het niet uitmaakt binnen welke contractvorm iemand zijn inkomen heeft verdiend'. Na het bepalen van het toetsinkomen wordt het reguliere hypotheektraject voortgezet. 

Flexibilisering arbeidsmarkt

"De arbeidsmarkt flexibiliseert. Het aantal zzp’ers dat bij onze merken aanklopt om hun woning te financieren groeit. Wij vinden het belangrijk om aan te sluiten bij deze maatschappelijke ontwikkeling en het is dan ook een logische stap om aan te sluiten bij dit initiatief van het WEW", aldus Peter-Paul Wekking, directeur Competence Centre Wonen van SNS Bank.

 

 

 

De Telegraaf 22 november 2016

Run op hypotheken na rentestijging

Tropendagen deze novembermaand voor hypotheekadviseurs: na de lichte rentestijging van vorig week willen woningeigenaren massaal hun rente vastzetten.

Twee keer meer huiseigenaren dan normaal willen een nieuwe hypotheek, stelt Hypotheekshop, een van die adviesketens. Het gaat om mensen die een variabele rente betalen, maar ook om woningeigenaren die tegen het eind van hun rentevaste periode zitten en vrezen dat als ze nog langer wachten, de rente veel hoger zal staan.

Volgens deskundigen hebben de hypotheekrentes de bodem inmiddels verlaten, en is de weg naar boven definitief ingezet. De rente op de kapitaalmarkt, waar banken hun hypotheekgeld vandaan halen, is plots gestegen na de verkiezingszege van Donald Trump.

De rente op de kapitaalmarkt is inmiddels weer aan het dalen, aldus Hypotheekshop. De gemiddelde hypotheekrente volgt die beweging nog niet.

 

 

 

NVM.NL  11 november 2016

Afschaffen monumentenaftrek voorlopig van de baan

De Tweede Kamer heeft besloten om het wetsvoorstel voor het afschaffen van de fiscale aftrek voor onderhoud van monumenten voorlopig aan te houden. Dit betekent dat de fiscale aftrek in 2017 in ieder geval blijft bestaan.
Tijdens het debat kreeg de minister veel kritiek op de zorgvuldigheid van het proces. Vooral het feit dat de Kamer gevraagd wordt in te stemmen met de afschaffing, terwijl nog niet duidelijk is welke regelingen hiervoor in de plaats komen, viel niet in goede aarde. 

Ook was de Tweede Kamer niet overtuigd van de inhoudelijke onderbouwing waarom het nodig zou zijn de huidige regeling aan te passen. Verdere besluitvorming hierover zal worden overgelaten aan het volgende kabinet.

 

 

 

RTLZ.NL 27 oktober 2016

Tweeverdieners kunnen volgend jaar hogere hypotheek krijgen

Tweeverdieners kunnen vanaf volgend jaar een hogere hypotheek krijgen, schrijft minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst aan de Kamer.

Het tweede inkomen van koppels wordt zwaarder gewogen, waardoor ze dus meer kunnen lenen.

Op termijn telt een tweede salaris volledig mee bij de berekening van de maximale hypotheek, schrijft hij in de brief. Dat deze maatregel niet meteen wordt ingevoerd, heeft te maken met belastingregels die eerst aangepast moeten worden. 

Hypotheekaanvragen met studieschuld

Ook telt vanaf 1 januari niet meer de oorspronkelijke, maar de actuele hoogtevan de studieschuld mee. Heb je nog maar een kleine studieschuld over, dan is het echter wel verstandiger om deze eerst af te lossen, zegt Blok. Daardoor kan je in een keer veel meer geld lenen.

Gisteren vroeg een Kamermeerderheid de regering nog om naar een versoepeling van de hypotheekregels te kijken. De Kamer vindt de regels van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, Nibud, te streng voor een grote groep potentiële huizenkopers. Vooral starters hebben daar last van.

Bovenstaande brief is daar geen reactie op, maar gaat over de jaarlijkse leennormen.

 

 

 

RTLZ.NL 26 oktober 2016

RTL Z Huizenindex: Groter tekort aan huizen en de prijzen blijven stijgen

Het tekort aan huizen wordt ieder kwartaal groter en ook de huizenprijzen blijven gestaag stijgen. Kortom: de gekte op de huizenmarkt neemt nog verder toe. Dat blijkt uit onze eigen RTL Z Huizenindex. 

De index kwam in het derde kwartaal van dit jaar uit op een stand van 61, opnieuw een stijging. Een kwartaal eerder stond de index nog op 59 punten, een jaar geleden stonden we zelfs zo'n 10 punten lager. Een hoge stand betekent dat de huizenmarkt flink doorgroeit. Een paar jaar terug terug stond de vertrouwensindex precies de helft lager.

Een groot tekort aan huizen

Het aanbod van nieuwbouwhuizen en van bestaande woningen wordt hét knelpunt op de koopwoningmarkt. De woonconsumenten hebben namelijk sinds 2004 niet meer zoveel vertrouwen gehad om een huis te kopen, bovendien zit de krapte-indicator van de makelaars van de NVM weer op een niveau dat vergelijkbaar is met de periode van voor de kredietcrisis in 2008. In bepaalde steden (ondermeer Amsterdam en Utrecht) droogt het aanbod van woningen zelfs helemaal op. Het aantal transactie is het afgelopen kwartaal gestegen naar een record van meer dan 60.000 huizen.

Opvallend feit van de afgelopen tijd: 4 jaar terug lag het aantal transacties nog maar net boven de 20.000 per kwartaal. Een enorm verschil met de huidige situatie.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, vertelt op RTL Z het hele verhaal over de onstuimige groei op de Nederlandse huizenmarkt: "Volgend kwartaal bereiken we waarschijnlijk een record voor de index, we hebben nog 4 punten te gaan. Dan zitten we op het niveau van voor de crisis."

Boelhouwer ziet overigens wel dat de nieuwbouw nog achterblijft, ondanks dat er dit jaar maar liefst 200.000 woningen worden verkocht.

 

 

 

FD 26 oktober 2016

Kamer: hypotheekeisen moeten soepeler worden

Het moet makkelijker worden om een hypotheek te krijgen. De Tweede Kamer stemde dinsdag in met een motie die wil dat de regels voor het verstrekken van een hypotheek soepeler worden. Budgetinstituut Nibud zou te strenge eisen hanteren, waardoor veel mensen buiten de boot vallen. Nibud bepaalt het maximale hypotheekbedrag dat een koper kan lenen.

Aanpassing maatstaven

Zo heeft een deel van de starters moeite met het krijgen van een hypotheek. CDA-Kamerlid Erik Ronnes, die de motie indiende, wijst erop dat het salaris van starters vaak snel omhoog gaat. Het Nibud zou zulke aanvragen soepeler moeten beoordelen. Ook zou er rekening moeten worden gehouden met lagere energielasten. Bovendien houden mensen die geen hypotheek krijgen schaarse huurwoningen bezet, betoogt Ronnes. Het Kamerlid roept de regering op om zich in te spannen om tot aanpassing te komen van deze maatstaven

De discussie over een mogelijke versoepeling van de hypotheekregels speelt al langer. In juni uitte de Kamer al zijn zorgen dat de Nibud-richtlijnen, waarop hypotheekverstrekkers hun beleid bepalen, geen rekening houden met individuele omstandigheden. Daarop kondigde de ministers Stef Blok van Wonen en Jeroen Dijsselbloem van Financiën aan te gaan onderzoeken of hypotheekverstrekkers zich niet te rigide opstellen. Alle fracties zagen knelpunten. 

Onvoldoende

Minister Dijsselbloem wees er toen op dat het banken vrij staat om in individuele gevallen af te wijken van de normen, mits ze dat kunnen motiveren en onderbouwen. In de praktijk gebeurt dit wellicht onvoldoende, erkende hij.

 

 

 

FD 21 oktober 2016

Huizenprijzen stijgen verder door

De prijzen voor bestaande koopwoningen zijn ook in september hard gestegen. Dat blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Vergeleken met dezelfde maand een jaar eerder liepen de verkoopprijzen op met 5,9%. Dat is vrijwel dezelfde toename als in augustus, toen de grootste stijging in 14 jaar werd geboekt.

Prijsindex

Ook de prijsindex voor bestaande koopwoningen liep op. Die bereikte de hoogste stand sinds februari 2012. Maar de index is nog lang niet uit het dal. De hoogste stand is van augustus 2008 en daar zit de markt nog ruim 14% onder.

Een dieptepunt werd bereikt in juni 2013. Vergeleken met dat dal zijn de prijzen gemiddeld bijna 13% hoger. Het gemiddelde prijsniveau van de bestaande koopwoningen is in september 2016 ongeveer even hoog als in juli 2005.

Het Kadaster bracht afgelopen maandag naar buiten dat het in september 21.009 verkochte woningen registreerde. In de eerste negen maanden van 2016 zijn er 153.919 woningen verkocht. Dat is 22,3% meer dan in dezelfde periode van 2015.

Vraagprijzen

Naast de prijsindex bestaande koopwoningen publiceert CBS ook over de gemiddelde vraagprijzen van bestaande koopwoningen. Die liepen in een jaar tijd op met 6,7%. Het aanbod van woningen lag op 130.000 eenheden. dat is maar liefst 28% lager dan de 180.000 van september 2015. De ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijzen geeft vooral inzicht in het aanbod op de koopwoningmarkt. Ook geeft deze statistiek informatie over het aantal te koop staande woningen en de gemiddelde aanbodtijd.

 

 

 

NVM.NL 20 oktober 2016

Verruiming van de NHG bovengrens 

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft bekendgemaakt dat de maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden in 2017 € 245.000 bedraagt. In 2016 is dit nog € 231.132. Momenteel wordt 74% van de hypotheken met NHG afgesloten.

De maximale prijs van een woning die met NHG gefinancierd kan worden, is per 2017 gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde. Deze bovengrens gaat per 1 januari 2017, vanwege de stijgende woningwaarde, dus omhoog. Dan kan een woning tot maximaal € 245.000 worden gefinancierd met NHG, waar dat in 2016 nog € 231.132 was.

Volgens Arjen Gielen, algemeen directeur van het WEW wordt met de koppeling aan de gemiddelde woningwaarde dezelfde groep bediend, als voor de crisis: mensen die geen hoog inkomen hebben, maar wel op een verantwoorde manier een woning willen kopen. 

 

 

 NU.NL 23 augustus 2016 

 Huurprijs stijgt harder dan prijs koopwoning

De huren in de vrije sector zijn in de afgelopen drie jaar harder gestegen dan de prijs van koopwoningen.

De gemiddelde jaarhuur als percentage van de woningwaarde kwam vorig jaar uit op 6,1 procent. In 2009 lag dit percentage nog op 5,4 procent, blijkt dinsdag uit onderzoek (pdf) van makelaarsvereniging NVM en Ortec Finance. Vier jaar eerder, in 2005, was het percentage eveneens 6,1 procent.

In de periode van 2005 tot en met 2015 kostte een huurwoning in de vrije sector 1.244 euro per maand. In Zuid-Holland (1.429 euro), Noord-Holland (1.373 euro) en Utrecht (1.107 euro) waren de huren toen het hoogst. De huren waren het laagst in Friesland (798 euro), Overijssel en Limburg (beiden 865 euro).

In 2005 was de gemiddelde huur 1.325 euro. In de jaren daarna bleven de prijzen redelijk stabiel. Maar in 2009 daalde het gemiddelde naar 1.234 euro. De huurprijzen daalden vervolgens verder. In 2014 stegen de huren weer. Vorig jaar kwam het gemiddelde uit op 1.182 euro.

 Huurprijzen vrije sector

Kredietcrisis

De ontwikkelingen op de huurmarkt bewegen mee, maar zijn niet gelijk aan die op de koopwoningmarkt. Tot aan 2013 waren de veranderingen in huurprijzen minder groot dan veranderingen in prijzen van koopwoningen.

"Voor het uitbreken van de financiële crisis stegen de huurprijzen minder hard dan de koopprijzen", stelt hoogleraar en onderzoeker bij Ortec Finance Marc Francke. Maar hoewel koopwoningen flink in waarde zijn gedaald na het uitbreken van de kredietcrisis, zijn de huurprijzen in die periode niet flink gedaald. 

"Doordat huurprijzen tussen 2013 en 2015 sterker zijn gestegen dan de koopprijzen, is in deze periode het markthuurpercentage toegenomen", aldus Francke. Overigens is de stijging in de periode 2005 tot en met 2015 wel achter gebleven op de inflatie.

De gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen bereikte volgens gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in augustus 2008 een piek van 261.948 euro. Daarna daalden de prijzen tot het dieptepunt in juni 2013 (206.114 euro). Sindsdien laat de prijs een stijgende trend zien. Afgelopen juli waren bestaande koopwoningen nagenoeg weer even duur als in maart 2005.

Locatie

De locatie is de meest bepalende factor voor de hoogte van de huur. Een vergelijkbare woning kan in Amsterdam 70 procent meer kosten dan het landelijk gemiddelde.

Ook de oppervlakte van de woning en de staat van onderhoud hebben invloed op de huurprijs. Voor een 10 procent grotere woning wordt 7 procent meer huur gevraagd. En voor een goed onderhouden woning moet een huurder een kwart meer betalen dan voor een slecht onderhouden huurhuis.

Slecht nieuws

"De bovenmatige prijsstijging is slecht nieuws voor consumenten die, om uiteenlopende redenen, zijn aangewezen op de vrije huurmarkt", zegt voorzitter Ger Jaarsma van NVM. "Daar komt bij dat het aanbod in dit huursegment nog steeds te wensen overlaat."

Volgens Jaarsma is een steeds groter deel van de Nederlandse huishoudens aangewezen op huurwoningen in de vrije sector. Dit geldt met name voor inwoners van de grote steden.

 

 

Volkskrant 9 juli 2015

Huizenkoper vrijwel altijd goedkoper uit dan huurder

Huizenkopers zijn bijna overal in Nederland in toenemende mate goedkoper uit dan mensen die nu een huis huren. In de Randstad en Groningen zijn huurders van een vergelijkbaar huis in de vrije sector per maand soms zelfs twee keer zoveel kwijt.

Dat blijkt uit een onderzoek van de Volkskrant naar de prijs per vierkante meter bij huur- en koopwoningen. Geholpen door de lage rente en de strenge leenregels is een vierkante meter koopwoning vaak enkele euro's goedkoper per maand dan een sociale huurwoning. Alleen in Amsterdam en Utrecht, waar de huizenprijzen afgelopen jaar hard stegen, zijn kopers duurder uit dan sociale huurders.

De Volkskrant verzamelde via internet gegevens over tachtigduizend recentelijk verkochte of verhuurde huizen verspreid over heel Nederland. Ook huurdersvereniging Woonbond leverde data van onlangs verhuurde woningen. Vervolgens werd berekend wat de maandlast per vierkante meter is.

 

Huren opgeschroefd

De laatste jaren zijn de directe woonuitgaven van kopers behoorlijk afgenomen

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt:

'De uitkomsten verrassen mij niet', zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. 'De laatste jaren zijn de directe woonuitgaven van kopers behoorlijk afgenomen.' Woningcorporaties hebben de huren voor vrijgekomen woningen in die periode juist sterk opgeschroefd. Zo proberen zij onder meer het geld binnen te krijgen waarmee ze de verhuurdersheffing, die de rijksoverheid ze sinds 2013 oplegt, kunnen betalen.

Omdat er in de Randstad nog steeds een groot tekort is aan vrije-sectorhuurwoningen, zijn die prijzen enorm hoog. Mensen die niet kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, betalen in Amsterdam zelfs meer dan 20 euro per vierkante meter. Kopers betalen in de duurste stad van het land rond de 12 euro per maand.

Sociale verhuurders kunnen in grote delen van het land alleen deze huren vragen dankzij de huurtoeslag

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt: 

In minder gespannen woningmarktgebieden is het gat tussen sociale huur en vrijesectorhuur veel kleiner. Socialehuurwoningen zijn in delen van Limburg per vierkante meter duurder dan vrijesectorhuurwoningen. 'Sociale verhuurders kunnen in grote delen van het land alleen deze huren vragen dankzij de huurtoeslag', zegt Peter Boelhouwer.

Directeur Ronald Paping van huurdersvereniging Woonbond vindt het 'cynische cijfers'. Volgens hem is er sprake van 'een omgekeerd Robin Hood-effect waarbij arme huurders veel meer betalen voor wonen dan kopers en soms zelfs rijke huurders'.

Kredietbeoordelaar Moody's liet gisteren weten te verwachten dat de Nederlandse huizenprijzen dit jaar met 5 procent stijgen.

 

 

 

NU.NL 01 september 2016

Ruime meerderheid verwacht dat huizen duurder worden

Bijna 70 procent van de Nederlandse consumenten verwacht dat de huizenprijzen in 2017 zullen stijgen. Zij zijn positiever over de woningprijs dan consumenten in omringende landen.

In het Verenigd Koninkrijk verwacht 56 procent van de Britten een prijsstijging in 2017, blijkt donderdag uit een onderzoek (pdf) van het economisch bureau van ING.

In Frankrijk is minder dan de helft (46 procent) ervan overtuigd dat woningen volgend jaar duurder worden. In België (65 procent) en Duitsland (61 procent) zijn consumenten iets optimistischer, maar niet net zo positief als in Nederland.

Ook zijn Nederlanders positiever over de huidige woningprijs. Iets minder dan de helft vindt koopwoningen nu te duur. In de andere landen ligt dit percentage hoger. In België is de ontevredenheid over de huidige prijs het grootst. Bijna driekwart vindt de prijs van een woning nu te hoog. Frankrijk (58 procent) en het Verenigd Koninkrijk (54 procent) volgen.

Crisis

De woningprijzen in Nederland zijn tijdens de kredietcrisis flink gedaald en hebben die het niveau van voor de crisis nog niet bereikt. "Dit is heel anders in de landen om ons heen. In Duitsland en België was er überhaupt geen sprake van dalende huizenprijzen", aldus de onderzoekers van het economisch bureau.

In het Verenigd Koninkrijk zijn huizen na flinke prijsstijgingen weer flink duurder dan voor het uitbreken van de crisis. "Deze verschillen helpen verklaren waarom Nederlanders huizen in hun land relatief 'minder duur' vinden dan mensen in de landen om ons heen."

Betaalbaar

Verder vinden relatief veel Nederlandse huizenbezitters de hypotheeklasten betaalbaar. Slechts 7 procent heeft moeite met het opbrengen van de maandlasten. Dit is het laagste aandeel van alle dertien door ING onderzochte landen.

In België (9 procent) en Duitsland (12 procent) hebben relatief meer huizenbezitters hier last van. Daarnaast hebben zo'n 15 procent van de Belgische en 18 procent van de Franse huizenbezitters moeite met het betalen van de hypotheek.

Onder huurders is de groep die moeite heeft met het betalen van de woonlasten een stuk groter. Bijna een kwart (23 procent) kan de huur maar moeilijk opbrengen. Dit is vergelijkbaar met de percentages in België, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. In Duitsland (17 procent) is die groep veel kleiner.

 

 

FD 01 september 2016

Weer nieuwe aanbieder hypotheken op markt

De Nederlandse hypotheekmarkt krijgt er een concurrent bij. CMIS, het moederbedrijf van onder meer Hypotheekshop, heeft een overeenkomst gesloten met een buitenlandse investeerder die nieuwe Nederlandse hypotheekleningen wil verstrekken.

Eerder al kwamen namen als Munt Hypotheken en Dynamic Credit op de markt, die geld van investeerders buiten de bankensector naar de hypotheekmarkt brengen. Ook Nederlandse verzekeraars zijn veel actiever dan een paar jaar geleden.

'West-Europese verzekeraar'

CMIS heeft nu onder de naam Merius Hypotheken een product op de markt gezet dat woningkredieten verstrekt aan particulieren en dat gefinancierd wordt door het Merius Hypotheekplatform. Volgens Cor Zwaan, directeur Investment Solutions bij CMIS Group, is er momenteel financiering van één partij van buiten Nederland. De naam wil hij niet noemen, maar het gaat om een 'West-Europese verzekeraar'.

Daar blijft het niet bij. 'We hebben een tweede mandaat getekend dat we nu aan het uitwerken zijn', aldus Zwaan. Hij wil niet zeggen hoeveel financiering Merius nu binnen heeft. 'We streven naar een marktaandeel van 1 tot 1,5%', is het enige dat hij erover kwijt wil.

Franse bank

CMIS heeft de contacten met buitenlandse investeerders gelegd via een strategische samenwerking met Natixis, een onderdeel van de Franse bank Groupe BCPE. 'Zij hebben een grote groep pensioenfondsen, vermogensbeheerders en verzekeraars als klant. Daarvan hebben zij er een geïnteresseerd in deze mogelijkheid.'

Langdurig proces

Onlangs beschreef Dynamic Credit in deze krant hoe lastig het is om buitenlandse investeerders over te halen om hun geld te steken in Nederlandse hypotheken, omdat er zoveel specifieke voorwaarden verbonden zijn aan leningen hier. Zwaan zegt dat verhaal te herkennen. 'Het proces duurt lang, het kost veel tijd om beleggers op te leiden. Wij hebben bijzonderheden zoals de verhuisregeling, het overbruggingskrediet, erfpacht en dergelijke. Die willen we natuurlijk wel aanbieden in onze hypotheken.'

Er zijn ook opmerkingen over het feit dat nog altijd hypotheken mogelijk zijn die hoger zijn dan de woningwaarde, maar daarover zijn volgens Zwaan minder vragen.

Maple

Het is niet voor het eerst dat CMIS met een buitenlandse partij in zee gaat. Eerder was er een samenwerking met de Duitse poot van de Canadese Maple-bank. Maar Maple kwam in aanvaring met de Duitse belastingdienst en is 'in feitelijke staat van faillissement', aldus Zwaan. Deze hypotheken worden niet meer aangeboden. Volgens Zwaan hebben Nederlanders met zo'n hypotheek geen hinder ondervonden door de problemen bij Maple, en krijgen ze bij een verlenging een marktconform voorstel.

 

 

AD 15 augustus 2016

Hoge boetes op aflossen verboden dankzij nieuwe EU-regels

Banken mogen bij nieuwe hypotheken mensen niet langer straffen met een torenhoge boete als ze versneld hun woningschuld willen aflossen.

Voortaan kan de bank alleen nog maar een vergoeding vragen voor de directe kosten die ontstaan doordat een groot deel van de hypotheek vervroegd wordt afbetaald. Boetes zijn taboe, zo blijkt uit nieuwe Europese regels die sinds kort geruisloos zijn ingevoerd. 

Nieuwe regels
Het CDA wil daarom dat het kabinet zo snel mogelijk haarfijn in kaart brengt hoe banken met de nieuwe regels omspringen. Bijna alle bestaande hypotheekcontracten in Nederland beperken de huizenbezitter momenteel in de aflossing van zijn woningschuld. Die mag, afhankelijk van de voorwaarden, jaarlijks maximaal 10 of 20 procent van het originele hypotheekbedrag boetevrij aflossen. 

CDA-Kamerlid Pieter Omtzigt is blij met de nieuwe Europese regels, maar wil wel van het kabinet weten hoe banken deze doorvoeren. De Nederlandse Vereniging van Banken stelt dat onze wetgeving al in hoge mate voorziet in de bescherming van consumenten en constateert dat voor de meeste mensen de ruimte om kosteloos af te lossen voldoende is.

http://www.ad.nl/dossier-nieuws/hoge-boetes-op-aflossen-verboden-dankzij-nieuwe-eu-regels~af5d0fa5/

 

 

 

RTLZ.NL 08 augustus 2016 

Hypotheek aanvragen: hierdoor kun je minder lenen

Heb je een private leaseauto op je naam staan, dan kun je flink wat minder hypotheek krijgen. Dat is schrikken voor veel mensen. Welke factoren kunnen nog meer tegenzitten bij het kopen van een huis? We zetten er vijf op een rij.

Sinds 1 juli zijn de regels voor kredietverstrekking veranderd. Als je nu bijvoorbeeld een auto privé leaset, wordt een deel van de waarde daarvan geregistreerd bij Bureau Krediet Registratie (BKR). Een deel daarvan wordt gezien als lening; dat bedrag kun je dan niet meer besteden aan je hypotheek.

Maar een leaseauto is niet de enige post die in de weg kan zitten. Deze factoren spelen ook in je nadeel als je een hypotheek aanvraagt:

1) Een persoonlijke lening

De meest voor de hand liggende is wel de persoonlijke lening. Een 'gewone' lening die je afsluit bij de bank of andere kredietverstrekker wordt afgetrokken van de maximale hypotheek die je kunt krijgen.

2) Een fiets gefinancierd via een fietsplan

Heb je een mooie (elektrische) fiets via het fietsplan van je werkgever? Die wordt niet geregistreerd bij het BKR, maar komt wel op een werkgeversverklaring te staan.

Op een werkgeversverklaring moet je baas onderhandse leningen opgeven. Dat kan een fietsplan zijn, maar ook loonbeslag (als een deurwaarder beslag legt op je loon) of een voorschot op je salaris. Hypotheekverstrekkers kijken niet naar de achtergrond van die onderdelen, maar wel naar de bedragen.

3) Huis-, tuin- en keukenproducten die je later afbetaalt

Je kunt het zo gek niet bedenken of je kunt het leasen tegenwoordig. Denk aan een wasmachine, cv-ketel of kunststof kozijnen die je nú koopt, maar pas later betaalt.

Over het algemeen geldt hierbij: koop je iets waarvoor je een afbetalingsregeling afspreekt die langer duurt dan drie maanden, voor een bedrag hoger dan 500 euro, dan levert dat een BKR-registratie op. En die werkt in je nadeel bij het aanvragen van een hypotheek.

4) Rekening met de optie om rood te staan of doorlopend krediet

Rood staan wordt gezien als een lening, ook de optie om rood te staan terwijl je er geen gebruik van maakt. Hetzelfde geldt voor doorlopend krediet, de afspraak waarbij je altijd 5000 of 10.000 euro tot je beschikking hebt. 

5) Creditcard

Ook al betaal je netjes elke maand je rekeningen: een creditcard wordt ook gezien als een lening. Er zit een limiet op de uitgaven die je kunt doen met je creditcard, bijvoorbeeld 5000 of 10.000 euro. Dat telt mee bij je hypotheekaanvraag.

Deze dingen worden niet geregistreerd:

Tot slot, ter geruststelling: een betalingsachterstand (van minder dan vier maanden) op je hypotheek, studielening en telefoonabonnement wordt niet geregistreerd bij het BKR (hoewel voor de laatste in de toekomst wel weer andere regels kunnen gaan gelden). Maar, waarschuwt Vereniging Eigen Huis, laat je daardoor niet misleiden: "Linksom of rechtsom: je hebt een schuld die je moet terugbetalen."

Zie je door de bomen het bos niet meer? Er zijn verschillende soorten leningen en kredieten waarvoor verschillende registratieafspraken gelden, op de site van het BKR kun je er een overzicht van bekijken en inloggen om je persoonlijke gegevens te checken.

http://www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/hypotheek-aanvragen-hierdoor-kun-je-minder-lenen

 

 

 

NVM 19 juli 2016

Koop je nu met 2 of 6 procent overdrachtsbelasting?

Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een aantal jaren geleden de overdrachtsbelasting verlaagd. Koop je een woning aan dan is er maar twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt een andersoortig object, zoals een bedrijfsloods, verkocht dan moet er zes procent (6%) overgeboekt worden naar de Belastingdienst. 
Het zal je niet verbazen dat er discussie kan ontstaan tussen kopers en de inspecteur over welk percentage van toepassing is, als het overgedragen object niet overduidelijk in de ene of de andere categorie valt. Vier procent meer of minder belasting staat toch voor forse bedragen.
 
Aangezien de belastingdienst vijf jaar de tijd heeft om met een naheffing te komen, zien we de laatste tijd steeds vaker dat de rechter er aan te pas moet komen om een einde te maken aan de strijd tussen kopers en fiscus.
 
Recent is daar een voor mij wel heel lokaal tintje aan gekomen, waar ik overigens niet zelf bij betrokken ben geweest. Maar deze rechterlijke uitspraak is voor iedereen die een zogeheten kantoor-villa gaat kopen of heeft gekocht interessant. Daarnaast is hij leuk voor iedereen die Maastricht kent of tijdens zijn militaire dienst in Maastricht gelegerd is geweest. En het eigenaardige effect ervan is dat nu ook de zakelijke markt van zogeheten kantoorvilla’s gestimuleerd wordt.
 
Kantoor is toch een woning (geweest). Dus 2% overdrachtsbelasting
In 1917 zijn op het terrein van de Tapijn-kazerne twee panden gebouwd. Ieder pand deed dienst als een dubbel woonhuis voor officieren. Er konden dus vier officieren wonen met hun gezinnen. Naderhand is één van deze panden verbouwd tot militair hospitaal. Tijdens mijn studententijd in Maastricht is dat pand opnieuw verbouwd en vervolgens is er een opvang- en adviescentrum voor drugsverslaafden in gevestigd. Daarbij zijn op de begane grond douches, toiletten en rustruimten gemaakt. Dit pand is recent verkocht aan een BV, die het heeft omgebouwd tot twee verschillende kantoorruimten die verhuurd worden. Volgens het bestemmingsplan mag er overigens ook gewoond worden.
 
De BV gaat de strijd aan met de belastinginspecteur over de hoogte van de overdrachtsbelasting. Volgens de BV hoeft maar 2% betaald te worden omdat het pand (oorspronkelijk) bestemd is om er te wonen en daarvoor ook geschikt was op het moment van de aankoop. De inspecteur is van mening dat het om kantoorruimte gaat en dus 6% voldaan moet worden.
 
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 juni 2016 uitspraak gedaan in deze zaak (die nog niet gepubliceerd is maar als kenmerk BRE 15/5308 heeft). De rechter neemt als criterium de oorspronkelijke aard van het pand, namelijk (officiers) woning.
 
Maar vervolgens wordt bekeken of er sinds de bouw zodanige aanpassingen zijn gedaan dat er niet meer gewoond kan worden. Volgens de rechtbank is daarvan geen sprake omdat er weliswaar verbouwd is in de afgelopen 100 jaar, maar daardoor niet wezenlijk iets veranderd is aan het pand. Bovendien staat het bestemmingsplan toe dat er gewoond mag worden.
 
De conclusie van de rechters is duidelijk: de koper hoeft maar 2% overdrachtsbelasting te betalen omdat het om een woning gaat. Dat het pand ten tijde van de overdracht (al lang) niet meer bewoond werd, doet niet terzake.
 
Advies aan kopers van kantoorvilla’s
Koop je een object dat nu geen woning is maar wel ooit een woning geweest is, kijk dan eens kritisch naar de geschiedenis van het pand. Is het oorspronkelijk een woning geweest maar nu op een andere wijze in gebruik, dan kun je mogelijk profijt hebben van deze Tapijn-casus.
 
Gaat het bijvoorbeeld om een statig herenhuis uit 1880 waar nu een notariskantoor is gevestigd en wil je er zelf een advocatenkantoor in vestigen, dan kun je mogelijk 4% overdrachtsbelasting uitsparen.
 
Het gaat namelijk niet om het huidige of voorgenomen gebruik van het pand en ook niet over de vraag of de koper een particulier is. Criterium is (onderhand) of het pand een woning is geweest en als zodanig weer gebruikt kan worden op dit moment (na een kleine verbouwing).
 
Het resultaat van deze en andere rechterlijke uitspraken heeft nu wel als onverwacht neveneffect dat niet alleen de woningmarkt wordt gestimuleerd maar ook de markt van kantoorvilla’s. Bedrijven die zo’n pand kopen om daar kantoor te houden, hoeven hoogstwaarschijnlijk ook maar 2% overdrachtsbelasting te betalen. Het laatste woord in deze is overigens wel aan de Hoge Raad.
 
Mr. Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht
Telefoon 043-3509950
 

 

RTLNIEUWS.NL 07 juli 2016

Record: nog nooit zoveel huizen verkocht in drie maanden

Makelaars kunnen de champagne opentrekken: ze hebben nooit eerder zoveel huizen verkocht in één kwartaal. Dat blijkt uit een onderzoek van de NVM. De vakvereniging spreekt zelfs van 'oververhitting' van de huizenmarkt, vooral in de Randstad.

Kijk hier hoeveel de huizenprijs is gestegen of gedaald in jouw regio. 

Er werden ruim 42.800 bestaande koopwoningen verkocht. Het oude NVM-record uit de eerste helft van 2006 is daarmee uit de boeken van de in 1898 opgerichte vereniging. 

Huizen worden snel verkocht en worden duurder

In het tweede kwartaal dit jaar duurde het gemiddeld 90 dagen voordat een huis verkocht werd. Daarmee daalt de verkooptijd in een jaar tijd met 21 dagen. Dat betekent dat de verkoopsnelheid weer vergelijkbaar is met het niveau van rond het begin van de crisis.

Twee-onder-een-kapwoningen worden het snelst verkocht: afgelopen kwartaal wisselden deze binnen 58 dagen van eigenaar. Ook zijn huizen afgelopen kwartaal duurder geworden. Bij alle woningtypen stegen de prijzen, zo werden vrijstaande woningen 4,6 procent duurder. De prijzen van appartementen stegen met 6,4 procent.

In Amsterdam stegen de prijzen het hardst: met 16 procent, in vergelijking met vorig jaar. In Zuid-Kennemerland, waar bijvoorbeeld Haarlem onder valt, werd een huis 15 procent duurder. Ook in Utrecht liep de prijs hoog op: gemiddeld met 9 procent.

Starters in de problemen

Door drukte op de markt en nieuwe leenregels komen vooral starters in de problemen. Dat is een zorgelijke ontwikkeling, zegt Ger Jaarsma, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs.

Huizenkopers moeten na een aanscherping van de regels steeds meer eigen geld meenemen. De Nederlandsche Bank wil dat huizenkopers nog maar 90 procent van de kosten voor de koop van een huis kunnen financieren. Dat ziet de NVM niet zitten. "Een verdere verlaging kan de woningmarkt voor koopstarters al snel volledig onbereikbaar maken", zegt Jaarsma.

Voor wie voor het eerst een koophuis zoekt, heeft hij een duidelijk advies: probeer het eerst buiten de stadscentra. "In het centrum is het woningaanbod laag en zijn de prijzen relatief hoog. Daardoor komen starters steeds moeilijker binnen. Wonen in het centrum is vaak te hoog gegrepen."